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楼市低迷 上海地王进入“套牢时代”
两年前，上海土地市场溢价率连破纪录，单价地王、总价地王层出不穷，但2011年市场从高烧转为冰冻。楼市成交萎靡不振，上海住宅土地出让价格走低，很多高价地块的日子并不好过，不少昔日地王今朝被“套牢”，已经开盘入市的地王项目不得不降价促销。
外滩地王引发风波
2009年到2010年，上海土地市场的出让价格不断被刷新，溢价率连破纪录。上海出现了4宗单价超过70亿元的地块。其中，外滩8-1金融地块以92.2亿元的总价被业内人士称为外滩地王。
2010年2月，上海证大集团以替补身份进入到该地块的竞拍中，最终却以92.2亿元的高价拍下这个地块。上海证大集团随后将这个地块部分权益出让。
虽然有业内人士认为92.2亿元竞得外滩8-1金融地块对上海证大集团而言是“捡了个大便宜”，但国际评级机构穆迪就对上海证大集团高价拿地之后的资金链提出了质疑，认为当时仅有10亿左右账面流动资金的上海证大集团根本付不起高额的土地款。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，上海证大在早期拿地的时候对未来房价走势比较乐观，但是对于随后的政策风险估计不足，实际上目前市场难以支撑当时所预设的房价目标。
2011年12月29日，SOHO中国发布公告称已经与上海证大房地产有限公司下属子公司、绿城中国控股有限公司下属子公司签订协议，以40亿元人民币间接收购上海海之门房地产有限公司50%的股权，进而收购上海外滩8-1地块50%的权益。这是潘石屹2009年进入上海之后的第10个项目。在此之前，他以收购成熟地段的半成品项目为主。
次日，拥有另外50%权益的复星国际在港交所发布公告称，对这一交易感到惊讶，称该项交易或侵犯复星权益。复星国际还表示，复星国际在该项目拥有优先认购权，如果该权益无法得到保障，公司将采用法律手段维权。
从2010年2月1日出让至今，外滩地王诞生已快满两年，如今开工无期，项目主导权暗战再起。
一份由复星国际提供给媒体的书面答复称：“从法律角度而言，我们是反对这个股权转让安排的。虽然对方与我们有过一些接触，但在没有达成共识的情况下公开宣布这个转让安排，试图造成既成事实，对复星极不尊重。我们有维护自己合法权益的权利。”
股权的平分让此次交易留下更多的疑问，未来外滩地王项目的开发权由谁做主导？SOHO中国与复星国际双方在项目开发过程中担当的角色是什么？目前仍没有明确答案。
但该笔交易将从一定程度上缓解绿城的资金饥渴。绿城中国表示，将在此次出售中获得10.4亿元资金，所得款项净额将用作集团一般营运资金。
昔日地王降价促销
值得注意的是，上海其他高价地块的命运也并不尽如人意。上海嘉定曾经的地王之一、刚刚开盘的嘉定新城公馆“低价”甩卖。2009年12月，上海新城万嘉房地产有限公司以9.53亿元拿下嘉定区的该地块，溢价302%，成为当时上海南翔地区单位楼板价最高的地王。业内人士测算，该地块项目总成本大约2.1万元/平方米，但为了回笼资金，该楼盘2011年11月开盘时的均价仅为1.9万元/平方米。
近日，被称为“地王集中营”的上海赵巷区域再推优质低密度住宅用地，但这一次并未再造“地王”。该地块仅有一家开发商竞价，最终以底价成交，成交楼板价仅为9559元/平方米。该地块挂出时曾被业界寄予厚望，甚至戴上了“准地王”的桂冠，但出让结果出乎意料。与同区域2010年底成交的住宅用地相比，该地块楼板价缩水近六成。
