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哪些成本在推高房价？如何应对闲置房？该怎么看商品房预售制度？……今年两会上，这些房地产市场的热点问题再次引发关注。 三大推手致房价高企 房价成本问题一直是众人最为关心的热点话题，但这一成本具体由哪些要素构成，又是哪些要素在起主导作用却极少被披露。本次两会上，有政协委员专门列了一个房价成本清单，并进行了详细解析。 “土地成本、税费成本和企业利润的不断飙升，是近年来我国房价高企的根源。”全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印说，当前我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，与后三大成本不断飙升有关。 许家印指出，通常情况下，前两项成本价格变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。目前后三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会上涨。 “仅房地产开发环节征收的各类税费高达100多项，其成本加起来占到房价的1/3以上，最终这一成本被转嫁给了消费者。”许家印委员强调说。 对于如何控制高房价，许家印表示，可以从三个方面入手。一是企业应该合理控制利润；二是地方政府要改变短视行为，将土地出让中的短期利益和局部利益让给大众，控制地价过快上涨。三是国家要完善房地产税费体系，取消不合理税费。 取消商品房预售制度基础已经具备 有关商品房预售话题也再度成为关注热点。近年来一直有代表委员建议取消该制度，其中最受关注的是在十届全国人大四次会议上，33位代表建议取消房地产预售制度。民革中央今年在其所提的名为“关于加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》，促进房地产业的健康发展的建议”的提案中指出，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。适时果断取消商品房预售制度，是消除房地产市场不规范的重要举措。 民革中央认为，目前取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。一方面，房地产业经济环境发生了根本性的变化，商品房预售制度已不适应经济发展和实践的需要；另一方面金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式，银行贷款、发行股票、债券融资等方式均可补缺预售商品房筹资的功能；此外，房地产开发商积累了一定的实力，具备了驾驭资金项目运作的能力，对预售商品房制度的依赖性已减弱。 开征不动产空置税抑制过度投资 关于如何应对空置房问题，全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海建议，对长期闲置房屋的业主征收不动产空置税。 郭松海委员说，国家统计局公布的数据显示，截至2008年12月底，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%；其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%。如按2007年全国商品房均价估算，商品房占压资金约6000亿元。 郭松海介绍说，当前，上海、北京、大连、杭州、青岛等地成片的中高档公寓成为“有主无人住，夜晚不见光”的黑楼。这种行为过多地占有了公共的土地资源，导致资源紧张，价格上涨，其消费行为产生了外部负效应，为此应付出相应成本。我们要学习法国近年来在大城市征收的房屋空置税的经验，其税收集中在那些收入高，房产多而空置，造成资源浪费的人身上。 “对拥有多处房产而又闲置的户主，可以考虑开征不动产闲置税，这样有利于抑制过度投资需求。与此同时，对开发商竣工验收后的商品房空置一段合理时间如一年或两年后，也应认定其为闲置房屋，这样可以打破部分开发商捂盘惜售、待价而沽的美梦，迫其降价促销，有利于增加市场的有效供给。”郭松海说。
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