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市人大委员正在做会议记录。 文/ 记者 周海滨 通讯员 吕友明 韩红 摄影/ 记者 王翮 《武汉市物业管理条例》于1999年公布颁行，由于上位法变化，以及近年来物业管理中出现业主委员会建立难，车位车库使用矛盾不断等新问题，使得修改该条例成为市人大今年的重要议题之一。 今年7月22日，市人大常委会对《武汉市物业管理条例》（修改稿）进行第一次审议。审议中20多委员发表79条意见，主任会议决定就其中的一些重大问题进行调研，组织听证会。9月底，立法听证会公告发布后，93位市民报名，市人大常委会根据所持观点，行业特点，专业知识等遴选20位市民作为听证陈述人。 昨日，市人大常委会就《武汉市物业管理条例（草案修改稿）》涉及的有关问题召开立法听证会，20位市民代表就物业管理费何时起算、开发商对出租车位车库的权限等四大焦点问题展开辩论。 给了钥匙就开始收物业费？ 【案例】 洪山区某小区开发商6月28日通知业主入住，交付钥匙，但是由于开发商的原因，直到八月初，业主才能够正式使用。在收取物业费时，开发商从6月起就开始起算，引起业主不满。 【法律焦点】 业主缴纳物业费一般以房屋交付使用这一时间点起算，但在楼盘已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给业主时，何时开始缴纳物业费就会产生争议。本次草案规定一律以房屋“交付使用”为起算点，但何为“交付使用”，分歧很大。 【代表辩论】 正方刘道筠（中南民族大学教师）：交付前期，应该将共有区的物业与自家专有物业分开收费，这样就不会有入住前后时间不一导致的缴费不公平问题了。交付但没有使用期间，只应收取应缴纳的“共有部分”的物业费用；待业主开始装修时缴纳全部费用。 反方徐礼有（武汉丽岛物业营运总监）：我不同意刘道筠的意见，你说按装修时开始全额收取，那我放了几袋材料，算不算开始使用呢，所以区分“交付”与“使用”在现实中是无法操作的。 胡晓亮（武汉亿房公司编辑）：条例应修改为“竣工但未出售，出售但未交付时应由开发商缴费；缴费应以领取房屋钥匙正式入住为准，业主拿到钥匙但未入住的，应该相应减少物业费。 开发商有权将 车位车库出租吗？ 【案例】 某小区一个人买了 8 套车位，当时每套价格8万元。现在每套卖价15万元。而此人非小区业主。建设大道某小区前三年，业主不买车位。现在，业主想买又买不到。后湖某楼盘，由于入住率不高，车位一直卖不动。 【法律焦点】 草案规定：车位、车库应当优先满足业主需要；满足业主后，开发商将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，每次合同期限不得超过六个月。 【代表辩论】 正方吴良涛（湖北扶轮律师事务所律师）：草案有一个缺陷，即没有明确车位的所有权是开发商的还是全体业主的。如果车库属全体业主共有财产，就不存在开发商可不可以出租的问题了。 如果停车位属于私家所有权时，物业公司只能收取部分管理费用；当停车位属于开发商所有时，物业公司才能收取较高管理费，同时可以出租。 如何体现业主承租的“优先”呢？我认为应设立车库车位登记制度。开发商没有登记产权的就不享有权利，就由业主优先享有所有权。开发商登记了的车位，车位价格不能由开发商决定，而应实行政府指导价。 还应规定租赁合同备案公示制度，业主有权进行查询。合同到期后，须进行公示，保证新业主能优先租到车位。 反方吕谦（武汉地产集团）：车位车库优先满足业主需求当然没问题，但是条例没有明确区分两种不同的车位，即何种属公共区域内的，何种属开发商享有的物权。对于不在公共区域内的，开发商享有有限制的所有权，也即业主享有优先承租权，条例对此规定很明确。 关于6个月的出租期我有异议。《物权法》没有对车位车库出租期限加以规定，武汉市地方条例也不宜加以限制规定；草案还对物业管理区的出租收益也加以限定，其中就包括开发商的私人财产，对私人财产也加以限定，是违反《立法法》的。 出租期限是开发商根据各种成本因素综合出来的，条例加以限定，会影响出租率，造成资源浪费；武汉市如今有大量的私家车无处停放，很多停放在人行道上，条例应该鼓励开发商出租车位，缓解武汉“停车难”的问题。 谁来筹建业主大会？ 【案例】 光谷某小区通知业主入住后已三年，断断续续有业主入住，但是业主委员会迟迟没有建立。 【法律焦点】由于现有法律不明确，开发商不愿参与业主大会筹建，业主对此又难以统一意见，现实中大会的建立面临部分困难。草案规定，大会筹建由开发建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会派员完成。 【代表辩论】 正方朱本盛（退休公务员）：我支持草案。武汉市有大量的小区没有建立业主大会，开发商、物业公司从中极力阻挠，业主完全处在不利的地位中。由政府参与业主大会的建立，由街道办事处人员任筹备组组长，这样可加快大会的成立进度。我建议武汉市应立法，强制小区在交付两年后必须成立业主大会。 反方梁俊华（武汉山水华庭业委会主任）：业主大会成立难是全国范围的难题，这些难题可以委托中介机构帮助成立；目前，社会自治事务交给市民自己解决，是社会发展的趋势，政府应该由“包办”转为“监督”业主大会的成立。规定街道、居委会筹备、参加大会，只会增加社会矛盾，而且有违反上位法的危险，应修改这一规定。 如何给住宅专项 维修资金“松绑”？ 【法律焦点】：自2000年起，武汉开始征收房屋公共维修基金。截至今年5月底，全市维修资金缴存已达33亿元，但其中只有1317万元已使用，使用数还不到总数的零头。造成这一现象的主要原因，是根据国务院颁发的《物业管理条例》和武汉市现有法规：欲使用公共维修基金，须经拥有建筑总面积2/3以上业主、且总人数2/3以上业主同意，这给业主达成共识带来不小难度。草案延续了这一规定。 【代表声音】 李登华（武汉仲裁委员会处长）：我认为应该取消草案上述规定。维修金是房屋“患病”的“医药费”，但是条例的这条规定，限制了资金的使用。我们不妨借鉴外地经验，仅规定资金的交存、使用、管理、监督以及承担的原则，即专户存储、专款专用，所有权人决策、政府监管，同时授权市府对资金管理另行制定规范。
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