广东省房产新政15条甫一出台，昨日就在深圳房地产业界和市民中间激起强烈反响。“房价是不是要涨了？”不少人提出这样的担忧，而部分专家也判断多数开发商会涨价。昨日受访的开发商代表表示“不会盲目涨价，会根据自身资金状况和市场成交状况而定”。然而，无可争议的事实是，在近日记者的多次踩盘和走访中，已确实发现为数不少的楼盘在或多或少涨价，市场成交依然旺盛。政策如何解读？这波“小阳春”能否持续？消费者应该怎样看待市场和理性置业？各方的看法、解读不一。

　　本报讯“现在市场已经基本定型，不该出的时候出来了这些政策，应不会有多大效果。”昨日，深圳一开发商负责人在看到省房产新政15条后，接受记者采访时表现得不以为然。然而，更多的开发商、专家认为新政会给深圳楼市带来积极的效果，特别是取消了“限外令”，对开发商资金提供支持，会促使深圳楼市成交量上升10%左右，且能提振市场信心。不少市民也担心，政策出台后开发商会提价，置业期望落空。

　　“政府起了‘媒婆’的作用，给娘家——开发商一些空间，把女儿打扮得漂亮一些，同时给准女婿——购房者一些优惠措施，促成婚事；但‘媒婆’不能直接去降价，只能少收点手续费，能否成婚还是看开发商能否降低彩礼，把房价降下来。”北大纵横房地产咨询中心总经理陈恳如此形象比喻省房产新政的作用。

　　中原地产二级市场策略研究中心总经理周曜表示，省房产新政对于深圳楼市是一个很大的利好，以比较激进的方式，明确了拯救房地产业的态度，能显著增强市场信心。

　　房产新政第四条中，“……对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”，周曜解读此点说，该条实质上是恢复了对“二套房贷”放松的信号。此前，因为1月份信贷增长幅度十分迅猛，监管部门曾重申要求各个银行严格执行“二套房贷”政策，部分地方还派出人员进行监督检查，此举一度让各银行收紧了信贷的口子。但此次省房产新政出台，实质上是鼓励银行放贷。

　　在新政条款中，契税的优惠范围扩大了，“个人首次购买普通住房，其契税按1%征收”，意即优惠面从90平方米以下住房扩大到了144平方米住房以下。周曜说，这显然有利于减轻90平-144平这一住房需求人群的购房成本，促进这部分的成交量。

　　谈到对于“个人转让自用2年(含2年)以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分”这个条款，周曜表示对于深圳“形同虚设”了，因为在二手房的实际成交中，基本采用“阴阳合同”，都是按住房的原价过户的，不会产生个人所得税的费用。

　　在15条房产新政中，取消“限外令”是一大焦点和实质性的利好。多名业内专家和开发商代表受访表示，对此他们呼吁和期盼已久。

　　周曜告诉记者，按照以往的深圳购房客户群体分布，来自港澳台的购房者大概占8%-10%，另外还有一些拿着香港身份证，而长期生活工作在深圳的人现在取消“限外令”后，估计可以吸引这部分人回到深圳置业，深圳楼市的成交量估计可增长10%左右。

　　北大纵横房地产咨询中心总经理陈恳表示，由于深圳是港人内地职业的第一选择，新政对深圳的影响将大于省内其它城市。但他也强调，一方面，此次政策开放对深圳楼市的影响将取决于港澳台人士到深圳购房的数量：如果用于自住，数量就不会太大；如果用于投资，他们也不会贸然出手——现在的房价已经不能出手，再抬高房价倒卖一下就会炒房不成变“房东”。南山“澳城”的开发商澳达实业行政总裁罗振坤说，前段时间该楼盘在销售过程中，有大约20批左右的香港客户过来看房，但因为受到“限外令”限制不能买。接下来，开发商会督促销售人员与这20批客户联系，出售的机会很大。

　　美联物业深圳区域董事王书权认为，深圳楼市的成交量并不会因为开放港澳台居民购房产生特别大的增加，但今年深圳房价上涨的趋势难以避免。王书权表示，预计二手房价格到4月会累计上涨10%左右，而一手房可能会涨得更快。

