新政出台，目前萧条的楼市交易有望被激活。张万极 梅戈 摄

　　本报讯（记者林彦龙）昨日召开的国务院常务会议研究部署促进房地产市场健康发展的三项政策措施。同时，央行、银监会也公布：廉租住房建设贷款利率应按央行公布的同期同档次贷款基准利率下浮百分之十执行。专家分析认为，这些措施的出台标志着几年来房地产领域针对置业者的宏观调控全面解封，将对房地产市场的成交量，特别是二手楼的成交起到极大的促进作用，而房价则不会因之上涨。

　　有望激活置业需求

　　新政策规定，“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”如果第二套房能够跟第一套房一样享受最优惠利率的0．7倍下限，按11月27日最新利率算，贷款50万元20年，将比上限少付12．27万元利息，平均每月少交610元。

　　营业税也有新规定，“将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”按照目前5．5％的营业税税率，成交100万元的房子，将直接少交税5．5万元。从已有税种来看，房屋交易流通过程中需要缴纳的税费包括营业税、土地增值税、个人所得税、印花税和契税，其中比重最大的是营业税。目前土地增值税、印花税都已免除，契税也相应下调。

　　世联地产深圳区域副总经理甘伟对记者表示，“对第二套房低于平均水平的前提条件，银行会有比较大的解释权，而对不足两年转让的普通住房，只要没有价差，实际也不用交营业税。”

　　深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕认为，这些措施意味着“2005年以来国家在房地产领域针对置业者的宏观调控措施基本全面解封。由以前的抑制需求转变为恢复和激活全方面的置业需求，鼓励住房消费。”

　　将刺激成交量放大

　　深圳知名地产人士尹香武（半求）认为，营业税优惠出乎意料之外，以中低档房产影响巨大，“这将会直接刺激交易量的增加，特别是刺激二手房的放盘量增大。”他认为这个政策对成交量的刺激将会“马上见效”。

　　高海燕认为，新政对激活改善住房需求也将会有相当的帮助，对一手楼交易也会有提升作用。

　　甘伟介绍，深圳市楼市11月份受政策利好影响非常明显，全月新楼平均交易量比十月份放大一倍多，而进入12月，在北京等城市成交急降的情况下，深圳继续保持成交放大的迹象，日均成交比11月又放大20％－30％，这虽然与深圳跌幅较深有关系，但确实是显示出深圳楼市在年底有成交复苏的迹象。

　　地产商感到鼓舞

　　措施第三条是针对地产商的，包括“按照法定程序取消城市房地产税”和支持合理融资需求、加大信贷支持和对兼并重组提供融资和相关金融服务等。

　　深圳书香门第投资发展公司董事长廖宇波表示，这些政策表示出国家对房地产行业健康发展的支持，“力度非常大，作为地产商感到很鼓舞和振奋，从中可以看出国家确实将房地产行业作为国民经济的支柱行业予以支持，同时也给消费者和发展商以极大的信心，这才是最大的利好。”

　　分析认为，取消城市房地产税将会减轻地产商，特别是手中有地而没有开发的地产商的负担，同时，措施也将会加快地产行业的整合，对地产业形成极大利好。不过这些政策的具体落实仍然有待各银行的实际行动。

　　新政不会助涨房价

　　那么，房价会不会因为这些措施而有所上涨呢？

　　半求认为，房价的根本因素还是经济面，经济好坏决定消费者购买力，国家出台这些政策的目的在于减少交易负担，刺激消费，房价不会因此上涨。

　　甘伟对此持相同观点，他认为，如果成交复苏，地产商会加快卖房，但不会加价。从长远而言，成交量放大对房地产价格的稳定有一定的作用，但是这些政策应该会有滞后效应，近期不会促使房价上涨。他表示，深圳目前新房存量有6万多套，这还不包括没推出来的新盘，而前几年积累的投资类房产，也就是俗称炒房客手中的房源数量之多也不可忽视，因而这些房产的消化将会有一个过程，新政策将会有助于促成存量消化。

　　新措施如果促使二手楼交易，反过来又会不会对一手楼价形成压力呢？甘伟认为，这两者总是互相影响的，二手楼永远是一手楼的价格杀手，但二手楼的交易门槛比较高，居民的消费心理和习惯也倾向于一手楼。不过，从减负和促进成交量这两点而言，新措施对价格稳定的影响肯定是正面的。

　　一直认为地产商应该“降价到位”的高海燕则担心，新措施可能会导致开发商短期观望，对价格调整刹车，延缓市场调整速度。

　　利好频出券商看好地产股

　　本报讯（记者林彦龙）不断的政策利好以及银行利息一再走低对房地产股形成直接利好，在本轮反弹中，地产股走势强劲，分析认为，国务院新政策将可能会促使今天地产股全面大涨，而众多券商对明年地产股的表现也纷纷看高一线。

　　英大证券研究所所长李大霄认为，国务院促进房地产措施是“重要利好”，房地产业是国家支柱产业，房地产市场的稳定发展对经济的稳定起到关键作用，房地产可以带动一大批相关行业的发展，对钢铁、水泥、建筑、电器等等，房地产业的健康稳定发展，对我国的经济健康稳定发展具有重要意义。而对股市来说，这项政策的出台，有利于股票市场的稳定。

　　国信证券地产分析师方焱认为，从目前看，楼市销售疲软，供大于求突出，房价向下调整趋势明显，景气指数加速回落并创下1998年3月以来的新低。这些因素将使未来政策扶持力度进一步加大并不断超出预期，预计2009年下半年房地产销售量会得到明显改善。2009年地产股有整体性机会，维持行业“推荐”评级，建议超配，重点配置地产龙头股。

　　申银万国地产分析师殷姿和江征雁认为，成交量回升是地产板块能够持平并跑赢大盘的关键。只有成交量回升，房地产行业的风险才会释放，房价上升才成为可能，房地产业绩增长的确定性也才能大大增强。所有的政策在经济下滑的过程中，能够对冲和抵消掉一部分的风险，延缓行业下滑和经济下滑的速度。但是政策本身并不会改变行业的运行趋势，行业需要通过自发的修正调整释放前期累积的风险。他们认为，2009年下半年，行业库存将逐步被消化，资金压力相对缓解，行业风险下降，投资机会逐步显现。因此2009年上半年维持行业中性评级。

稿源： 深圳特区报 　编辑： 吴颖