8月12日,由《每日经济新闻》联合观点地产新媒体主办的2009博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕,专家学者地产大腕等中国房地产意见领袖聚集到这里,本报记者全程参与,并从嘉宾公开演讲和专访中采集大量观点和智慧。任志强用“惊弓之鸟”来形容开发商———房价快涨,地王频出,又到了房地产商最害怕调控的时候。从2003年以来,房地产行业“洗牌声”不断,但都有惊无险。现在大家关注的是:货币宽松环境何时面临结束?政策拐点何时到来?
房子供不应求?
专家忧心忡忡预言下半年房价上涨
“我只有7套房子卖了,所有的项目清一遍,只有这7套库存。下一个项目开盘是9月份。”华远集团总裁任志强的开场白,跟很多开发商的一样,年初困扰中国房地产的“高库存”,半年时间却峰回路转,成为“供应不足”。
据中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一透露,一些城市出现供给不足与潜在供应不足的问题。今年以来全国商品房销售面积增长显著,但1-7月份房地产开发投资额仅同比增长11.6%,住宅开发投资同比增长8.2%。而土地的购置面积,完成土地的开发面积和房屋的新开工面积分别同比下降25.8%、 13.4%、9.1%。这些先行性指标的下降对房地产市场下一步的供给将产生较大影响。特别是象北京等几个销售量比较大的城市和省,1-7月住宅投资仍然还是同比下降的。比如北京下降了10.5%,上海下降了6.2%,江苏下降了2.4%,福建下降了26.1%,广东下降了13.8%。
“据机构测算,上海、杭州、深圳等几个城市如果以今年上半年的平均销售速度,上海、杭州可售面积仅仅能够提供2-4个月的销售,深圳也不到半年。供给明显不足。”朱中一表示,在宽松货币政策下,房价过快上涨和地价过快上涨已经引起市场观望情绪,不少城市房价已接近或超过2007年8、9月房价峰值。希望能够稳定房价的呼声越来越高。
陶冬忧心地直言:“我认为今年下半年房价还会涨。从供应看,很多开发商在2008年一年几乎没有造过房子,2009年前五个月,在市场走旺前景未明的情况下,开发商拼命推盘销售。直到5月下旬,才突然意识到行情可能持续,但那时库存量已经大幅下降。年初时企业哲学是现金为王,伴随着流动性过剩,现在是现金恐慌。这带来了中国资产价格上涨过快,更带来了没有钱投资实体经济,实业资本辛辛苦苦赚的钱,不够在房地产市场、股票市场炒一把赚的钱,这会为后面的调整带来更大的负荷。”
买房防通胀?
“如果利率一口气上涨4%,那就没有买房防通胀的想法了。”
樊纲悄悄在角落用餐躲媒体时,被记者逮了个正着,但樊纲拒绝就货币政策进行任何回答。樊纲强调,目前股市对于货币微调的反应,体现了我们这个市场的成熟。第二天樊纲公开表示,货币政策的调整是必要的,“你说该不该变?上半年8万亿贷款下去了,下半年还得8万亿贷款,才叫政策不变?全世界流动性过剩都有可能存在,所以现在市场上开始预计有些政策会变,我觉得也很正常。”
陶冬表示,房地产价格如果进一步上涨甚至失控,会带来大规模利率上调。“买房抗通胀的前提,是必须扛得住后面利率大幅度上涨。如果利率一口气上涨4%的话,那就不会有买房防通胀的想法了。”陶冬做出利率会上调4%的根据是,因为从超低利率回到正常利率是2%,在这个之上,明年年底中国通货膨胀4%,再加息2%是完全可能的。陶冬判断,这才是导致房地产调整的根本。
龚方雄认可中国明年上半年加息的可能性,但他认为加息会很温和。曾经成功预测中国4万亿救市计划的“龚神算”表示,明年政策上可能会出现方向性的变化,但是也会非常温和。因为全球经济2011、2012年走势还是不确定的。如果明年加息的话,最多两次,每次27个点左右。
房地产未来?
“未来3年,这个行业大的调整难以避免。”
虽然专家预测货币政策在明年可能会出现方向性的变化,但是对于房地产调控的政策可能更多以利率等市场手段,出台像以往90/70的房地产调控政策可能性不大。
钟伟认为宏观经济今明两年从速度、从规模看没有问题,今年保八,明年超九,今年通缩,明年温和通胀。当下宏观经济在保增长还是防泡沫的翘翘板选择中,重点还是保增长。
与陶冬的判断一样,钟伟也认为房地产的调整会在2011年。他称目前房地产行业已经追平甚至极有可能超过07年,但是房地产发展模式并没有根本转型。在07年底至08年上半年,房地产行业应该面临一场调整,却因种种原因而没有完成,对于企业来说,市场的短期机会存在,但是长期来看,应该做好迎接行业大调整的准备,企业拿地销售应该快进快出,把销售尽量在2010年完成,把握高点的出货机会。企业要是这两年拿不到地,也不要觉得自己踏空。“在未来3年,这个行业的调整,尤其是大的调整是难以避免的。”钟伟坚持自己的看空观点,上次预测的调整没有来,并不是不应该来,但是金融危机到来,开发商因祸得福。
经历过90年代东南亚金融风暴的施永青,一直对房价透支性上涨持保留意见。施永青认为实体经济和房地产价格会出现反相关的关系,未来这一年里,实体经济还不可能太好,所以政府会让房地产的投资消费顶上去,但是因为房价关系民生,不要认为价格一定是不断上升,企业投资者可以考虑高点出货了。当所有的人都认为买房防通胀时,调整也就不远了。 (刘瑞国) 本篇新闻热门关键词:贷款 采集 企业投资 超低 成功 |