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各种物业纠纷隐藏共性原因 物业纠纷表面上看起来是开发商或物业公司侵犯业主集体利益造成的，具体原因也是多种多样，但实际上，不同小区纠纷背后有着普遍性的深层次原因。记者在调研采访中了解到，这些深层次原因大致可归纳为以下几个方面。 第一，现行法律条款规定不明确，可操作性不强。 天津市和平区法院民二庭庭长邱益笙、开发区法院法官李桂玲等一些基层法院法官认为，我国有关物业服务方面的规范性法律文件主要体现在行政法规、地方性法规、部门规章中，对物业服务规定的整体性、配套性、适用性和操作性不强，难以解决不断出现的新情况和新问题。如：行业标准不清晰，业主委员会诉讼主体资格不明确，致使实践中物业服务职责权利的尺度、标准不明晰，物业服务企业的运作不规范。人们对物业服务企业与业主之间存在何种性质的法律关系，物业服务企业和业主各自的权利义务是什么一直存在模糊认识，成为大量物业管理纠纷产生的主要原因之一。 第二，行政管理工作不够完善，监管、指导不到位。 天津和平区法院法官赵铭说，一些物业行政主管部门及其工作人员，在具体行使行政指导和监督职权时，未能及时有效地以行政手段保护业主团体自治的合法权益，而且相应的行业管理制度也缺乏。 第三，市场竞争机制不完善。 邱益笙说，物业服务市场存在先天进入机制不健全问题，一些物业企业从一开始就是房地产开发商的附属产物，同时我国有关物业服务市场中少有外资或国有企业以及股份公司，都造成有效竞争难以形成。正是由于准入机制和市场竞争机制不完善，目前市场上的物业公司良莠不齐、鱼龙混杂，整体而言物业管理市场尚未形成制度化、规范化。 第四，业主委员会成立难、业主维权难问题还普遍存在。 和平区法院副院长杨建援、南开大学法学院教授何红锋等一些法官和专家表示，由于双方信息资源不对称，取证能力严重失衡，当业主集体利益受到侵害时，单靠业主个人能力和精力去维权十分困难，而被业主寄予希望的业主自治组织不仅成立难，而且缺乏明确的诉讼主体资格，导致业主维权难上加难。 一方面，由于现行法律没有明确规定首次业主大会的召集人、业主资格如何确认和不召开业主大会选任业主委员会的法律后果及承担责任主体，有关业主大会选举的规则和程序也相当笼统、模糊，操作性不强，一旦开发商、物业公司刁难或政府行政主管部门指导和监督错位或缺位，业主委员会也就很难成立，或即便成立了也存在程序瑕疵，客观上使业主对物业公司的约束和监督权利丧失，也使沟通失去了良好平台。 另一方面，相关法律对业主委员会是否具有起诉和应诉资格缺乏明确规定和操作细则，业主委员会出面起诉维权往往被法院以不具备诉讼主体资格而驳回，导致业主及其自治组织对开发商和物业公司违约和侵权行为制止不力。 第五，开发商遗留问题、业主与前期物业企业矛盾尖锐成为焦点。 刘建国、赵铭等说，开发商根据《物业管理条例》规定有权单方面指定物业公司、确定收费标准，前期物业服务合同也由开发商与物业公司拟定，约定时间一般较长，业主只能被动接受。同时，相当一部分物业企业属于开发商子公司或在股权等方面存在联系，不能站在独立的第三人的角度，为以后矛盾和纠纷的出现埋下隐患，业主一旦入住后发现开发商存在遗留问题，在与开发商交涉未果情况下，往往把矛头对准物业服务企业。 |
