当前国内房地产市场走势及其对银行业的影响，正在引起人们的广泛关注，本文在对房地产市场的运行态势和未来发展进行分析与展望的基础上，对我国银行业受房地产价格波动影响的风险程度进行评估。目前房地产价格波动给银行业带来系统性风险的可能性较小。从房地产信贷规模来看，目前我国房地

　　产信贷规模的风险仍处可控范围。

　　⊙交通银行研究部

　　房地产周期结构性调整尚未完成，行业景气仍将下行

　　1、景气指数持续回落，房地产投资增速下降已经成为必然。2008年11月份我国房地产景气指数为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。已经连续两个月在不景气空间运行。

　　在信贷持续紧缩的格局之下，随着市场观望情绪的弥漫，企业投资的意愿和后续动力均显不足，房地产投资高增长的持续性不强，而且近期房地产投资增速已经开始显示出下降的趋势。1-11月份，房地产开发投资同比增速为22.7%，增幅比1-10月份回落1.9个百分点。

　　2、全国房价环比开始下降，房价调整将全面蔓延。11月份，我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月低1.4个百分点，环比下降0.5%。这是今年以来涨幅较上月回落最大的一次，也是环比连续第四个月下降。

　　房屋销售价格环比下跌的城市数量也在逐月增加，整体房屋销售价格环比下跌的城市从4月份的5个增加到11月份的49个。说明房价已经由原来的局部城市调整向全国性房价下跌发展。

　　3、信贷审慎与销售放缓导致房地产行业资金链全面趋紧。作为典型的资金密集型行业，房地产行业的兴衰与资金充裕程度息息相关。截至2008年11月，国房景气指数已连续出现12个月下滑，这也是2000 年以来该指数的第四次持续下滑。而该指数的历次下降都与房地产资金来源指数的下降如影相随。资金困局依然是导致当前房地产行业景气度下降的主要原因。而信贷总量控制加强以及房地产市场销售遇到困难共同造成了当下房地产行业的资金困局。

　　信贷审慎对国房景气下降的影响，甚至超过销售增速下降所带来的影响。而信贷审慎的格局如有所改善，也会带动房地产景气度的提升，如2004 年2 月至2005 年12 月间就是如此。因此如果未来信贷继续有所放松，则国房景气指数又会恢复上升。

　　4、市场供求失衡预示未来房价将继续下跌。2008年1-11月份，全国商品住宅竣工面积增长6.1%，销售面积则下降18.8%，一改2006和2007两年供应增速回落，销售加速上升导致销售竣工比大幅攀升的态势，今年1-11月销售面积与竣工面积比为1.4，远低于去年同期1.9的水平，表明市场供不应求的状况已有所缓解。而供应的释放和需求的萎缩已经相当明显。截至11月末，商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.2%，增幅比1-10月提高2.2个百分点，今年以来呈现持续增长态势。这一切都表明市场观望气氛浓厚。

　　从历史上看，商品房空置面积和价格之间存在密切的相关性。当前库存持续高涨，而价格的变化相应滞后，高库存对价格的压力在不断累积，我们认为市场加速进行调整的可能性大幅增长。如果需求进一步萎缩，全国房屋销售均价可能进一步回落。而广州、深圳等去年涨幅巨大的城市，虽然今年以来房价下跌明显，但未来仍有进一步下跌的空间。

　　5、救市政策不足以改变市场调整态势，但可轻减房价大幅下降风险。继10月22日，财政部和央行出台了多项政策支持居民购房之后，国务院又在12月17日推出促进房地产市场健康发展的三大政策措施，其中包括放松改善性住房的二套房贷政策。与此同时，各地政府的陆续推出系列救房市政策。此次中央的政策的救市力度超过市场预期，如贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍和最低首付款比例下调为20%，如此大力度的救市政策表明中央政府保经济增长的态度较为明确，如果市场依然持续低迷，未来仍将有利好政策出台。总体来看我们认为此次政策短期内将有利于刺激需求，但由于贷款利率下浮和降低首付比例这两个政策都可能增加银行的风险和缩小银行的利差，因此商业银行在执行新政方面会相对谨慎，而且，由于国际金融危机对我国经济的影响在2009年将会表现得更为突出，历史数据显示房地产市场周期一般会持续三到四年，而我国房地产市场2008年才刚开始调整，因此我们认为，救市措施并不会改变房地产行业景气继续下行的趋势，但可以减轻房地产市场价格出现大幅下降的风险。

稿源： 上海证券报 　编辑： 吴颖