北京5月份新取得预售证的25个新楼盘，开盘一周以来，14个新盘交易量为零
文/《瞭望》新闻周刊记者
4月30日，北京市出台了针对房地产市场调控的地方政策，在个人购房套数、差别化信贷、个人售房计税方法、商品房定价等4个方面作了严格规定。受此影响，“五一”期间北京二手房成交量下跌，新开楼盘首次出现“零成交”。
14个新盘交易量为零北京新出台的政策包括：同一购房家庭暂定只能在京新购一套商品住房；商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；暂停不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款等。
本刊记者统计北京市房地产交易管理网数据发现，4月15日以来，北京楼市成交量下滑，新房日均成交量从4月份上半月的517套下滑到下半月的310套；二手房交易量从每天的1100套左右，下跌到300套。
“有关政策出台后，消费者恐慌性购买停止，预计市场仍将观望一段时间。”北京链家地产研究员张月表示。
另一方面，北京可售楼房总数增加。截至5月8日，北京可售期房和未签约现房总数为86202套，相对一季度，北京可售新房套数从4月15日之后保持波动上扬的趋势。据了解，目前北京市存量房房源套数达到30435套。2009年“五一”小长假期间房源套数仅为15147套，相比之下，今年的存量房房源套数增幅达100%。
与此同时，开发商新开楼盘定价下降。4月份通州房价屡屡冲击3万元/平方米大关，而近期通州梨园一个新盘最低价格为1.8万元/平方米；位于北京市通州区的“K2海棠湾”，开盘价在2万元/平方米左右，而4月初记者在这里采访时，销售人员坚持均价为2.4万元/平方米；北京东四环的一处高档楼盘，5月份新开盘的7号楼售价定在4万元/平方米，此前曾准备定价在4.5万元/平方米。北京5月份新取得预售证的25个新楼盘，开盘一周以来， 14个新盘交易量为零。
本刊记者了解到，也有部分楼盘选择调高报价预留打折降价空间。如朝阳区某楼盘前期售价3.7万元/平方米，最新开盘价涨到3.98万元/平方米后，全款销售的折扣也从上期开盘的9.8折“优惠”到现在的9.7折。顺义区某项目前期成交价在1.79万元/平方米左右，最近开盘价为1.85万元/平方米，优惠方式为全款客户9.5折。
此外，房产中介“我爱我家”统计显示，“京十二条”颁布后，二手房的挂牌价下跌了5%至10%。
存量房还能撑多久中国房地产协会副会长朱中一认为，新“国十条”中提出了两个控制房价的思路：一是增加商品房有效供应；二是抑制投资投机性购房需求。
但有观察家指出，目前北京、深圳等主要城市出台的地方政策，都是以控制需求为主。
中国房地产协会会长聂梅生认为，从目前看新开工面积没有减缓，如果开发商不买地，一年后的市场供应就会减少，如果供给减少，房价可能出现报复性上涨。这是后期政策应该关注的部分。
中国社科院李景国称，从全国的商品住房来看，2009年的销售面积是8.5亿平方米，同比增长43.9%，竣工面积为5.8亿平方米，同比增长6.2%。销售增长和竣工增长之间的落差决定了供求偏紧。
而2009年开发的土地面积为2.3亿平方米，同比增长为-19.9%，为1997年以来同比增长最低。这种情况，有可能对今后一两个月的商品房供应产生负面影响。据中国不动产研究中心数据，2010年4月期房和现房的库存量均出现了不同程度下降，其中，期房可售套数为57054套，环比降幅为3.32%。而可售现房环比降幅达到了7.54%，跌至30386套。
从北京的情况看，新政策出台前，北京市每天期房销售700套左右，新政策出台以后降低到300套左右，一个月约销售1万套房子。2010年1月之前，北京市每月新增商品房可售房源有1.2万套左右，到4月已下降到9000套左右。商品房库存绝对量也从1月的6.1万套降低到4月的5.6万套。尽管北京市表示，2010年竣工政策性住房4.6万套，但有分析人士认为，北京市一年销售房屋约20万套，如果商品房供应不足，仍会造成供应缺口。
另一方面，从土地市场看，4月，在北京实行土地招拍挂出让新规定后，商品房用地成交为零，5月7日北京重启4宗住宅土地拍卖，此前最被看好的顺义马坡因5家投标开发商报价均低于底价而流拍，这表明开发商对市场预期比较迷茫，这将直接影响今后两年的市场供应。
业内人士透露，新政策出台以后，开发商会选择延缓开盘和项目开发。即使住房和城乡建设部制定了房地产开发规定，细化到每个环节，但对于开发商来说，如能打通关节调整土地规划，即可使土地开发年限延长2年。
北京房地产协会副秘书长陈志表示，新政策出台以后，短期内会出现销量下降和可售房源增加的现象。但随着政策预期博弈结束，市场的刚性需求仍然很强大。当前，地方政策应抓紧时间制定稳定市场预期的政策，引导开发商维持房屋开发量。
新政策如何执行朱中一认为，目前一些地方政府出台的限制性措施，不少具有明显短期性，具体操作起来有相当的难度。
5月1日，北京市房地产交易管理网通知，要求买房人必须填报家庭住房情况申报表。如果申报人弄虚作假，将承担法律责任，并将其信息通报给银行部门。有业内人士称，房地产信息没有全国联网，异地数据无法互通互查，而未婚、已婚、离婚家庭及家庭成员的关系认定又需要与民政系统联网、与公安户籍网联网，这就成了一个庞大的系统工程，无法用简单的法律文件方式来认定。
一位房地产界人士提出，目前北京的政策主要针对市场个体投资者，而对于开发商来说，住建部下发文件要求房屋销售的预售要进入监管账户管理，这条政策没有真正落实，房地产开发商平时周转的资金超过六七成来自预售款，如果预售款受银行监控，再按工程进度拨款，这部分就不能挪作他用，不能用于购买新的土地；此外，如果停止对开发商的贷款，转而给施工单位贷款，并规定由开发商先垫付30%以上的工程款，也会对房地产开发商的现金流造成影响。这些政策如果落实，将有效遏制开发商囤地、捂盘行为。
国家行政学院教授张孝德认为，北京新出台的房地产调控政策中，政府对住房保障所承担的责任越来越明确，但保障房的对象依然模糊，对广大“夹心层”家庭住房需求没有形成有效的制度保障，新政策提到发展租赁住房，但在租房制度建设方面进展不大。如果能够建立保护租户利益的长期住房租赁制度，则可以改变人们的住房观念，减少购房需求。类似进一步促进居民住房需求多元化的实际举措如果能坚持落实，完全可以改变市场对房价长期看涨的预期。