在已经出台的“十大”产业振兴规划中，被舆论所席卷的房地产业，还是没能占到一个席位。北京师范大学金融研究中心主任、经济学家钟伟日前在接受《第一财经日报》专访时表示：“令人惊讶的并不是房地产未被列入十大振兴行业，而是它为什么没能进入十大振兴规划中应当考虑的前三。”

　　如果房地产市场成交量继

　　续下滑，各级政府可能会出台更多的政策，但新政是否就能阻挡继续下滑的趋势，对经济起到明显的拉动作用？对于这个疑问，钟伟说，每个人心里都有自己的一个药方，政府开药前，多听取各方意见谨慎从之，可能会让这个风浪中的行业，找到真正的避风港。

　　供过于求十分严峻，产业仍将漫长调整

　　“2009年，房地产行业肯定会继续调整，调整的原因之一是存量太大。”

　　“我们估计的土地储备有10亿平方米以上，可以再开发的是20亿平方米；即便未来3年土地出让大举收缩规模，也不能充分化解过大的囤地存量。”

　　而截至2008年年底，国内各城市的在建和新开工面积约为25亿平方米，按照2005年、2006年和2007年三年平均销售计算，足够销售3到4年。这样算下来，土地可供开发3年，在建和新建的面积可供销售3到4年，导致存量土地必须要消化，行业势必会经历漫长的调整。

　　钟伟认为，供过于求的情况形成之后，意味着产业整合将拉开大幕。次贷危机逐步渗透实体经济，对优势企业来说机遇刚刚开始，弱势企业的苦难却没有结束。行业整合意味着劣势企业要淘汰出局。相比其他产业，房地产是否应纳入到“振兴规划”一直存有争议，这说明公众有情绪、政府也有迟疑。在这样的背景下，即便房地产行业侥幸列入到振兴计划，那么其振兴内容到底起到救市还是毁市的实际效果，犹未可知，与其如此，有振兴规划，还不如没有的好。

　　上述三大因素，导致了房地产行业在2009年仍然资金短缺，市场低迷，仍将继续调整。

　　今年全年可能仍然价跌量升， 最乐观也只是价稳量升

　　在今年房价的走势上，钟伟的判断是“继续下跌”。

　　“单纯用均价来衡量房地产行业其实是不合理的。各个地区的物业品质、地段、开发成本不一样，导致房价千差万别。但如果要谈到房价趋势的话，它依然会下滑。”

　　钟伟表示，开发商需要回笼资金、消化存量，因而一些开发商有可能率先再启动降价大旗。“我们看到，目前一些企业的降价已暂时告一段落，原因是前两个月2009年房地产市场有所回暖。回暖之后，房地产开发企业降价销售的行为有所收敛。不过要注意的是，不是他们不再降价，而是他们也在观望市场和政策。”

　　“如果到了第二季度，房地产政策刺激效应已经过去并且销售又开始疲软，第二波降价销售潮就会到来。假如所有企业都以更大的力度降价，危险的恶性循环就产生了。到最后消费者的观望情绪更加强烈，企业普遍价格就不会有个别企业降价那样取得较好的销售表现。”

　　接下来的疑问是，房价是不是会大跌呢？钟伟说，不要幻想跌幅会在40%甚至50%以上。

　　“大跌是很困难的。因为对开发商而言，他们有两种选择：要么继续降价促销、回笼资金，补上地款和工程款，让企业活下去；另一种可能是，若降幅已到临界点，公众情绪还没有得到恢复，开发商就会让楼成为烂尾楼，让企业成为破产企业。”

　　政策和消费预期双重混乱，市场情绪宣泄多于理性思考

　　事情变得最糟糕的时候，曙光反而就在眼前。因此，好的政策有可能就会扭转局势。钟伟说，扭转局势并非是“政策一出来就会有变化”，而是要看看出什么政策更利于市场和企业发展。

　　钟伟表示，政策调控不能不听社会底层的舆论，但却不能尽听。毕竟房地产是对金融、钢材、水泥、铝、PVC、玻璃、家电家居等行业有巨大拉动作用的行业，是对中低收入阶层提供大量就业岗位的行业。这个行业受损时直接受到最大冲击的恰恰是中低收入群体本身。

　　例如，关于未来三年用9000亿元资金投向保障性住房，这不一定对房地产业就有利。“200万套廉租房、400万套经济适用房及220万套给矿区、学校等地区的住房，总计620万套的这类住房对房地产市场的冲击力非常大，使得房地产供过于求的趋势更严重。

　　“在昆明、武汉、北京等保障性住房供应超过了房地产供应的40%，突然有这么大的增量注入，对房地产业是灾难性的冲击。”

　　而大量廉租房等保障性住房，对于一些已失去工作的人来说，可能会突然变得遥不可及。“有些人已经失业了。低收入可买低价房，更高收入和更高房价联系在一起，工作岗位丢失可能与房地产就没关系了。”

　　钟伟认为，目前比较有力的政策是：第一，保障性住房通过投资或者收购来取代新建。现在存量已经很大，政府可以回购现有房地产。这样会消化存量，并用更低廉的价格售予工薪阶层。

　　第二，现在政府对土地出让、拍卖都有严格的限制。钟伟认为，政府对地价款、土地增值税等可以暂缓或者暂停收取，等到行业复苏再说，并鼓励企业之间相互转让土地和项目。

　　第三，要引导舆论和媒体走向建设性的理性，不是谁越流行、越极端和越语言暴力，就越值得追捧，不能将房地产振兴和抬高房价直接画上等号。

　　第四，谨慎看待风险。多次置业的风险未必高于首次风险。就多次置业和多套房贷，政府可以谨慎地适当放宽。

　　第五，对一些在大中城市工作多年的大学生和一些企业主的户籍入户问题应该给予地方政府适当的自主权。

　　“如果说要衡量未来出台的相关政策是否有效，可以参考房地产价量的变化。比如在2007年，行业出现的是价升量增的局面。2008年，价缩量跌，泡沫开始破灭。2009年，仍然会延续2008年的局势。一系列新的政策出台后，可以推动销售价格稳定、销量上升，已经是很不错的结果了。也许，目前是最坏的时刻，却是最好的机会。”钟伟表示。

稿源： 新华网 　编辑： 吴颖