越来越多的企业希望进入保障房市场，但利益激励和风险机制有待理顺
文/《瞭望》新闻周刊记者
多种资本参与时机成熟根据国土资源部的计划，2010年度全国约30个省区市(西藏除外)住房用地计划拟供应量约18万公顷，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占供应总量的77%。
2010年，中央将下达300万套保障性住房建设规划，不少地方已明确“今年保障房(配套房)开工量不少于总量60%”的目标。
业内人士认为，落实保障房计划应鼓励和吸引国资、民资等共同参与。
中国指数研究院副院长陈晟说，2008年，国内居民储蓄已突破20万亿元，各类金融产品不断推出说明民间投资潜力巨大，保障房建设资金渠道具备了进一步拓宽的条件。
《瞭望》新闻周刊记者调研发现，在部分城市，随着近年来商品住宅用地供应相对趋紧、地价不断走高，一些资质较高的知名房企面临储地不足的情况。
一家房地产公司的董事长介绍说，公司在上海从事房地产开发18年，但近4年没有新增土地储备，现有项目只能开发1年半左右，且继续拿地难度很大；另一方面，公司闲置资金有四五亿元，加上银行授信，可用资金超过20亿元。因此，公司对保障性住房充满兴趣。
目前，上海配套安置房的利润率设定为5%、经济适用房设定为3%，虽远低于商品房开发，但仍具吸引力。前述房地产公司董事长认为，相比于商品房，保障房的建设、销售更具稳定性，市场风险小得多，非常适合一些稳健经营的房地产企业。
部分企业遭遇难题本刊记者采访中了解到，一些企业建设保障房的经历并不愉快。青岛一家民营房地产企业的董事长告诉本刊记者，公司2002年在青岛做了经济适用房项目，当时还有赢利。随后连做五六个保障房、政策性住房项目，总面积约有50万平方米，累计亏损约7000万元。
2007年，该公司在青岛拿地建限价房，定价为4578元／平方米，建筑面积约6万平方米。没有料到的是，在建设过程中钢材价格猛涨，建筑成本剧增。以限定价格销售，最后这个项目每平方米亏损1000多元，整个项目亏损5000多万元。
“原材料价格变动对参建保障房的企业影响很大。”这位董事长说，当年青岛12家企业还为此联名上书市政府，要求提高保障房、限价房的销售价格。2009年，该公司承建青岛另一个经适房项目时，由于企业承担动迁项目，每平方米增加成本约1500元，最后亏损800多万元。“企业参建保障房有很多顾虑，一是在价格、利润限定情况下，市场变动带来的成本及销售风险由谁来承担？二是一旦政府管理不够规范，也会增加企业的额外负担。”
民企有顾虑，国企也有难题。“我们遭遇过的困难，一是项目开工时间一拖再拖；二是70%的土地供应能否实现还不知道。”在多个省市建设保障房项目的中冶集团股份有限公司副总裁王秀峰说，“要保证保障房的建设，关键还在地方政府。去年3月以来，一些地方政府和我们谈的保障房项目很多，但因政府偿还能力和行政效率等问题，不少项目停留在谈判阶段，推进艰难。”
一些业内人士认为，经适房、限价房可以通过直接销售，回收成本，而即将全面推行的公共租赁房“只租不售”，需更多资金沉淀，因而吸引民间资本参与更显迫切。
拓展融资渠道多位业内人士建议，政府应承担保障房建设的首要责任，在对保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一标准的前提下，让保障房市场面向国企、民企平等开发，形成良性竞争局面。此外，政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制，减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。
上海爱建房地产公司总经理万雯娟认为，应通过金融创新拓展公共租赁房的融资渠道，管理好民间资本对公租房的投资风险。她说，从现金序列分析、公共租赁房建设类似于银行的分期贷款业务，政府先投资建设公共租赁房，然后再通过租金逐渐收回建设投入。在政府财政紧张时，最好的办法是政府去“分期借款”，而渠道可以选择“资产证券化”：首先可以由政府与开发商签订协议，再由开发商按照规划建设公租房，完工后将公租房所有权移交给政府，政府再将公租房打包并附上每年支付收益的财政担保，将这个资产包整体出售给资产证券化平台，但政府仍然保留经营资产包的义务。然后，资产证券化平台以资产包为基础，向社会公开发行资产证券化产品，募集资金，政府用资产包的出售收入(即募集的社会资金)来支付开发商的建设款项。资产包的出售可以让信托、银行、政府旗下的资产管理公司或其他有诚信的公司操作。万雯娟说，政府在此过程中需要付出的除了土地，还有补贴资产包的收益。
