上海市政府4日清晨宣布迪士尼项目获批的消息，显然大大吊高了开发商的胃口。4日上午10点，被外界称为“迪士尼地块”的上海川沙A08-03地块进行现场竞标，结果短短15分钟，上海象屿置业就以11.9亿元的天价阻吓了竞争者，一举夺下了该地块。这个价格有多高？一个数据可见一斑：264%的溢价水平已经超过了今年上海溢价率最高的地王——赵巷10号地块的水平。
对于“迪士尼地块”的天价，业内褒贬不一。一些开发商认为，该地块楼板价已经超出当地新盘销售的价格，运作会有一定的困难。而一些分析师则表示，受迪士尼项目获批的刺激，该地区土地拍卖热将会持续相当长一段时间。
面粉贵过面包
除了较高的溢价水平外，上海川沙A08-03地块拍卖结果震动业内的还有另一个数据：14024元/平方米的楼板价。而目前，川沙地区在售楼盘中，价格最高的均价不过14000元/平方米，一些普通的楼盘每平方米均价甚至不超过万元。无怪乎在竞拍现场，有开发商摇摇头说：“价格高得离谱。”
有关资料显示，川沙新镇由原川沙镇和机场镇合并而成，地处上海外郊环区域。自从传闻迪士尼一期选址落户川沙区域后，该区域房价从均价每平米3000元扶摇直上，最高一度触及16000元/平方米。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，川沙区域的房价比环线均价已高出三四成，相对已经有些偏高了。
不过，在今年上海楼市的上涨潮中，类似川沙此次出现的“面粉贵过面包”现象屡见不鲜。而这些昂贵的“面粉”也很快拉动了区域内“面包”价格的直线上涨。对此，易居中国分析师薛建雄指出，从规划角度来看，上海川沙A08-03地块项目未来对周边房价的影响有限，如果周边房价只是因为地王而过快上涨，短期内就会出现泡沫。
也有业内人士认为，与上海其他区域的地王不同，川沙区域的价格暴涨绝大部分因素来自于迪士尼概念的炒作，当地居民的收入水平根本无法支撑这个价格水平，虚火的成分很高。不过，从世博对上海三林地区长达三四年的价格拉动来看，在迪士尼正式建成开园之前，这个概念或许能较长时间支撑该地域的价格泡沫。
理性看待概念炒作
上海楼市就迪士尼概念炒作正酣，但其中隐含的风险也令业内颇为担忧。业内人士指出，虽然迪士尼落户上海将产生一定的产业聚积效应，但如果过高地估计了这种效应而盲目推高房价，可能会得不偿失。
薛建雄表示，迪士尼的建设至少需要4年以上的时间，这也就意味着多数企业需要一段时间后才能体现收益。特别是迪士尼建设期间是一片大工地，这对周边的楼市反而不利。虽然长期看好该项目，但短期的阵痛也需要付出一定的代价。此外，迪士尼获批和拍出地王消息的同时出现，必然导致区域房价短期的过快上涨，将需要一段较长时间的调整才能进入区域发展应有的理性房价。
杨红旭则指出，虽然迪士尼获批对上海楼市是一个巨大利好，但这并不意味着其足以支撑上海楼市维持当前的大牛市。“迪士尼项目只是一个影响因素之一，市场大势才是板块变化的主要影响因素。”杨红旭说。(李良)
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