市人大委员正在做会议记录。 文/ 记者 周海滨 通讯员 吕友明 韩红 摄影/ 记者 王翮 《武汉市物业管理条例》于1999年公布颁行,由于上位法变化,以及近年来物业管理中出现业主委员会建立难,车位车库使用矛盾不断等新问题,使得修改该条例成为市人大今年的重要议题之一。 今年7月22日,市人大常委会对《武汉市物业管理条例》(修改稿)进行第一次审议。审议中20多委员发表79条意见,主任会议决定就其中的一些重大问题进行调研,组织听证会。9月底,立法听证会公告发布后,93位市民报名,市人大常委会根据所持观点,行业特点,专业知识等遴选20位市民作为听证陈述人。 昨日,市人大常委会就《武汉市物业管理条例(草案修改稿)》涉及的有关问题召开立法听证会,20位市民代表就物业管理费何时起算、开发商对出租车位车库的权限等四大焦点问题展开辩论。 给了钥匙就开始收物业费? 【案例】 洪山区某小区开发商6月28日通知业主入住,交付钥匙,但是由于开发商的原因,直到八月初,业主才能够正式使用。在收取物业费时,开发商从6月起就开始起算,引起业主不满。 【法律焦点】 业主缴纳物业费一般以房屋交付使用这一时间点起算,但在楼盘已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给业主时,何时开始缴纳物业费就会产生争议。本次草案规定一律以房屋“交付使用”为起算点,但何为“交付使用”,分歧很大。 【代表辩论】 正方刘道筠(中南民族大学教师):交付前期,应该将共有区的物业与自家专有物业分开收费,这样就不会有入住前后时间不一导致的缴费不公平问题了。交付但没有使用期间,只应收取应缴纳的“共有部分”的物业费用;待业主开始装修时缴纳全部费用。 反方徐礼有(武汉丽岛物业营运总监):我不同意刘道筠的意见,你说按装修时开始全额收取,那我放了几袋材料,算不算开始使用呢,所以区分“交付”与“使用”在现实中是无法操作的。 胡晓亮(武汉亿房公司编辑):条例应修改为“竣工但未出售,出售但未交付时应由开发商缴费;缴费应以领取房屋钥匙正式入住为准,业主拿到钥匙但未入住的,应该相应减少物业费。 开发商有权将 车位车库出租吗? 【案例】 某小区一个人买了 8 套车位,当时每套价格8万元。现在每套卖价15万元。而此人非小区业主。建设大道某小区前三年,业主不买车位。现在,业主想买又买不到。后湖某楼盘,由于入住率不高,车位一直卖不动。 【法律焦点】 草案规定:车位、车库应当优先满足业主需要;满足业主后,开发商将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,每次合同期限不得超过六个月。 【代表辩论】 正方吴良涛(湖北扶轮律师事务所律师):草案有一个缺陷,即没有明确车位的所有权是开发商的还是全体业主的。如果车库属全体业主共有财产,就不存在开发商可不可以出租的问题了。 如果停车位属于私家所有权时,物业公司只能收取部分管理费用;当停车位属于开发商所有时,物业公司才能收取较高管理费,同时可以出租。 如何体现业主承租的“优先”呢?我认为应设立车库车位登记制度。开发商没有登记产权的就不享有权利,就由业主优先享有所有权。开发商登记了的车位,车位价格不能由开发商决定,而应实行政府指导价。 还应规定租赁合同备案公示制度,业主有权进行查询。合同到期后,须进行公示,保证新业主能优先租到车位。 反方吕谦(武汉地产集团):车位车库优先满足业主需求当然没问题,但是条例没有明确区分两种不同的车位,即何种属公共区域内的,何种属开发商享有的物权。对于不在公共区域内的,开发商享有有限制的所有权,也即业主享有优先承租权,条例对此规定很明确。 关于6个月的出租期我有异议。《物权法》没有对车位车库出租期限加以规定,武汉市地方条例也不宜加以限制规定;草案还对物业管理区的出租收益也加以限定,其中就包括开发商的私人财产,对私人财产也加以限定,是违反《立法法》的。 出租期限是开发商根据各种成本因素综合出来的,条例加以限定,会影响出租率,造成资源浪费;武汉市如今有大量的私家车无处停放,很多停放在人行道上,条例应该鼓励开发商出租车位,缓解武汉“停车难”的问题。 谁来筹建业主大会? 【案例】 光谷某小区通知业主入住后已三年,断断续续有业主入住,但是业主委员会迟迟没有建立。 【法律焦点】由于现有法律不明确,开发商不愿参与业主大会筹建,业主对此又难以统一意见,现实中大会的建立面临部分困难。草案规定,大会筹建由开发建设单位、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会派员完成。 【代表辩论】 正方朱本盛(退休公务员):我支持草案。武汉市有大量的小区没有建立业主大会,开发商、物业公司从中极力阻挠,业主完全处在不利的地位中。由政府参与业主大会的建立,由街道办事处人员任筹备组组长,这样可加快大会的成立进度。我建议武汉市应立法,强制小区在交付两年后必须成立业主大会。 反方梁俊华(武汉山水华庭业委会主任):业主大会成立难是全国范围的难题,这些难题可以委托中介机构帮助成立;目前,社会自治事务交给市民自己解决,是社会发展的趋势,政府应该由“包办”转为“监督”业主大会的成立。规定街道、居委会筹备、参加大会,只会增加社会矛盾,而且有违反上位法的危险,应修改这一规定。 如何给住宅专项 维修资金“松绑”? 【法律焦点】:自2000年起,武汉开始征收房屋公共维修基金。截至今年5月底,全市维修资金缴存已达33亿元,但其中只有1317万元已使用,使用数还不到总数的零头。造成这一现象的主要原因,是根据国务院颁发的《物业管理条例》和武汉市现有法规:欲使用公共维修基金,须经拥有建筑总面积2/3以上业主、且总人数2/3以上业主同意,这给业主达成共识带来不小难度。草案延续了这一规定。 【代表声音】 李登华(武汉仲裁委员会处长):我认为应该取消草案上述规定。维修金是房屋“患病”的“医药费”,但是条例的这条规定,限制了资金的使用。我们不妨借鉴外地经验,仅规定资金的交存、使用、管理、监督以及承担的原则,即专户存储、专款专用,所有权人决策、政府监管,同时授权市府对资金管理另行制定规范。 本篇新闻热门关键词:车库 会议 基金 出租 车库 |