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地产大佬集体看跌房价 最悲观认为要跌三成
http://www.cnnb.com.cn  中国宁波网   2012年01月13日 11:32
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  近日,华远地产董事长任志强、北京首创集团总经理刘晓光和中坤集团董事长黄怒波等地产大佬在“2012中国地产新视角高峰论坛”上表态,集体看跌今年楼市,仅在降幅多少上存在分歧。其中,中坤集团董事长黄怒波最为悲观。他认为,本轮楼市调控不会停止,房价降幅应该在30%。林达集团董事长李晓林则分析称,如果今年GDP增幅达到7.5%,那么房价降幅将达到20%。阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示,政策收紧的极限已经到来,现在开始慢慢回调,但房价会有下调,不排除个别现金流非常紧张的项目为了活命,房价出现“跳水”。

  同时,近日瑞银大中华研讨会发布的数据显示,2011~2012年度,全国商品住宅的供应或超出需求20%~40%左右。瑞银预测:今年上半年,房价会继续下跌5%-20%。

  ●南方日报记者 牛思远

  理由1

  调控不放松

  银行信贷仍严控

  事实上,伴随着中央连续表态2012年调控不会放松,看跌房价早已成业界一大共识。此前世联集团召开的媒体发布会上,世联地产董事长陈劲松就透露,万科总裁郁亮曾向他表示,万科规模太大,不保持充裕现金,万一市场再有不利变化就很危险。万科现在拼命卖楼不是为了抄底,是为了保命。“2012年哪有什么底可抄?没有!”

  1月9日央行公布2012年主要工作措施,其表态更加深了市场对政策的悲观预期。

  央行行长周小川日前表态称,中国房地产价格不会大起大落,金融机构完全可以承担和控制房地产调控带来的风险。四大银行方面也都认为,房地产价格调整的整体风险依然可控。评级机构惠誉9日发表最新报告称,中国政府为了实现抑制并稳定房价的目标,在2012年不可能取消现有住房限购令。此外,银行业整体向房地产商放贷仍将受到严格控制。

  面对政策面的种种负面消息,市场走势也迅速作出了反应。

  来自中原地产的统计显示,2012年第一周,全国主要的一二线城市中,接近9成城市的成交量出现了环比下调的现象。其中北上广深等一线城市全部环比下滑,上海成交1839套,环比上上周下降43%;广州成交1038套,环比下降37%;深圳成交579套,环比下降30%。18个主要城市中有5个城市的成交量环比下降超过了50%,下降超过10%的城市更是达到了14个。

  理由2

  住宅存销比创新高

  下半年将是买方市场

  近日,也有某大型房地产央企内部人士向记者透露,其公司内部对新一年楼市走向早已判定为:目前市场已经变为买方市场,降价走货是必然趋势。

  来自中国房地产决策咨询系统和国家统计局的数据显示,截至2011年12月底,我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米,同比增长约39.22%,环比新增4.05%,库存量处于高位运行状态。

  分城市来看,北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量比去年同期增长约46%左右,增幅与上月同期相比有所下跌。其中,广州新建商品住宅库存800万平方米,同比增长64.53%。

  值得注意的是,一线城市商品房住宅平均销存比已经达到14.4,创下两年内的新高。包括杭州、南京在内的典型二线城市新建商品住宅存销比快速上涨,由去年1月的6.0上升到12月的15.3,存销比甚至高过一线城市。

  按照这一数字,以目前的销售速度,一线城市要14.4个月才能将当前的库存消化完,二线城市则需要15.3个月,楼市的寒冬已经从一线城市开始蔓延到二线城市。

  上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示,新建商品住宅存量不断增加的主要原因一是开发商资金链趋紧,加大新增供应量;二是受限购、限贷等调控政策影响,投资投机需求被有效打压,而自住需求者仍在观望。虽然部分开发商开始打折促销,但是仍难带动楼市整体回暖。

  根据预测,今年的新增商品住房供应将达到11.13亿平方米,但市场需求量据预测仅为8.04亿平方米。

  数据显示,现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位,因此,未来1~1.5年,商品房供应量仍保持较大规模的供应。

  “预计一季度住宅成交量将继续徘徊在底部,楼市将继续深度调整。”杨红旭分析,2012年上半年多数城市住宅存销比还将进一步升高。瑞银执行董事李智颖认为,从供求关系来判断,预计2012年一季度楼市将继续深度调整。

  理由3

  房企资金缺口或超万亿

  偿债压力倒逼降价促销

  面临持续增加的库存,开发商的现金流还能支撑多久?瑞银房产10日警示称,今年一季度末与二季度初是房地产高危期,或出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。

  国泰君安报告指出,2012年2月-3月房地产信托也将迎来本金到期兑付第一个高峰期。而据不完全统计,2012年房地产信托总到期规模超过1700亿元。其中,7月为年度高峰,达504亿元。一季度预计366亿元,二季度368亿元,三季度716亿元,四季度309亿元。

  而房地产信托还只是今年房企将面对的债务之一。世联地产董事长陈劲松此前表示,若以项目计,过去一年大概有1000个项目进行了海外私募融资,这数百亿债务今年年中将会集中兑付。“届时会引起项目方、私募管理者和债权人之间的纠纷。”

  国泰君安的研究报告显示,2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元,这一数字相当于2011年万科销售额的约11倍。这份报告指出,整体而言,2011年房地产资金需求并没有出现缺口,但2012年整个房地产行业的资金需求量将冲高到10.84万亿元,而包括自有资金、商品房销售回款、银行贷款、房地产信托贷款等途径,房企能够募集到的资金量只有9.49万亿元。

  按此计算,2012年房企的资金缺口量将达到1.35万亿元。而2011年销售额排名前20名的房企,包括万科、恒大、保利、中海外等,去年合计销售额仅8773亿元,1.35万亿元相当于2011年销售额排名前20名的房企销售总额的约1.5倍。

  华远地产董事长任志强表示,目前还不是房地产开发企业“最差的时候”。2011年房地产开发商的开发资金和到位资金的比例是1:1.78,比2009年略低。在现有政策下,现在的确有个别开发商挺不住了。

  面对集中到期的债务压力,黄金湾投资集团副董事长全亮透露,在销售回款继续疲软的形势下,转卖项目或合作开发将成为2012年房企解决资金压力的最佳办法。据中原地产的统计数据,2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易),涉及金额超过1500亿元。如果降价促销不利,今年可能还会有更多项目会被转卖。牛思远

稿源: 南方日报  编辑: 沈媛仪
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