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当前楼市已经进入整体下行阶段。从市场反映的现象看，继一线城市部分楼盘降价后，降价趋势正在向二三线或更大范围蔓延。而由于销售萎缩、库存积压使得包括行业龙头在内的房地产企业不得不选择降价促销、以量变现等最现实的生存法则。接受《经济参考报》记者采访的业内分析人士认为，调控持续已成定局并在逐渐落实到降价环节。
调控
持续从紧已成定局
国务院总理温家宝日前表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”这是继国务院常务会议后，中央层面又一次强调继续严格执行政策，巩固调控成果。
事实上，一系列限购、限贷等楼市调控政策已经显现效果。中国指数研究院7日发布的“中国主要城市房地产每周交易数据情报”显示，11月首周楼市继续走低，当期监测的35个城市，28城市楼市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上。
但是针对整个房地产行业的高压态势仍然非常明显。近期财政部部长助理王保安也表示，将加快推进房产税的实施，下一阶段有关部门会针对房地产市场的实际情况完善税制，加快税收政策的制定。此外还有首套房按揭贷款利率上浮，银行严控开发贷等。
珠海市于本月初开始执行的“双限令”也明确回应了市场上关于调控可能松动的一些担忧。珠海市要求对新增住宅项目实行限价，主城区范围内实行限购。业内人士指出，珠海市加强版的双限令显示出地方政府调控房地产市场的迫切性。
中原地产市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者“房地产调控政策短期不会放松，目前来看持续到明年已经成为定局，期待政策在明年初放宽的可能性基本没有。”
中国社科院经济学博士马光远持同样观点，他说“现在整体的价格趋势已经非常明显，经过一系列的调控，无论是70个大中城市还是重点城市，房价已经基本停涨，包括龙头开发商在内也出现了实质性的降价行动，这说明一系列调控措施起到了作用，有效地遏制了投资投机。明年上半年之前只要继续坚持限购政策，房价都会是整体向下的趋势”。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，与2008年相比，尽管整个楼市的调整幅度未必会更大，但持续的时间肯定会更长。“由于目前房价刚开始下跌，按照这种降温态势，预计明年上半年才能收到显著效果。到时候中央政策有望出现松动。”
降价
房企普遍变招求生
上海、北京等一线城市引发楼市降价潮后，近期全国房企打折促销的信息接连不断。中国房产信息集团总裁周忻告诉《经济参考报》记者，房产电子商务平台EJU网站此前与万科合作在深圳以特价房打响促销战后，又与龙湖地产在华东推出限时团购活动。“活动中共推出近千套房源，5天内卖出20亿元，9成房源被认购。”
据记者了解，万科、龙湖、星河湾等企业目前都有不同程度的降价促销楼盘项目，其中部分项目降价幅度在20%至40%。“降价”已成为开发商眼中的敏感词，由于上海、深圳等地房价下降遭遇业主“维权”纠纷，由此引发退房潮后，开发商的降价手段变得更为灵活隐蔽，除了传统的打折促销策略，还在尝试其他招数以价换量。
周忻告诉记者，包括龙头企业在内的很多房企很早就已进入“网上卖房”的电商领域。周忻说“当前房地产形势已经明朗，现金为王、流水第一的经营理念更为重要，公司可以低调，营销不能低调！”
数据显示，EJU电商网站近期在全国10个城市累计上线92个新房项目，成交897套房源，成交面积逾6万平方米，金额超过10亿。
除了万科、中海、绿地等房企加入降价队伍。上海长泰东郊、西郊别墅宣布各自下调售价达20%至25%。近期保利家园也开始“变相降价”，部分楼盘通过赠送车库和免契税等方式加大优惠幅度。
张大伟分析称，“从目前市场情况来看，市场供应已经出现了相对过剩，所以必须降价促销才能换得成交量。此前上海的降价潮已经明显刺激到其他城市，在限购等政策下购房者期待房价下降的幅度会更大，预计跟进的降价项目会明显增加，降价潮将更加普遍。”
出现降价的不仅仅是一线城市和知名房企。事实上，此前杭州下沙区的“保利湾天地”和“世茂首府”大幅降价促销后，二线城市房价集体下行序幕便已经拉开。中原地产向《经济参考报》提供的数据显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%；主城区成交均价从8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。
除杭州外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中，成都降价幅度大部分在5%至10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。
在重庆，进入11月后先后有包括中海、和黄、保利、鲁能、金科协信等大小房企都不约而同的加入促销的行列。重庆业内人士王雪松称，目前重庆市场上大力促销的，最多的还是大企业，这是因为重庆没有限购，只要开发商愿意降价，出货速度就会很快。
中原统计数据显示，接近七成的一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。前三季度报显示，在A股上市的房企中，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。 |