这也是赵巷区域自2007年以来，首次出现住宅地块价格下降。此前，赵巷板块高端住宅密集，区域地块一直受到开发商热捧，龙湖地产、金地集团、和记黄埔在该区域先后制造了三个“地王”。其区域楼板价从不到万元，一路飙升至21436元/平方米。
2007年龙湖地产在赵巷板块制造了首个地王。近期，其开发的龙湖滟澜山项目开始打折促销，降幅在15%-20%之间。金地集团2010年拿下的地王项目佘山天境，自2011年1月开盘至今，仅销售34套。当前其成交均价为45956元/平方米，相比开盘初期50000元/平方米的报价下降了8%。（记者 周文天）
地产股有望获得短期收益
虽然宏观调控政策的力度和进度都未出现方向性的变化，地产企业面临的资金压力也愈加紧张，但在当前悲观预期基本释放，政策空间相对平稳的情况下，地产股仍有望获得稳定的相对收益。如果政策不再加码，便是最大的利好。一季度地产股可能有强于大盘的表现。
据Wind资讯统计，截至1月10日从已公布的房地产上市公司业绩预告看，32家公司中有19家公司2011年业绩同比继续增长，而13家公司出现业绩下滑。从近日万科和金地公布的12月销售情况看，也能佐证目前地产公司业绩分化的局面，预计2011年地产板块整体业绩增幅会在20%-30%。但内部分化的趋势进一步明显，龙头公司抵御业绩周期的能力更强，而那些市场单一、项目主要集中在一线城市的地方性开发商业绩将面临较大程度下滑。在众多涉及房地产领域的上市公司中，部分公司多元业务经营受限，这些公司的业绩增长也不乐观。
2012年行业整合的压力将进一步加大，这一点可以从行业的资产负债率中体现出来。2011年三季度，地产行业整体的资产负债率为72%，已经创下历史新高。从资金链的角度看，很多企业的现金流已经为负。截至到2011年三季度末，板块整体的经营性现金流净额为-191亿元，预计2011年板块整体的现金流状况要坏于2008年。
地产板块面临的最大问题就是资金。在货币政策从紧、行业政策不松的背景下，地产板块2012年的资金状况不会有太大的改观。虽然货币政策整体有逐步放松的可能，但对于房地产行业而言，差别化的信贷和货币政策还会持续一段时间。加之2010年-2011年私募、信托等大量发行，2012年之后房地产公司的偿付压力将会逐渐体现出来。如果行业不出现大的整合，或者市场没有进行充分的自发调整，那么地产板块的未来预期可能更差。
回顾近一个月来地产股的走势，申万地产指数整体下跌3%，在23个一级子行业中涨幅排名第4。经过近两个月的深度调整，地产股体现出一定的抗跌性。这种抗跌性更多地是来自估值的支撑，而非基本面的变化。自2011年房地产调控深化以来，地产股的估值就处于不断下探的通道中，目前板块整体PE为13倍（TTM，整体法），整体PB为1.9倍，PNAV（重估净资产价值）折价40%，已经体现了市场房价跌幅20%左右的预期。近来地产股相对抗跌，与其他板块相比，除了政策的延续，地产板块整体可能不会有更大的利空。虽然2012年整体业绩和行情可能还有很大的挑战，但是相对于其他板块而言，地产股体有望现出一定的安全边际。
如果2012年一季度行业调整还未开启，调控政策力度依旧，降价缓慢进行，对于地产股而言或许能够博得短期的相对收益。因为在诸多不确定性中，地产股的确定性是被市场所预期和认同的，龙头地产股相对于二三线地产股和其他概念题材股面临较强的估值修复要求。以“万保招金”为代表的地产股，从其2011年的业绩预测来看，整体还将保持30%的增速。2012年在行业整体看淡的预期下，这些公司由于有效调整储备和开发节奏，还能保持一定的业绩增速，在资金和成本控制方面，同其他小企业比也有较大优势。如果地产股面临反弹机会，龙头股的持续性可能会更好。（中证证券研究中心 张泰欣） |
