整个楼市在跌宕起伏中走过了2011年，调控政策接连而至，无论成交量还是房价、地价均出现了明显下滑，房企业绩一片狼藉。2012年楼市走向依然扑朔迷离，在一次关于新年楼市走向的论坛中，全国工商联房地产商会会长聂梅生、华远地产总裁任志强、海尔地产董事长冯铿均认为目前楼市的拐点还未出现，那么2012年的楼市又将走向何方？2012，楼市还有四大谜题待解。
谜题一：限购令将如何执行？
楼市调控最为严格的莫过于限购令，与其说去年是调控年不如说是“限”字年，新年到来这一政策将如何继续执行成为了首要关注点。
据相关统计数据显示，自2011年年初开始执行限购令的48个城市中目前只有包括北京、上海在内的25个城市表示继续执行限购令，其他城市均未明确表态。但是限购令作为一项行政命令，缺乏长期可持续执行的法律依据。而且作为地方政府而言，对于限购令的执行积极性不高。
在中央经济工作会议中，只提出了要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，也并未具体涉及到限购政策执行。在过去的2011年中，包括中山、海口等城市均出现过放松限购的事件；同时不少城市只在一定区域内执行限购；还有一些城市用限价代替限购等阳奉阴违的现象。新年伊始，几年前依靠房地产业维持财政收入的地方政府，很难快速实现产业转型，因此，在执行限购上地方与中央的博弈会更加突出。
谜题二：房产税能否落地？
房产税代替限购政策，作为一项房地产领域长期调控的制度成为时下热议的一个话题。
2011年年初，上海、重庆开始试点房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6％；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5％-1.2％。而试点效果的显现需要较长时间，未来房产税有望逐渐成为地方财源支柱。
房地产政策的调控从短期目标来讲，去泡沫是很重要的；中期来讲，扩供给很重要，达成供求相对的平衡；从长期而言，制度建设非常重要，要避免上几轮所出现的报复性的价格上涨，同时避免房地产资产化的投机性趋向。加强制度建设是非常重要的，房产税就是制度建设中间的非常重要的一环，虽然它可能不能够起到一个根本性的作用，但是它对于遏制目前的炒房趋向是非常重要的。
但目前而言，对房产的摸底工作将是头等难题。
谜题三：房价底部何时可见？
销售淡季谈、旺季谈、不淡不旺更要谈。总之，什么时候谈论房价都是焦点，而拐点之争的剧烈更折射出2011年房地产行业的动荡不安。政策与市场博弈的激烈，令楼价的能见度颇低，政策的持续高压，加上开发商超预期的抗压能力以及复杂的宏观经济环境，尤其是高通胀的助推，使得楼市在下挫预期下，楼价的曲线表现出更多戏剧性的变化。
其实对于房价问题不论政府还是学者以及开发商，均以价格回到“合理区间”为房价下跌的挡箭牌，但是时至今日没有一人给出到底什么是合理区间的概念。聂梅生认为，房价的合理价位应该低于GDP与人均收入的增长，高于CPI与PPI的增幅，只要在这个区间内增长，房价便属于合理价位。
这就意味着房价每年有小幅上涨即为合理，但是记者认为，几年前的房价暴涨已经透支了未来的上涨空间，因此在这轮调控下，春节后房价将进入实质下跌阶段。
谜题四：保障房成房价稳定器？
2011年，1000万套保障房的开工量创下历史之最，也在改变着楼市的格局。加上今年计划开工的700万套，两年内开工建设的保障房，几乎达到整个“十二五”建设任务的一半。根据国务院部署，至“十二五”期末，保障房的覆盖面将达到20%。
不过，业内人士提醒，尚有几大深层次问题亟待破解。比如，根据房屋建设周期，1000万套保障房今年进入全面施工期，其建材、人工成本将明显高出去年。加上新建套数，今年保障房的资金需求将创新高，对各方带来严重压力，融资创新迫在眉睫。另外，保障房项目配套设施的供求矛盾将进一步放大。保障房能否被接受，更取决于交通、医院、学校等公共资源的配置。2012年需完善对地方保障房建设的考核指标。
再如，今年将有更多保障房投入供应，分配如何确保公平成为重要课题。业内人士建议，应加快建立保障房申请者经济状况核对的合理机制、住房保障方面的法制建设完善，堵塞漏洞。
业界预判
巴曙松：楼市前低后高
经过近一年来的调控，房地产业已开始出现调整，随着预售回款速度的放缓，未来两个季度房地产投资仍将持续回落。对于房地产行业最为依赖的银行信贷，巴曙松预计今年的一、二季度仍是惯性回落的态势，三、四季度将会出现温和上升，所以前低后高是今年的大格局。
叶檀：楼市正式入冬
随着政策的打压，投资者继续观望，成交量进一步萎缩，需求下降带动上游投资下降。房地产企业随之进入观望状态，在投资方面会非常谨慎：无论是拿地还是开工，开发商都会在全国范围内再三比较，避开政策较为严厉的大型城市、拿地成本高的城市以及限购的城市，这些城市的土地收入与房地产投资、税收将进一步下行。
任志强：2012大幅降价或成定局
任志强在微博炮轰住建部，称干脆灭了房地产业，重回福利分房算了。住建部等多个参与房地产调控部门去年底将对以“限购”、“限价”为代表的楼市调控效果进行测评，尤其侧重于政策的负面影响，以便于今年政策的延续和完善。政府回复，“任志强就是敢说，但基本都是乱说。吃了肉还骂娘，挣了钱还不满意”。