“员工内部价”、“成本价发售”、“保值承诺”……楼市的寒冬，种种促销手段用过之后，开发商还有什么后手？

　　“零首付”、“一成首付”这一曾经在前几年盛行的促销方式，开始在年末的广深楼市再度卷土重来。

　　近日，在深圳，冲刺年末销售任务的大型开发商招商地产旗下楼盘在广告上宣传“年终九二折特惠，60～84平方米精装公寓，4万～6万元即可入住”。与它采用类似促销方式的，大多是一些楼价下跌较快的地区如龙岗的楼盘。

　　而在广州，曾经在2001～2003年期间因“一万元入住”而销量大增的祈福集团，旗下楼盘也在近期推出“3万元入住”的优惠。与它采用类似销售方式的还有恒大地产、奥园集团(03883.HK)等等。二手楼方面，广州近日也出现了部分中介行重点推售的“零首付”特惠房。

　　深圳和广州的“低首付”操作方式各有不同。深圳部分楼盘的销售人员称，他们的低首付是银行主动向符合条件的公务员或者深圳事业单位部分公司员工提供九成按揭。而且销售人员还号称可以利用信用贷款、信用卡免息还贷等方式，由银行在收楼前为客户垫付余下的一成首期。

　　在广州，首期款不足的部分则是由发展商垫付。恒大地产的金碧天下推出“震撼式”促销，别墅首付只要9.8万元。奥园集团旗下的南沙奥园宣称，“5万元即购135平方米海景三房单位”。而祈福集团旗下的楼盘，首付最低3万元就可以购房。上述方式无论购买总价多少，只要交纳一定数量的定金即可办理购房和按揭手续，首期余额一般是在入伙后两年内分期免息缴付。其中，祈福集团旗下的楼盘由于这一促销方式，单盘三天销售超过百套。

　　在番禺等近郊地区，因一手房的迅速降价而导致二手楼市冷清。当地中介为了吸引买家也推出新招。当地一家小中介的经理对记者表示，他们现在可以通过与按揭评估公司合作，将物业的评估价做高。利用银行较高评估价与卖家较低购入价之间的差额为买家实现“零首付”。“20万元的房子，如果评估价做到25万元，那么申请了八成按揭后，首期费用加杂费也就1万元左右。”销售人员对记者说。但他也表示不是所有的物业都能按此操作，而且这样做要额外增加交易手续费。

　　广州满堂红地产研究部经理周峰认为：“降低首付是在钻市场的空子。”但是他认为在银行控制风险的前提下，零首付案例不会广泛出现。因为这类情况多发生于二手房成交不活跃的地区，银行可参照的例子不多，所以容易评估出高价。而且他认为，这类擦边球的方式，会导致购房成本更高，前期供楼压力更大。例如银行为实际交易价40万元但评估价50万元的房产放出房价八成贷款，虽然买家实现了“零首付”，但是20年按揭还款就要增加14万元的利息。

　　亿达按揭市场部负责人则认为，住宅交易评估价是由银行指定的评估公司，结合物业所处路段、周边设施和楼龄等标准评估得出。出于风险方面的考虑，银行评估价普遍会低于商品住宅的实际签约价格。“零首付”在近期出现可能与个别从业人员为了私利违反相关规定有关。

　　同时，按揭业人士认为，低首付会在楼价下跌的情况下增加银行风险。如果广深楼价再度下调10%，办理了一成首付的物业就会变为负资产。

　　在零首付、低首付再现江湖的同期，号称“深圳断供第一案”的漾日湾畔断供案仍在审理当中。开发商曾经利用抬高销售价格的方式，以“零首付”的方式将物业售给业主，并套现大笔银行贷款，然后在资金链断裂后失踪。而没有缴纳首期的业主，在楼价大幅下跌后，因为多月拒绝还贷而被银行告上法庭。 亦吾

稿源： 第一财经日报 　编辑： 吴颖