|
目前银行业受房地产市场变化影响的风险仍然可控 根据风险来源的不同将房地产价格波动影响银行的渠道分成以下两种：一是信贷风险渠道，即贷款抵押品价值的严重下降及房地产市场上的借款人违约率不断上升的风险。二是“第二回合”效应风险，即某一时期房地产价格下降通过影响宏观经济和金融环境，进而影响到银行稳定性的风险。 1、目前房地产价格波动给银行业带来系统性风险的可能性较小。第一，从房地产信贷规模来看，目前我国房地产信贷规模的风险仍处可控范围 首先，房地产贷款在银行业贷款总额中占比并不算高。根据央行提供的数据，到2008年9月底，我国个人住房按揭贷款余额为3.3万亿，占整个国内银行体系贷款总额的11.1%左右，占GDP的比例为12%左右（2007年底数据）。而美国2007年6月份按揭贷款余额占全部贷款的34%，占GDP的71.6%。到2008年9月底，我国房地产开发贷款余额1.97万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6.66%左右。而美国2007年6月份房地产开发贷款占全部贷款余额的23%。 2008年9月末，全国商业性房地产贷款余额为5.3万亿元，占全国性商业银行人民币贷款余额的18%左右。而美国在次贷危机爆发前的这一比例是53%，而且美国这一数字中并不包括由非银行金融机构发行的数以万亿美元计的抵押贷款衍生产品，而这些衍生产品在美国银行业的投资组合中占很大比例。相比而言，我国商业银行的房地产贷款占比并不高，而且我国也不存在房地产贷款的相关衍生产品，商业银行直接面对的房地产市场风险是可控的。 其次，目前我国房地产贷款的不良率仍处较低水平。以上海市为例，至2008年9月末，全市中外资银行住房开发不良贷款余额21.1亿元，比年初减少4.4亿元。不良贷款率为0.97%，比年初下降0.26个百分点。全市中外资银行机构个人住房不良贷款余额20.7亿元，不良率为0.67%，分别比年初减少0.5亿元和下降0.03个百分点。房地产贷款的不良资产仍处于双降过程中。即使房价下跌幅度很大的深圳市，上半年个贷不良率也只有0.79%。所以，迄今为止房地产市场的调整并未对商业银行贷款风险造成明显影响。 最后，我国商业银行大量抵押贷款都是以房地产及土地作为抵押物，这部分贷款将受到房地产市场调整的直接影响。当前我国商业银行以房地产作为抵押物的贷款占总贷款的比重在65%以上。如果以2008年9月底我国人民币贷款余额29.6万亿计算，那么就有19万亿以上的贷款处于房价下降的风险威胁之中。 第二，从客户的脆弱性角度看，我国居民家庭的负债率并不高，居民偿债能力很强 国际经验表明，在房价下跌过程中，按揭贷款的违约率会有所上升，从1998到2001年，香港房价下跌了30%，按揭违约率从0.2%上升到1.4%。在所有市场，按揭违约率上升在房价下跌及经济下滑过程中都难以避免。但比较而言，由于我国居民家庭负债率并不高，这种风险相对可控。 首先，由于我国居民长期的储蓄偏好，导致我国居民家庭的负债率很低。从按揭贷款占居民储蓄的比率来看，到2007年底，我国的这一比例只有17%，远低于韩国、新加坡等国家。 其次，中国居民除了住房按揭贷款之外，其他类型消费贷款的占比相当小。到2007年未，我国其他类型消费贷款占所有贷款的比例只有3%，占我国GDP的比例也只有3%。而在美国，到2007年6月底，除按揭贷款之外的其他类型消费贷款余额占到美国GDP的23%。相比而言，即使发生美国那样的房价下跌风险，我国居民储蓄规模也足以偿还按揭及消费类贷款可能出现的损失，银行不会出现流动性问题。 还有，我国住房按揭贷款有严格的首付占比规定。在美国许多购房者是没有支付首付的，而且还享受到相关的利率优惠，因此导致在房价下降过程中，银行成为最直接的风险承担者。而相比而言，我国监管部门对按揭贷款首付比例的规定较为严格。从理论上说，房价下跌必须超过30%以上银行才会受损失。因此我国发生系统性银行危机的可能性极小。 第三，从开发贷款角度来看，目前开发商面临较大资金困难，开发贷款违约风险上升 从房地产开发投资资金来源指数来看，2008年以来持续下滑，从7月份开始已经低于100，落入不景气空间。 从资金的紧张程度上看，这一轮房地产的下行风险要大于2004年，当时行业主要面临银行信贷的剧烈收紧，而最近几个月，我们观察到房地产开发的多种来源资金增速都出现明显下滑。 在这样的情况下，开发商承受库存的能力急剧恶化，没有足够的资金能力以抵御“以量换价”的长期调整，如果销售在短期内仍不能回暖，开发商只有以一次性的价格调整到位来激活需求以缓解库存压力。尽管定金和预付款在开发资金中的比例从2004 年之后逐年下降，但2008 年其比重依然到达24%，甚至高于银行贷款21%的比例。如果商品房销售不能回暖，定金和预付款的增长可能面临进一步下滑。同时，从2008 年上半年开始，银行贷款在房地产开发资金中的比重迅速上升。但短期内，由于对房地产开发贷款的信贷规模不会显著放松，预计开发商资金紧张的情况在2008年四季度及2009年一季度将进一步显现，从而可能导致开发商贷款违约风险上升。
本篇新闻热门关键词:贷款 优惠 次贷危机 风险 付款 |
