算账：王先生贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算)，采用等额本息还款法，每月要还款7129.74元，还款总额为171.113745万元，所产生的利息超过71万元。但如果采取等额本金还款法，首月还款9116.67元，第二个月还款9096.04元，还款总额为159.6475万元，支付利息款59.6475万元。两者相比，等额本金比等额本息节省利息超过11万元。
巧用存款抵扣贷款利息
【理财产品】
适合人群：有大量流动资金。
注意事项：银行这项业务需收取一定费用。
房贷者还可以选择个人贷款与存款相结合的房贷理财业务，只要客户的贷款还款卡内有活期存款，即可按相应比例抵扣贷款利息，本应获得0.36%利息，但却抵扣了贷款利息，并且卡内存款还是活期存款，随时支取，不受限制。如工行的“存贷通”、民生银行的“存抵贷”，此外，深发展、招行、建行均推出了类似的产品。
不过，此类产品均设有起点，如工行的存贷通和深发展的存抵贷起点均为5万，也就是说如果账户有8万元，只有3万元可以参与抵扣房贷，并且抵扣比率各行不一样。工行的抵扣比率为80%，即3万×80%=2.4万元，具体的抵扣金额按天计算，即存5天可抵扣2.4万元贷款5天的利息。而深发展的抵扣比率为65%，即只有3×65%=1.95万元。
“这种产品适合于由于生意往来账户上经常有大量资金流动，或是活期存款相对较多，但又不愿意提前还款的客户。”工行理财经理表示。这项业务到银行网点开通即可，不过需要提醒的是，这项业务存在一定的手续费用，如工行的存贷通需要收取240元的年费，应考虑所节省的房贷利率是否能覆盖年费成本。
算账：以王先生账户中有20万的资金为例，并已享受贷款利率下浮30%的优惠政策，贷款执行利率就是5.94%×0.7=4.158%，其贷款可获得的抵扣额为：(20—5)×80%=12万元。如果王先生将20万在存贷通账户内存1个月，其获得增值收益为12万×(4.158%-0.36%)×1/12=379.8元。
二套房公积金贷款更划算
【公积金】
适合人群：有公积金账户，想改善住房。
注意事项：批贷、放贷时间长，贷款额度有上限。
张雷表示，如果市民有改善住房的刚性需求，那么今后首套房贷用商业贷款，按揭第二套房就使用公积金房贷，利率更优惠。
如果借款人要想获得低利率贷款，一种选择是可以先卖掉首套房，再购新房。还有一种选择，就是使用公积金贷款按揭第二套房，这样还可享受公积金的低利率和低首付。如果前两套都是商业贷款，第三套也可以使用公积金贷款，利率比商业贷款0.7倍之后还要低。如果购房者首套房公积金贷款已经还清，购买第二套房也可以使用公积金贷款。与银行的贷款相比，公积金的政策要宽松许多。目前持有联名卡的北京公积金缴存职工可以约定按月提取公积金。职工可视个人情况选择每月一提、每季度一提、每半年一提或者每年一提。此外，无论借款人是否提取过公积金，公积金缴存卡是否有余额都不会影响日后的公积金贷款申请及办理其他事宜。
而公积金的优势在于利率低，且首套首付无普通和非普通住宅之分，无二套房政策限制。劣势在于批贷、放贷时间长，贷款额度有上限。 |
