基于房地产与整个宏观经济的“深度关联”，其泡沫还得一点一点挤，而不能一下子全部刺破
文/《瞭望》新闻周刊记者叶锋
新一轮调控风声正紧。买家观望，成交下降，银行钱袋紧捂，土地市场凉风阵阵。政策效应立竿见影。但这似曾相识——以往每一轮调控落拳之后，楼市都会偃旗息鼓一阵子。这一次调控似乎有些不同以往，也引起人们更多期待。人们关注的是：此轮调控能否走出楼市“屡调屡涨”的怪圈，将房地产这头犟牛顺利驯服？
“调”与“涨”的变奏楼市最早的过热，始于2001年。
1998年以后，在住房分配市场化、住房二级市场、住房税收、住房信贷和经济适用住房等一系列政策的综合作用之下，房地产业连续4年保持了快速发展。在此过程中，一些城市“发力”过猛，出现了短期内土地出让过多、开发规模过大等苗头。商品房价格和土地价格畸形上涨。“泡沫论”由此发端。
不过，学者们低估了政府的调控能力，也无力预估经济形势的不测风云。2003年，一场突如其来的“非典”带来整个国民经济的下滑。而事后房地产对拉动整个经济走出“非典”泥潭出力甚巨。2003年，国务院发布《促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)，首次提出以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并明确了住房市场化的基本方向。此后，“涨”与“调”，“调”与“涨”，成为观察房地产市场走势的两条主线。
2004年的调控是在抑制投资过热的背景下展开的。当年一季度，房地产业开发投资在连续多年快涨的基础上增幅超过40%。随后启动的调控对“地根”和“银根”双双收紧：半年内停止农用地转非农建设用地，提高银行准备金率和项目资本金比例(房地产开发不含经适房的项目提高到35%)。
此二者，共同促使房地产市场供应减缓，而需求并没有减少。虽然根据房地产建设开发周期，当年的土地供给减少的直接影响至少两年后才会发生，但由于新开工楼盘减少，这给投资者、自住者的心理预期造成了压力，开发商恰恰利用了购房人觉得“市区房屋将越来越少”的心理，推高房价。2004年全国房价涨幅达到14.4%，远远高出1998年~2003年间3.6%的年均涨幅。至2005年的《政府工作报告》明确指出：“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为当年宏观调控的一项重要任务。
2005年以稳定房价为主的调控，使当年全年房地产开发投资增幅比一季度明显回落，成交量有所下滑，价格涨幅趋缓。上海等风向标城市的房价涨幅在下半年连月下降。
2006年，政府从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产，力度之大前所未有——“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积70%”的规定始于彼时。
尽管楼市也“出现了一些积极的变化”，但收效与预期差距尚远。管住了楼，却管不住“地”。当年“地王”不断涌现，地价上涨推高房价预期。炒家活跃，银行迎合。五大银行对优质客户执行下浮15%的优惠房贷利率，一些股份制银行纷纷推出鼓励房贷的新措施，如调整固定利率标准、以存抵贷、放宽借款人年龄限制等。
“有效供应不足”的问题一再困扰楼市，一再重申的住房保障供地和开工计划迟迟未能实施，购买力充足或不足的人们全被裹进入市追涨的潮流中不能自拔。至2007年12月，全国70个大中城市新建商品住房售价同比上涨11.4%，环比上涨0.3%。2006年、2007年两年，房价轨迹是：从一个高位走向另一个高位。
2008年上半年，房价已是“高处不胜寒”，市场看空意识弥漫，上半年成交量下降超过5成。不过，在2008年应对金融危机过程中，房地产大享“政策红利”，刚性需求爆发，改善性需求跟进，投资性需求助推，市场走出了一条与整个宏观经济完全脱离的上行线。楼市从2009年的“小阳春”之后便疾速升温，房价如脱缰般上涨不休。与此同时，调控之剑也如期再度出鞘。
楼市之“调控免疫”基于这几年来房地产调与涨之间的上述变奏，便不难理解，市场对楼市挥之不去的看涨预期并非空穴来风。多年的沉疴，仅靠一两次疾风暴雨式的调控无法完全化解。这些累积起来的层层问题，将考验着每一次房地产调控的最终成效。
上海财经大学教授胡怡建说，一方面要发挥房地产业对拉动经济的积极作用，另一方面又不能让房价涨得太快以至让人们难以接受，房地产调控要在这两者之间“鱼”与“熊掌”兼得，绝非易事。
难在何处？其一，地方政府和行政部门对房地产的利益介入太深。专门研究财税问题的胡怡建表示，房地产收入留存于地方的比例非常高，房地产交易中的营业税、契税，以及土地增值税、出让金以及大量行政性收费的绝大部分都归于地方政府，“房价问题在中央更多是民生问题，而在地方则首先是个经济问题”。
这也就不难理解地方政府在调控上的“嗳昧态度”。拿最近的例子说，今年1月份国务院有关调控措施已经出台之际，仍有一些地方在继续实施“补贴买房”之类的托市政策。此次，面对不断加码的调控政策，又有开发商在放话：“我们和政府一起熬，看谁先挺不住！”
银行方面，获取存贷款利差仍是国内银行盈利的主要模式，收益稳定、坏账率相对较低的个人住房贷款业务成了各银行争夺的优质产品。
