近日，华远地产董事长任志强、北京首创集团总经理刘晓光和中坤集团董事长黄怒波等地产大佬在“2012中国地产新视角高峰论坛”上表态，集体看跌今年楼市，仅在降幅多少上存在分歧。其中，中坤集团董事长黄怒波最为悲观。他认为，本轮楼市调控不会停止，房价降幅应该在30%。林达集团董事长李晓林则分析称，如果今年GDP增幅达到7.5%，那么房价降幅将达到20%。阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示，政策收紧的极限已经到来，现在开始慢慢回调，但房价会有下调，不排除个别现金流非常紧张的项目为了活命，房价出现“跳水”。
同时，近日瑞银大中华研讨会发布的数据显示，2011~2012年度，全国商品住宅的供应或超出需求20%~40%左右。瑞银预测：今年上半年，房价会继续下跌5%-20%。
●南方日报记者 牛思远
理由1
调控不放松
银行信贷仍严控
事实上，伴随着中央连续表态2012年调控不会放松，看跌房价早已成业界一大共识。此前世联集团召开的媒体发布会上，世联地产董事长陈劲松就透露，万科总裁郁亮曾向他表示，万科规模太大，不保持充裕现金，万一市场再有不利变化就很危险。万科现在拼命卖楼不是为了抄底，是为了保命。“2012年哪有什么底可抄？没有！”
1月9日央行公布2012年主要工作措施，其表态更加深了市场对政策的悲观预期。
央行行长周小川日前表态称，中国房地产价格不会大起大落，金融机构完全可以承担和控制房地产调控带来的风险。四大银行方面也都认为，房地产价格调整的整体风险依然可控。评级机构惠誉9日发表最新报告称，中国政府为了实现抑制并稳定房价的目标，在2012年不可能取消现有住房限购令。此外，银行业整体向房地产商放贷仍将受到严格控制。
面对政策面的种种负面消息，市场走势也迅速作出了反应。
来自中原地产的统计显示，2012年第一周，全国主要的一二线城市中，接近9成城市的成交量出现了环比下调的现象。其中北上广深等一线城市全部环比下滑，上海成交1839套，环比上上周下降43%；广州成交1038套，环比下降37%；深圳成交579套，环比下降30%。18个主要城市中有5个城市的成交量环比下降超过了50%，下降超过10%的城市更是达到了14个。
理由2
住宅存销比创新高
下半年将是买方市场
近日，也有某大型房地产央企内部人士向记者透露，其公司内部对新一年楼市走向早已判定为：目前市场已经变为买方市场，降价走货是必然趋势。
来自中国房地产决策咨询系统和国家统计局的数据显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，同比增长约39.22%，环比新增4.05%，库存量处于高位运行状态。
分城市来看，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量比去年同期增长约46%左右，增幅与上月同期相比有所下跌。其中，广州新建商品住宅库存800万平方米，同比增长64.53%。
值得注意的是，一线城市商品房住宅平均销存比已经达到14.4，创下两年内的新高。包括杭州、南京在内的典型二线城市新建商品住宅存销比快速上涨，由去年1月的6.0上升到12月的15.3，存销比甚至高过一线城市。
按照这一数字，以目前的销售速度，一线城市要14.4个月才能将当前的库存消化完，二线城市则需要15.3个月，楼市的寒冬已经从一线城市开始蔓延到二线城市。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示，新建商品住宅存量不断增加的主要原因一是开发商资金链趋紧，加大新增供应量；二是受限购、限贷等调控政策影响，投资投机需求被有效打压，而自住需求者仍在观望。虽然部分开发商开始打折促销，但是仍难带动楼市整体回暖。
根据预测，今年的新增商品住房供应将达到11.13亿平方米，但市场需求量据预测仅为8.04亿平方米。
数据显示，现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位，因此，未来1~1.5年，商品房供应量仍保持较大规模的供应。
“预计一季度住宅成交量将继续徘徊在底部，楼市将继续深度调整。”杨红旭分析，2012年上半年多数城市住宅存销比还将进一步升高。瑞银执行董事李智颖认为，从供求关系来判断，预计2012年一季度楼市将继续深度调整。
理由3
房企资金缺口或超万亿
偿债压力倒逼降价促销
面临持续增加的库存，开发商的现金流还能支撑多久？瑞银房产10日警示称，今年一季度末与二季度初是房地产高危期，或出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。
国泰君安报告指出，2012年2月-3月房地产信托也将迎来本金到期兑付第一个高峰期。而据不完全统计，2012年房地产信托总到期规模超过1700亿元。其中，7月为年度高峰，达504亿元。一季度预计366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。
而房地产信托还只是今年房企将面对的债务之一。世联地产董事长陈劲松此前表示，若以项目计，过去一年大概有1000个项目进行了海外私募融资，这数百亿债务今年年中将会集中兑付。“届时会引起项目方、私募管理者和债权人之间的纠纷。”
国泰君安的研究报告显示，2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元，这一数字相当于2011年万科销售额的约11倍。这份报告指出，整体而言，2011年房地产资金需求并没有出现缺口，但2012年整个房地产行业的资金需求量将冲高到10.84万亿元，而包括自有资金、商品房销售回款、银行贷款、房地产信托贷款等途径，房企能够募集到的资金量只有9.49万亿元。
按此计算，2012年房企的资金缺口量将达到1.35万亿元。而2011年销售额排名前20名的房企，包括万科、恒大、保利、中海外等，去年合计销售额仅8773亿元，1.35万亿元相当于2011年销售额排名前20名的房企销售总额的约1.5倍。
华远地产董事长任志强表示，目前还不是房地产开发企业“最差的时候”。2011年房地产开发商的开发资金和到位资金的比例是1：1.78，比2009年略低。在现有政策下，现在的确有个别开发商挺不住了。
面对集中到期的债务压力，黄金湾投资集团副董事长全亮透露，在销售回款继续疲软的形势下，转卖项目或合作开发将成为2012年房企解决资金压力的最佳办法。据中原地产的统计数据，2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易），涉及金额超过1500亿元。如果降价促销不利，今年可能还会有更多项目会被转卖。牛思远