　　“今年以来，深圳二手房1月成交4700套，2月成交5500套，3月成交预计在5500套至6000套左右，价格上已经上涨了七八个点。”他告诉记者，由此预计深圳二手房价格全年涨幅将超过20%，而一手房在上半年涨幅应大于二手房，下半年的价格走势则由于各个开发商销售方法的不同，目前还难以判断。王书权分析说，深圳自去年10月以来成交量就开始增加，开发商在年前尚且推出很多优惠活动，但年后则取消了这些手段，目前这一政策出台后，对开放商来说，更是乐观的消息，会减少降价的动力。

　　但是，宝安龙华一楼盘“上河坊”开发商负责人王勇胜却认为，目前深圳楼市的旺盛成交只是“虚火”，是回补去年被压抑的市场需求，这波行情到底能持续多久还很难说，即使“限外令”取消后能带来成交量增长，但毕竟比例很小，影响不大。

　　深圳房地产多名业内人士昨日受访表示，省房产新政的相关条款给予开发商的利好是最大的，将开发商缴纳地价款的时间宽限到了2年，还允许分期缴纳土地增值税，这在很大程度上是在拯救开发商。

　　自从深圳楼市进入调整以来，开发商在深圳的开工量下跌厉害。按照中原地产的统计，2008年开工量比2007年下降了30%-40%，开工量的下降带来市场供应量的下降。“政府为了保投资，保就业，只有救开发商”，周曜分析说。据他预计，大概2个月之后，深圳的开工量会得以恢复。

　　但北大纵横房地产咨询中心总经理陈恳认为，对房地产企业而言，此次政策惠及的只是一部分——信用记录良好、去年买进土地或境外上市的房地产公司，从中可以看出政府重点支持的是行业中发展较好的公司，这也有利于行业集中度的提高。

　　深圳市国土房产局相关人员向记者透露，最近他们走访了深圳一些大型房地产企业，部分企业确实资金紧张，相对于其他城市而言，深圳要求房企5天缴纳土地价款的政策确实太严格了，目前，国土部门已决定放宽期限了。

　　“约70%的开发商都缺钱，”宝安龙华一楼盘“上河坊”开发商负责人王勇胜说，由于银行向开发商放贷严格，而开发商的融资渠道又单一，楼盘销售回款缓慢，自然大多数开发商会遭遇资金危机。

　　其他多名开发商代表受访也表示，能得到政府的扶持十分高兴，但建议政府更应降低土地出让金，只有土地出让金低了，开发商的资金压力才小一些，也才能降低房价。不过，联合证券房地产行业分析师鱼晋华认为，政府出台房产新政，可能用意是促进整体经济发展，不希望开发商破产，否则最终买单的还是银行。但直接出台相关政策救开发商，有干预市场之嫌。

　　本报讯房产新政到底会不会导致深圳房价普遍上涨？市民们对此非常关心。昨日，几家开发商代表受访声明“不会涨价”，但是否事实果真如此，还有待今后观察。本报与深圳搜房网联合作出的一份网上调查显示，7371位网民中，有47%的人认为深圳房价会回涨，比例不小，证实了市民们的普遍担忧。

　　省房产新政15条的消息昨日在某即时通讯群中一发布，就引来一帮深圳网友的议论。网友们主要分为两个阵营：一方认为，对深圳影响不大，主要是提升信心；另一方这断言，房价会因此而上涨。

　　准备买房的杨先生认为，开放港澳台居民购房后，房价肯定会上涨。而一直在看房、准备出手的叶先生认为，即使这一政策不会直接刺激楼市或购买者，但综合今年的各方面政策来看，房价仍有很大可能上涨，出手还是要趁早。

　　在深圳工作10年的IT界人士付女士则认为，这一政策对深圳没有太大影响，只是表明了政府的态度而已，对市场的实际推动作用不大。在她看来，由于深圳很多公司根本没有公积金，让“15条”对深圳市民少了不少吸引力。此外，她认为广东开放港澳台居民购房也并不会导致房价上升，现在香港人来深买房大致有两种，一是投资，二是养老。“现在投资并不是好时候，房价下跌没多少，在全国仍然居高”。付女士目前已有一套房，她笑称若是投资房产的话深圳还不如美国房产投资价值高。

