中国经济新闻网讯：对于当前楼市巨大的库存，住房和城乡建设部、国土资源部相关负责人士在接受中国经济时报记者采访时均不愿发表意见。上万亿元楼市存货如何消化成一大悬念。

　　北京一开发商总结了这样一个规律：“房价从高点下降35％基本上能出货。”在远洋沁山水，房价从最高时每平方米的18000元降到12000元左右，出现逆市热销。首创A－ZTOWN项目营销手法，基本上按这一幅度操作，“销售也算不错”。但问题是，并非所有开发商都能或愿意选择大幅降价快速回笼资金。

　　业内人士认为，2006年－2008年上半年期间，疯狂圈地和高价拿地的开发商即将迎来“大考”，不排除有的企业被存货拖垮。

　　万亿存货，人均两平方米

　　“目前房地产商手里的库存，大部分都是高价库存。”4月5日，一开发商在接受本报记者采访时对此不无担忧。尽管这位人士认为，房企去年倒不了，今年一般说来没问题，但他同时表示，上述高价库存，对开发商“肯定是一个考验，个别的可能破产。”

　　知情人士透露，目前，南方一家谋求上市未果的房地产商正深受库存的拖累，“基本上已经扛不住了”。他告诉记者，这家开发商在地价高企时拿的地非常多，即使不再拿地，按照目前年销售速度，“20年也销售不完”。

　　据中国证券报信息数据中心统计，截至3月25日，已披露年报的42家房地产上市公司2008年末存货总量就高达2722．54亿元，占同期公布年报的500余家上市公司存货总金额的51．69％，亦即每家房地产上市公司平均存货达到64亿元之巨。另外，数据显示，房地产类上市公司存货呈逐季增加趋势，年度增幅为27％。

　　需要说明的是，房地产上市公司存货包括未开发的土地、在建房屋和已建成但尚未销售的房屋。显然，上述数据只是冰山一角。

　　戴德梁行日前发布的报告显示，截至2008年底，全国土地开发量仅为19．4亿平方米，有约12亿平方米的土地滞压在发展商手中。另据思源经纪统计，目前全国在建商品房约47亿平方米。其中住宅面积约26．2亿平方米，全国存量房约0．7亿平方米。即全国已出让土地但未销售的存量住宅约26．9亿平方米，相当于全国人均两平方米，城镇居民人均四、五平方米。

　　在谈到商品房空置问题时，华远地产董事长任志强曾表示，如果政府不出台更为利好的政策，今年年底，空置商品房面积将可能达到4亿－5亿平方米。海尔地产董事长兼首席执行官卢铿日前也指出，“目前，中国房地产发展最大的阻力是存货。”

　　思源经纪曾经做过测算，以2007年至2008年每年6．2亿－7．6亿平方米的消化速度，需要3．5－5．5年才能消化掉所有存量住宅。分析人士根据以上数据测算，房地产市场存货在万亿元以上，是一个非常惊人的数据。

　　市场人士认为，今年楼市和去年相比，虽然仍比较严峻但有所好转，“大部分开发商还是能扛过去”。“去年有一段时间，房价降多少房子都没人要，今年只要降到合适的价位，有人要了。通常，开发商只要舍本卖房，就能保命。”问题在于，“有的开发商由于是高价拿地，价格降不下去。”

　　主管部门不愿表态

　　巨大的楼市库存不仅意味着开发商囤积了大量土地，也意味着开发商手中有大量空置待售房屋。一方面，大量房地产资源闲置，另一方面许多需要房子的人却买不起房子。是不是我国土地供给和房屋开发建设管理存在问题？作为主管部门对此有何评价？如何消化这些库存？中国经济时报记者就此采访了住房和城乡建设部、国土资源部相关负责人士，但上述人士均不愿发表意见。

　　据了解，今年以来楼市出现的“小阳春”行情消化了部分库存，但楼市目前消化库存的任务仍然非常艰巨。实际上，一些盲目圈地、扩张过快的开发商已经遭遇严峻挑战。

　　据媒体报道，近日中新地产解散了“自由小镇”项目公司，其原因便是资金问题。4月5日，本报记者致电中新地产，相关负责人称对“自由小镇”项目公司解散毫不知情，公司也不存在资金问题，并将在适当的时候就相关问题做出澄清。尽管如此，中新地产方面还是没能打消外界怀疑其资金链断裂的猜测。

　　在天津，以63亿元夺得当地地王的一开发商资金链也遭到业内同行的质疑。据悉该地王面积达11000亩，项目总投资260亿元，去年开工。市场分析人士告诉记者，该项目楼面地价接近周边楼盘售价，今年至少要32亿元资金，如今其资金链也比较危险。

　　业界人士表示，如今资金链紧张的企业包括恒大和龙湖这样的企业。恒大董事局主席许家印在两会期间曾表示“不差钱”。近日坊间流传地产界“华南五虎”至少有一家在今年“死掉”的说法。据悉，在广东地产圈子里公认日子最难过的是某些上市公司。

　　如何看待当前房地产商的高库存？天相投顾房地产行业分析师周炯认为，库存对于开发商而言，具有两面性——它是企业的一种资源储备，没库存企业发展没有业绩基础；库存过多又会对开发商造成巨大的资金压力。“一般维持3－5年的开发量比较合理。”

　　“从目前具体的数据来看，开发商库存问题比较严峻。”中国房协秘书长朱中一在接受本报记者采访时表示，开发商库存高有历史原因，也受市场和消费者心理因素的影响。他说，2006年、2007年楼市一片向好，开发商加大了投入，买的地多，房子盖得多，但2008年楼市形势突变，这些库存被积压下来，大多数人已经买了房子，没买房子的不是没有支付能力就是抱着买涨不买跌的心理。这些因素共同导致开发商库存一路走高。

　　如何化解楼市和开发商巨大的库存压力，朱中一说，“首先要求开发商以合理价格销售”，同时，他建议有关部门在库存巨大的情况下，应少建经济适用房和限价房，同时推进危旧房改造和城中村改造，可以制定相关政策，将空置商品房作为居民拆迁安置住房。朱中一最后告诉记者，他已将上述建议向全国政协做了汇报，并向住房和城乡建设部提交了相关报告。

稿源： 中国经济时报 　编辑： 吴颖