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“尚未取得所有权但合法占有房屋的人视为业主，物业服务内容、收费标准要公示，供水电气热等专业经营单位不得随意停止为业主服务……”10月15日下午，记者从全市贯彻落实《陕西省物业管理条例》工作会议上了解到，新的条例对“业主”的概念及其享有的权利界定更为清晰，业主维权变得更加方便。 我市物业管理工作始于1995年，经过十多年的努力，取得了长足的进步和发展，物业市场不断壮大。截至目前，全市具备暂定以上资质的物业企业100家，总注册资本达到5000万元；其次，物业服务质量、覆盖范围不断提高，目前全市已创建国家水景式花园小区1个，省市级优秀物业小区26个，成立的业主大会及业主委员会76个，205个小区实行了物业管理，10多万家庭享受着社会化、专业化物业管理服务。 
与会者认真学习 虽然物业管理随着房地产的崛起得到了迅猛发展，但依然存在不少物管企业服务意识单薄，违规、违法少服务多收费或者乱收费，利用公用部位进行经营谋取自身利益等现象。于今年5月1日正式施行的《陕西省物业管理条例》有着许多引人注目的亮点，对于促进和谐小区建设、减少物业服务企业与业主之间的矛盾，更好地保障业主的合法权益，将起到积极的作用。 会议中，副市长张敬原要求全市各级有关部门认真贯彻落实《条例》，按照“重心下移，属地管理，分级负责，权责统一”的原则，严格落实物业管理三级职责分工，进一步增强责任感和使命感，为提高我市物业管理水平，推动我市房地产又快又好的发展做出新的贡献。 市金、渭两区政府还在会上做了表态发言。市人大副主任巨百省、政协副主席张望出席了会议。 (本网讯记者冯毅)“业主大会何时才能成立？”、“在共有道路、场地上停车收费谁说了算？”于今年5月1日正式实施《陕西省物业管理条例》对这些问题作出了明确的规定，与老条例相比，我省新的物业管理条例中许多新制度、新思路和新亮点成为业主们最为关心的话题。 亮点一：扩大了物业管理中享有业主权利人群的范围，将尚未取得所有权但合法占有房屋的人视为业主。 《省条例》第七条规定：“基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。”这里所指的“占有”须符合二个条件，一是基于合法的手段的占有，二是该占有一定要有物权变动的前行为，以物权的变动为目的。比如租赁便不是以房屋的所有权变动为目的，承租人当然不会因为实际占有房屋而成为《条例》所称的业主；买卖违章建筑的房屋而居住的，虽然支付了相应的购房款，但因为该房屋的建设、销售或其他环节都违反法律规定，因此，买受人对该房屋的占有、使用当然不具有合法性，亦不能视为业主。 亮点二：方便了业主维权，解决了“业主大会成立难”的问题。 《省条例》第十条规定，业主大会成立的条件具备后，如果建设单位怠于向物业管理行政部门履行告知义务时，业主可以书面的形式向有关部门告知；而且在相关部门限期不履行筹备业主大会职责的情况下可以自行组织成立业主大会。这些规定在解决业主大会成立难的问题上迈出了一大步。 亮点三：明明白白消费，物业服务内容、收费标准需要公示。 《省条例》第六十四条规定：“物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主与物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并向价格行政主管部门备案”、“物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项”。这样，使业主对自己应享受哪些服务、应交哪些费用一目了然，既有利于减少矛盾，也可使已产生的纠纷尽快解决。 亮点四：专营服务由始至终，供水、供电、供热专业经营单位不得随意停止为业主提供服务。 《省条例》第六十六条规定：“供水、供电、供热等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应当向物业服务企业支付手续费。物业服务企业不得向业主加收手续费等额外费用”。由于物业服务企业受供水供电企业委托，其系供水、供电、供气专营单位的受托人，并非业主的受托人，故供水、供电、供热等专业经营单位便不能因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止为业主提供服务。 亮点五：业主装饰装修房屋不得损害公共利益、危害相邻业主的安全，业主装饰装修房屋时有一定的限制。 《省条例》第七十四条规定“业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约，并告知物业服务企业”。装饰装修房屋应遵守管理规约，而管理规约中可以要求业主在装饰装修时交纳装修保证金，本条对装修保证金的收取没有作禁止性规定，正是出于对公共利益和相邻业主安全的考虑。 亮点六：小区的公共道路和场地如何使用业主说了算，业主有权决定在共有道路、场地上停放机动车辆是否收费，收益亦为业主共有 《省条例》第七十五条规定“占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取”。小区的公共道路上设置的车位，是在小区所有业主共同享有土地使用权的土地上，因此，处分权人应当是业主，而获得的收益当然也应当属于小区全体业主所共有。 亮点七：业主的“专有部分”和“共有部分”同样受到保护，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益属于业主共有 《省条例》第七十六条规定“利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有。”因此，开发商利用业主共用部位尤其是外墙面获取利益便没有任何依据，所获得的利益应当归全体业主所有。 亮点八：要求建立保修金制度，新购住房保修范围在保修期内存在的质量问题有希望得到解决。 《省条例》第七十七条规定：建设单位“按照国务院及其行政主管部门规定的保修期限和保修范围”，承担物业的保修责任。”第七十八条规定“建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向物业所在地的设区的市、县物业管理行政主管部门设立的物业保修账户交存物业保修金。”这样业主以及物业服务公司在保修期内遇到的属保修范围内的维修问题就不在作难。 从《陕西省物业管理条例》我们可以看出，该条例是根据上位法律的规定并参考实际情况进行修订的，具有较强的可操作性。《省条例》的通过和实施，对于促进和谐小区建设、减少物业服务企业与业主之间的矛盾，更好地保障业主的合法权益，将起到积极的作用。（本网讯 记者冯毅）
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