　　在昨日本报与深圳搜房网的联合调查中，60%的网民认为房产新政不会立即显效，要等待一段时间。在关于“你认为新政会否使房价回涨”的回答中，3926位53%网民认为“不会”，但也有将近一般47%的人认为会“房价回涨”。不过，在这个阶段急于买房的人还是没有达到一半的比例。在“你会否因新政出台而抓紧买房？”的调查中，2418 (32.8%)人肯定“会”，而4953 (67.2%)人表示“不会”。

　　记者昨日采访数家开发商对房产新政的看法以及随后的楼盘销售策略，大多数表示短时间内不会盲目涨价，随后会根据自身的资金链状况和市场行情变化调整营销策略。

　　宝安龙华“碧水龙庭”开发商深圳榕江实业有限公司董事长助理郝媛媛表示，碧水龙庭即将推出第2期2批300多套单位，73-107平方米两房、三房单位，定价刚刚出来，均价是9500元\平，最低的有9500元\平，与之前的价格持平，与龙华同片区的一些楼盘相比，这个价格算是“抄底价”了，并没有涨价。“房产新政出来了，对开发商虽然是好事，但也不会盲目定价”。郝媛媛说，该盘后续还有新的单位推出，对于整个楼盘，开发商的态度是分阶段性有一些房价的调整，但肯定不会随便涨价。

　　南山“澳城”开发商澳达实业行政总裁罗振坤也对记者声称，“不会有涨价的打算”。在他看来，整体经济在今年年中可能会出现比较大的问题，世界金融海啸第二波可能会到来，深圳楼市短期会受到影响，但随后会平稳下来。整体而言，此次房产新政会促进成交量上升，但不一定会导致开发商普遍涨价。“目前有些开发商涨了一点价，其实是一种销售技巧，引起购房者的担忧，购房者习惯性地追涨，就会中了圈套”，罗振坤解析楼盘涨价“奥秘”，并提醒购房者还是不要盲目出手，要详细考虑各方面情况后再决定是否出手，理性购房。

　　二套房的优惠政策，部分深圳银行已经落实。工商银行一个贷经理告诉记者，现在工行的房贷情况是按照国家的政策来执行的。对于深圳的居民，已经购买一套住房，低于深圳人均住房面积29.6平方米的，申请购买第二套住房，可以按照“改善性住房”的标准执行，即享受两成首付、七折利率的优惠政策。“住房面积是衡量能否享受优惠政策的标准，如果是改善性的住房，必须提供相应的证明，比如户口本、住房面积、家庭人数等，经过审核符合标准，就可以享受优惠。如过满足不了这个条件，就要按照之前的“二套”房贷政策执行。

　　不过，对于“改善性住房”的标准判断各个银行执行的标准不同。记者从深圳发展银行了解到，对于首套住房面的低于88.8平方米的，在购买第二套住房时，均按照“改善性住房”执行。相对于深发展来说，此标准也是按照深圳人均住房面积来确定的，只是，在政策上更放宽了一步，不受人口数量的限制。记者从招商银行了解到，该行对于第二套住房的标准，完全是放开的，没有任何限制，均可以享受“改善性住房”的待遇。不过如果是购买第三套房，就会按照之前的"二套"政策执行。

　　对于广东出台的15项楼市新政，与深圳的实际情况不太符合。“深圳是一个市场竞争比较激烈的城市，在国家出台相应的政策之后，深圳的各家银行因竞争的需要，多会执行最为宽松的政策。再则，深圳是拥有立法权的，银行除了执行总行的政策之外，对于广东省的政策，是否有效执行，还是个问题，不过对于深圳一些中小银行来说可能会按照新的政策来执行”深圳一银行人士介绍。

　　据记者了解，目前，深圳的房贷利率执行情况，各个银行都有所不同。“对于改善性住房的标准，我们还没有出来具体的规定，现在想买第二套住房，7折的利率是比较难执行的。”广东发展银行深圳一支行的个贷经理介绍。据了解，广发行在房贷政策的整体框架之下，各个支行执行的情况有所不同。“与支行的经营情况有关吧，部分银行赢利好，就会执行利率优惠的政策，但是我们支行是不行的，二套房享受七折优惠，成本太高。对于这样需求的客户，我们做不了，就介绍其他银行“广发行一个贷经理介绍。