其二，保障房建设“欠账”太多，市场结构短期内难以优化。房地产的“产业”特性过于张扬，“住房保障”的职能被严重削弱。全国人大调研组去年10月份公布的数据显示，截至当年8月底，全国保障房建设资金到位率不足25%。
有欠账，就需要补上，最近几年中央三令五申要求地方政府加大保障性住房的建设力度，尤其是2007年的《关于解决城市城市低收入家庭住房困难的若干意见》下发后，更是强化了各方对保障的预期。这一方面说明中央对这一问题的高度重视，但同时，在目前的财税体系下，一些地方政府对建保障性住房的积极性不高，能力不足，也是不争的事实。保障性住房、政策性住房这一供应层的薄弱乃至缺失，迫使大量收入中低人群被迫加入购买高价商品房的行列，“被动性刚性需求”使他们沦为痛苦的房奴，也加剧了新增房源的供不应求。另一方面，一些本该用于中低收入人群的保障性住房却变质为一些炒房族的食利工具。市场和保障相混杂，经济和民生难兼顾，“保障房”的严重缺失使得一些调控措施“收”和“放”之间左右为难，效果打折可想而知。
其三，房地产对宏观经济的“深度关联”使地方调控“投鼠忌器”。一些房地产大佬“吃定”房价上涨的一个理由，就是在城市化加快推进的大背景下，房地产对上下游产业的关联度之广、对GDP增长贡献之大、对就业、税收等带动之大，尚无其他产业可以取而代之。
1997~1998年，2003~2004年，2008~2009年堪称房地产业快速发展的三个标志性年段，其背景分别为亚洲金融危机、“非典”和国际金融危机，在每一次应对危机的过程中，房地产业均功不可没。也恰是每一次“临危受命”，加深了房地产业对整个宏观经济的关联乃至“绑架”，所谓的“房地产路径依赖”也一次次得到强化。
时至今日，国际经济形势复杂多变，刺激经济的政策尚难退出；对于一些地方政府而言(尤其是二三线城市)，结构转型压力巨大，新的经济增长点又难成气候，这也是楼市调控必须面对的现实。
“保”与“压”的分寸这一轮的楼市调控，可分为两个阶段：一是启动期，以今年1月7日国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(业内称“国十一条”)为起点，其中，关于“加大差别化信贷政策执行力度和继续实施差别化的住房税收政策”等要求相对温和，但已明确“抑制投资投机性购房需求”。不想，经历了春节之后短暂的消停，炒房资本随即活跃，各地房价迅速蹿升，恐慌性需求追涨入市。二是升级期，以4月17日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(业内称“国十条”)为标志，目标直指“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。近日各地出台的配套措施均坚决贯彻了国务院文件精神，一些地方的严厉程度甚至更胜“国十条”一筹。楼市成交迅速告跌，楼盘打折已由点及面。这一次，调控的最终成效将会如何？
先看此次调控不同以往的特点。这可以用“三个结合”来概括：
一是“调供应”和“调需求”相结合。供应方面，近一段时间各地新开盘数量增加明显，且国土资源部公布的数据显示，2010年度全国住房用地在总量上，分别为去年的2.35倍和前五年均值的3.3倍。楼市供应的预期趋于“看多”。另一方面，保持对投资投机性需求的高压，通过提高二套房首付、提高利率水平乃至“限购”等强硬措施直接抑制炒房资本，避免加大的供应量再度沦为炒家的工具。
二是“市场”和“保障”相结合。今年，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房三类用地的计划供应量较大地超过了此前一再重申的“70%”的底线，达到住房用地计划供应总量的77%。其中，保障性住房用地为24000多公顷，比去年增加一倍多。如果供地计划能够如期“落地”，商品房市场的压力将得以明显减轻，政策将有更多腾挪空间。
三是“调控效果”和“政府责任”相结合，实行“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实”的工作责任制，对“稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”。由此也不难理解，近期一些地方出台的细则措辞之严、力度之大。值得一提的是，此次住建部被赋予更多职能和责任，其角色扮演如何，备受期待。
目前看来，房地产市场的供求关系正现转机。更重要的是，各方对房价走势的预期、供求关系的预期等均朝有利于市场稳定的方向形成。相关措施坚决执行下去，房价快速上涨的势头当能有效遏制，市场回归理性之日也绝非遥遥无期。
但另一方面，冰冻三尺，非一日之寒。从最新的4月份的经济数据来看，当前中国国民经济运行回升向好且基础在不断巩固，但欧美等国在主权债务、货币政策等方面的新动向增加了宏观调控的难度，国际热钱在人民币升值、银行加息预期下觊觎国内楼市，均考验着房地产“保”与“压”分寸的把握。长期来看，基于上文所述的房地产与整个宏观经济的“深度关联”，其泡沫还得一点一点挤，而不能一下子全部刺破。
地方政府要有所预判，比如房价下跌一定幅度，对地方的土地出让、房地产税费收入以及对钢铁、水泥、建筑、商贸以及就业、社会稳定等会造成怎样的影响，以此来把握调控的力度和节奏，以规避对经济运行的风险并稳步释放“经济拉力”。(瞭望)