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港人眼中的2010京城楼市:后泡沫时代终于来临
稿源: 北京晚报  | 2010-03-24 09:12:23

  《财道》:你记忆中的泡沫破灭后的情形如何?

  纪墨:1998年金融风暴发生后,楼价一直在跌,到2003年非典时,楼价较高峰期跌了六成。因为很多人都是贷款买楼,当中不少是炒楼,所以产生一大批负资产族。现在内地人都知道负资产就是即使把楼卖掉,也还不清贷款。

  到这种时候,除非申请个人破产,不然就只有“死供”到底了。所以买楼最大坏处是跌了还会再跌,附“上身”。香港不少中产1997年以1000万元购入“千呎豪宅”,付出首期300万后,欠银行700万,经过三年半供楼后,楼价跌到只值450万元,但欠银行还近700万元。首三年半的供款中,93%用做还利息。一年利息59.5万元,夫妻年薪即使有100万元,供完楼交完税后也就剩不下什么了。

  我那时还没有买房,但我有个朋友,因为不想申请破产,跟银行商量把房子卖掉,再分期还钱给银行,还了好几年。那些还不了贷款给银行的房子,银行会拿回来拍卖,这种单位称为“银主盘”,一般都比市价低,因为银行只求尽快套现,差价由业主承担,就是成为欠银行的款。

  另一个朋友是在1999年买的房子,当时楼价从1997年的高峰已经下跌了差不多四成。500呎(约为47平方米)的房子卖方亏了差不多100万,到手只用200多万港元,他开始还觉得自己赚了不少。但那个时候利息很高,每个月还银行的贷款差不多要2万港元,而且还要20年的时间。更恐怖的是楼价并没有到了谷底,后来不到4年的时间,房子跌到100来万。结果他也成了负资产,最惨的是到现在还在给银行打工。

  《财道》:目前港人对香港楼市有何判断?

  纪墨:香港的情况是,豪宅回报率低,租金上不去,只有3厘(年租金为总价的3%)左右。但“细价楼”,就是总价在三四百万港币以下的房产,回报率高,因为比较好出租,一般在5至6厘。

  本地媒体有一个判断,就是租金的走势还是可以延续的。因为受惠于落成量创新低及经济复苏,加上去年楼市交投旺盛,导致房源变少,今年香港楼市租金上升势头预计可能跑赢楼价,回报率仍然可达5%。

  租金追上楼价,是因为今年银行利息可能上调,压制楼价上升势头。去年香港楼价上升了27%,而租金上涨迟缓,所以推测今年租金上涨可能较大。如果租金升15%而楼价升10%,租金回报就有望达到5%。

  我看到一个数据说,2009年平均租金支出仅占家庭收入35%,香港已经连续10年处于低过40%的健康水平了。

【编辑:陈燕】

港人眼中的2010京城楼市:后泡沫时代终于来临

稿源: 北京晚报 2010-03-24 09:12:23

  《财道》:你记忆中的泡沫破灭后的情形如何?

  纪墨:1998年金融风暴发生后,楼价一直在跌,到2003年非典时,楼价较高峰期跌了六成。因为很多人都是贷款买楼,当中不少是炒楼,所以产生一大批负资产族。现在内地人都知道负资产就是即使把楼卖掉,也还不清贷款。

  到这种时候,除非申请个人破产,不然就只有“死供”到底了。所以买楼最大坏处是跌了还会再跌,附“上身”。香港不少中产1997年以1000万元购入“千呎豪宅”,付出首期300万后,欠银行700万,经过三年半供楼后,楼价跌到只值450万元,但欠银行还近700万元。首三年半的供款中,93%用做还利息。一年利息59.5万元,夫妻年薪即使有100万元,供完楼交完税后也就剩不下什么了。

  我那时还没有买房,但我有个朋友,因为不想申请破产,跟银行商量把房子卖掉,再分期还钱给银行,还了好几年。那些还不了贷款给银行的房子,银行会拿回来拍卖,这种单位称为“银主盘”,一般都比市价低,因为银行只求尽快套现,差价由业主承担,就是成为欠银行的款。

  另一个朋友是在1999年买的房子,当时楼价从1997年的高峰已经下跌了差不多四成。500呎(约为47平方米)的房子卖方亏了差不多100万,到手只用200多万港元,他开始还觉得自己赚了不少。但那个时候利息很高,每个月还银行的贷款差不多要2万港元,而且还要20年的时间。更恐怖的是楼价并没有到了谷底,后来不到4年的时间,房子跌到100来万。结果他也成了负资产,最惨的是到现在还在给银行打工。

  《财道》:目前港人对香港楼市有何判断?

  纪墨:香港的情况是,豪宅回报率低,租金上不去,只有3厘(年租金为总价的3%)左右。但“细价楼”,就是总价在三四百万港币以下的房产,回报率高,因为比较好出租,一般在5至6厘。

  本地媒体有一个判断,就是租金的走势还是可以延续的。因为受惠于落成量创新低及经济复苏,加上去年楼市交投旺盛,导致房源变少,今年香港楼市租金上升势头预计可能跑赢楼价,回报率仍然可达5%。

  租金追上楼价,是因为今年银行利息可能上调,压制楼价上升势头。去年香港楼价上升了27%,而租金上涨迟缓,所以推测今年租金上涨可能较大。如果租金升15%而楼价升10%,租金回报就有望达到5%。

  我看到一个数据说,2009年平均租金支出仅占家庭收入35%,香港已经连续10年处于低过40%的健康水平了。

编辑: 陈燕

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