　　对于客户存量房贷的情况，记者了解到，四大行已经通过银行自动系统，对存量客户的房贷进行了调整。比如工行、农行等。而对于深圳发展银行，存量客户的利率优惠要考虑多种因素。深发展客户中心介绍，对于存量住房按揭贷款，我行原则上参照原贷款合同约定条款，在综合评估贷款风险和收益的基础上，根据借款人的当前贷款状况、信用记录、还款能力、抵押房产状况、运营成本、综合贡献度等进行区别定价。具体的实施标准和办理程序请咨询当地贷款行。您可以随时到贷款经办行提出利率调整申请。

　　深圳某银行人士分析到：现在深圳的房贷政策执行的都是比价宽松，对于四大商业银行来说，受到总行政策的限制，执行的房贷政策比较严格，完全按照银监会的政策执行，但是对于商业银行来说，各个分行执行的政策相对比较灵活，像招行兴业银行等都是在与政策打差边球。在整体拉动内需的大环境下，部分银行先行一步，尝试着放开二套房贷，监管层面也不查处，也就等于默认，之所以敢这样，主要是对市场有个预期，在一段时期内，国家会放松信贷的政策。从目前的情况来看，国家放松二套放贷的政策也是必然，但是短期内，还难于做到。之前人民银行出台一个政策，要严格执行二套房贷政策，但是，相对于银监会，央行的力量要弱小一点。同时，绝大部分工薪阶层要换房，也就出来了“改善性住房”的限制。主要也是为了控制风险，如果完全放开，可能出现零首付等等。

　　目前，银行对于房地产开发商的贷款，也出现了明显增加的情况，但是各个银行对于目前的房地产市场并不看好，从风险控制的角度来说，银行对于开发商的贷款会不自觉中形成一个门槛，自觉提高审查标准。不过，对于国有房地产开发企业，比如华侨城等，银行还会争相放贷，主要是国有房企有国家控股，银行资金周转比较大。而对于其他民营或者股份制房地产企业，则不看好，尤其是最近两年高价拿地的企业，现在处在开发的周期内，地价所占比重已经过高，新开楼盘，很难有竞争优势。所以也就不看好今年的房地产企业。

　　本报讯房产新政15条首当其冲前三条谈的是保障性住房建设，另有公积金贷款政策变动。落实到深圳，深圳市国土房产局内部人士向记者解析，深圳还没有完善的公积金制度，相关条款对深圳没有影响，另外，深圳保障房建设在系统规划之下，一直在稳步执行。

　　新政之中，一大亮点就是政府要求各地将住房公积金贷款上限上浮10万元-20万元，并适当提高住房公积金缴存比例，职工的直系亲属(父母、子女)首次购买普通住房的，还可申请提取职工住房公积金。但是，这一系列公积金的利好政策，对深圳是无用的。上述国土部门人士介绍，深圳虽有公积金制度，但没有强制执行，目前深圳很多单位都没有缴纳住房公积金。不过，深圳目前正在加紧研究一套完善的公积金制度，省房产新政对深圳今后公积金贷款会有好处。

　　新政第三条，“各地可采取多种形式新建或购买用于政策性租赁的住房，帮助房屋拆迁户、新参加工作人员，以及其他没有能力购买商品住房的城镇中低收入群体等，解决过渡性居住需求问题”引起深圳房地产业界的很大关注，部分开发商希望深圳政府可以购买一些市场商品房，既可消化存量又可提供给低收入人群居住，一举两得。但市国土局表示，深圳此前提出有8种方式来筹集保障房房源，省房产新政的相关提法也跟深圳的政策相符，但是，深圳什么时候去市场上买商品房，什么时候买，买多少，需要多方面的综合考虑，目前还处在研究阶段。以前深圳政府也曾收购过市场上的商品房，但量很小，而且是公国购买拍卖房的形式拿到的，跟直接购买开发商的商品房情形不同。

稿源： 南方日报 　编辑： 实习编辑