工作半年咬牙买了首套房，因无法贷款要全付，买家拿不出也不愿支付违约金，卖家则不肯退还首付款
李先生，舟山人，20多岁，大学毕业后来杭州工作不到半年，经历了2009年年底到2010年年初的房价大涨。
“房价涨得太凶，很担心以后买不起房子。”小李说，眼看房子一天一个价，他咬咬牙，拿出全部积蓄，让父母资助大部分，开始看房。
2010年4月13日，他在富阳紫云山庄买了一套二手房，60多平方米，总价39万元，满5年无营业税。
这是他首次买房，合同约定，首付3成，其余按揭30年。
小李算了算，觉得自己可以承受，当即支付首付款10多万元。
新政一出，中介让小李提供在杭纳税1年以上的证明，小李拿不出，中介说贷款办不下来，要全额付款。
小李无法支付，也不愿支付违约金，而卖家也不肯退还首付款。
“这几乎是我和父母全部的积蓄啊。”小李说。
新政出台前为儿子疯抢一套婚房，如今这套房子有两本房产证，意味着以后要为二套房、三套房支付更多的费用
杨女士，40多岁，儿子18岁，在杭州市中心有一套50多平方米的房改房，一家三口住在这里。
“儿子大了，准备给他买套房子结婚用。”4月3日，杨女士签下合同，买了临平某知名品牌楼盘的一套135平方米的房子，一手房，当时均价近万。
“买房子的人多啊，都快挤死了，和抢一样，就怕买不到，签合同看都不看的。”杨女士形容当时买房的火暴场面。
开发商将135平方米的面积分开办理房产证，杨女士将拿到两本房产证，一本是80多平方米，一本是50多平方米，这样一来，她名下就有了3套房子。
“我从来没有买过商品房，也没有贷款记录，现在可好，首次购房的优惠没享受到，反而要为二套房、三套房支付更多的费用。”
杨女士更担心，万一政府要对第三套房征税怎么办？
中介频频遭遇“爆单”，付出了一定的劳动，能否给予补偿？
律师张震宇接待了近20位咨询者。他总结，新政前的最后一拨买房大军，主要是改善型购房者、第一次购房者，还有一部分属于老投资客。
这跟前几年股市最疯狂的时候很类似，最后扑进去的，很大一部分是最普通的投资者。这部分人本来余钱不多，承受楼市变化的能力很脆弱。所以新政一出台，虽然具体实施细则还未明朗，但明显已是无比焦灼，生怕因为这一次买房，影响自己一家未来若干年的生活，急于解约。
中介经纪人小刘最近很头痛。“我手头至少有两个爆单(指签好合同后不履行)。”小刘说，不仅他，公司里其他经纪人每人手头上至少都有两个以上的爆单。买家和卖家谈不拢，全部找到中介，要求退款或者要求退三证。
“我想代表房产经纪人问问，如果因为新政的原因爆单了，对于中介有没有补偿，毕竟我们也为此付出了劳动。”小刘问律师。
律师详解：合同有约定的，按照合同约定；合同没有约定的，要看具体情况
首付提高、利息增加、贷不出款，是房产新政出台后卡在合同履行过程中的3个最根本的问题。
“合同有约定的，按照合同约定。”张震宇说，这是基本原则，即合同中若约定过，因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化的，买方必须补差价的，必须按照合同约定处理，不得以新政为名要求解除。
合同没有约定的，要看具体情况。律师详细解析了4种情况：
问题一，因国家政策原因，首付款增加、利率提高，可以解除合同吗？
律师说，一般情况下适当增加贷款首付、提高利率，不会导致买方不能继续履行合同。如果合同有条件履行，还是要履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除合同。
问题二，因国家政策原因无法贷款而解除合同，是否需要支付违约金？
律师举例说，比如“外地人、三套房”等，属于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”，买卖双方任何一方都可以提出解除合同，无需支付违约金。但如果因为买房资信等个人问题无法贷款，买方应当承担违约责任。
问题三，中介的利益如何保障？
律师认为，由于新政原因导致买卖合同解除，中介无权扣押双方的款项和三证。但由于中介已经促成双方签约，只因政策原因未能履行，中介要求支付一定报酬亦属合理，可根据中介已经完成的居间行为，由买卖双方支付一定款项，即做到什么程度，给多少钱。
问题四，合同中明确指定的银行贷不出款怎么办？
律师认为，合同中已约定了指定银行，如果因政策原因，导致买方在指定银行贷不了款，如果其他银行能够办理，买方也不可主张解除合同。