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保障房大批入市 商品房供大于求 房企资金链紧张
站在2008年的岁末，回想去年此时，大家还在为房价会否在今年出现拐点争论不休，转眼高房价时代已渐行渐远。
站在2009年的年关，一些城市曾表现“矜持”的房价或在09年面临全面调整；身处资金密集型行业的不少开发企业将面临融资困境，烂尾楼或重现市场；而在保障性住房即将批量入市的预期下，商品房价格面临方向性的选择。
被抢占的市场地盘
自2007年以来，政府已多次表示加大对保障性住房的投入，为刺激内需，今年保障性住房的投入再次加码，将分三年投入9000亿元，平均每年新增130万套经济适用房。
对此，中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，目前，我国的保障性住房供应量占到全国房地产市场总供应量的5%左右，全国又有9000亿新增投入，对市场造成影响的主要是其中的400万套经济适用房。根据近几年全国住宅销售量的平均增速（约20%）测算，若在2009-2011年每年分别增加130万套经济适用房，那么2009年作为加快保障性住房建设的关键一年,保障性住房销售量占住宅销售的比重将达到20%，2010-2011年保障性住房销售占住宅销售总量比重将逐步降低到15%。可见，保障性住房特别是经济适用房的投资对房地产市场的影响是比较大的。
与此同时，黄瑜表示，明年我国商品房供过于求的局面将更为严峻。1-11月全国商品住宅施工面积、竣工面积和新开工面积均呈增长趋势，预计全年同比增幅在5%左右。与之相反，08年销售量同比持续下降，1-11月全国商品住宅销售面积为4.47亿平方米，同比下降了18.8%。若09年仍然保持08年的销售水平，那么销售量和供应量之间的差距将不断拉大，供过于求的形势将比较严峻。
根据中国指数研究院掌握的累计可售商品住宅数据来看，主要城市消化可售量的周期均在10个月以上。如北京，截止到11月末的可售房屋存量（不包括保障房），按2007年比较火爆的销售速度需要消化16个月，按2008年的销售速度则需要消化24个月。若2009年市场仍延续2008年的态势，那么主要城市的销售速度不会有明显改善，房屋库存周期可能拉长。
针对保障房会否冲击市场，建设部政策研究室副主任秦虹在接受本报记者专访时表示，目前的住房保障规划是根据各地方住房普查后的结果制定的，各个地方根据当地的住房困难情况确定了保障性住房的规划，“并不是凭空想象”，根据调查结果，目前，我国人均住房面积低于10平米的低收入住房困难户有约1000万户，这些家庭难以仅靠自身的力量在市场上解决住房问题，需要住房保障的支持，这部分需求和商品房市场并不冲突。总的看，未来三年每年3000亿元的保障性住房投资将占到全国房地产投资量的10%左右，产出量最多占到15%。下一步房地产形势的变化取决于政策的落实、宏观经济形势的走向以及开发企业能不能积极采取合适策略应对，将会是这三方面综合因素合力作用的结果。
社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，决定房地产走势的还是市场本身，房价目前泡沫仍然太大，就如同股市仍处在4000-5000点的位置，下跌的趋势难以改变，只要宏观经济没有见底，房价也不乐观，“明年希望不大”。
中金公司首席经济学家哈继铭预测，房价将出现明显回落，估计未来两年全国平均房价下跌15－20%，房地产投资增速也将大幅下滑。
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