民革上海市委副主委李世耀建议，探索建立房地产信托投资基金，用公共租赁房“打包抵押”方式，发行政府融资债券，将流动性较差的保障房资产转化为更具流动性的证券，促进民间储蓄向投资转化，可有效提高保障房资金筹集量。
“国企主导”模式近年来，上海着力探索保障房配建商品房建设路径，调动了企业积极性，使这一民生工程得以良性运转。
2009年，上海市开工建设经济适用房400万平方米，配套商品房836万平方米，合计占全年住宅开工量的近60%，为历年来最高。2010年，上海计划再开工建设经适房400万平方米、配套商品房800万平方米，两类保障房开工量预计占今年全市住宅开工量的60%。
上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说，目前上海的保障房建设已形成“国企主导”的良性模式，可以完成既定任务。
以经适房为例，截至去年年底，上海已累计完成经适房开工量605万平方米，主要由三大块组成：一是松江泗泾、宝山顾村、南汇(现已并入浦东)周康航、浦东曹路等六大基地，共370万平方米左右；二是由各区自行建设，约15个项目、80万平方米；三是盘活存量土地或利用产业结构调整后新开工的项目，约150万平方米。上述三大类项目均全部或绝大部分由国企承担开发建设。
上海城投置地(集团)有限公司2003年获得松江泗泾基地地块，2004年，这个项目被纳入上海配套商品房基地，名为“新凯家园”。一期工程共30万平方米的配套商品房、已先后于2007年、2008年交付使用。二期项目建筑面积约29万平方米，经适房和配套商品房分别占40%和60%。已竣工的1464套经适房，是上海首批试点销售的经适房源。
本刊记者在“新凯家园”实地采访看到。二期建筑标准比一期明显提高，外墙以彩色墙砖取代涂料，窗户采用铝合金材料，小区还进行了景观设计。上海城投置地总经理俞卫中介绍，二期建设成本比一期增加约300元／平方米。公司还将负责“新凯家园”三期项目大型居住区的建设，后者总建筑面积约115万平方米。
2009年上半年，上海实施“大集团对口大基地”的保障房建设方案，由区政府负责动迁，国企负责规划、设计、施工等。刘海生说，按照这一路径，从土地动迁到项目开工，比以往缩短半年左右时间，使保障房建设节奏明显加快。
让企业“吃得饱”本刊记者调研发现，上海保障房建设的“国企模式”之所以能持续良性运转，一方面与商品房地价高涨对房企形成的“斥力”有关，另一方面是当地政府采取的一系列“减压”和“激励”机制，对企业形成巨大“引力”。
近年来，上海土地资源紧缺、地价抬升较快，通过招拍挂程序拿地日渐艰难，一些国企后续土地储备状况不容乐观。多年来承担上海旧区改造及保障房开发任务的一家房地产公司董事长告诉本刊记者，公司在上海已经8年没有拿地，目前的项目能做3~5年，“做完之后不知道能不能继续拿地再做商品房”。
上海另一家房地产公司的总经理说，公司上一次在市区拿地是2003年，即使资金充裕，也不想做“地王”，因为保障房项目可以为企业树立良好形象，并让企业“吃得饱”。
本刊记者了解到，上海保障房建设对国企的吸引力逐年增强。2009年9月，上海落实了保障房建设贷款的放款条件、贷款期限和利率优惠等多项扶持性金融政策。多位房地产国企负责人告诉记者，银行贷款占保障房建设资金比例超过六七成，而目前保障房开发贷款利率一般比基准下浮10%左右。
此外，为盘活市中心“退二进三”、规划调整等原因造成的存量土地，上海近年来规定对符合标准的企业提供两幅地块分别独立建设商品房和经适房，两幅地块一并以邀请招标的方式确定建设单位；在同一宗地块上既建商品房，又建经适房的，采用邀请招标方式确定建设单位。这一“配建”模式对企业产生激励作用。
“由谁来建设”房地产专家、上海市经济管理干部学院教授朱林兴认为，目前各地保障房建设计划已明确，但“由谁来建设”是一个急需解决的问题。
业内人士建议，国资监管部门应明确规定，将开发中小套型商品房、保障房列为国有房企的主要发展方向；并将此条列入规范国有房地产企业经营和投资行为的必要措施，将开发保障房作为考核的刚性指标。
同时，设定合理的保障房造价，寻求赢利性项目和公益性项目“适当均衡”。合理核定保障房建造成本和利润率，兼顾建筑成本波动、成本回收周期等外部因素，并使合理的节约成本回归企业。这样，在造价既定情况下，充分激励企业通过优化管理来降低成本、扩大赢利空间。
在条件成熟的情况下，还可规定房地产开发企业凡开发赢利性项目，必须承担相应的保障房开发；将保障房的开发量作为土地招投标、核定企业资质和年检等的重要依据。