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《财道》：你记忆中的泡沫破灭后的情形如何？
纪墨：1998年金融风暴发生后，楼价一直在跌，到2003年非典时，楼价较高峰期跌了六成。因为很多人都是贷款买楼，当中不少是炒楼，所以产生一大批负资产族。现在内地人都知道负资产就是即使把楼卖掉，也还不清贷款。
到这种时候，除非申请个人破产，不然就只有“死供”到底了。所以买楼最大坏处是跌了还会再跌，附“上身”。香港不少中产1997年以1000万元购入“千呎豪宅”，付出首期300万后，欠银行700万，经过三年半供楼后，楼价跌到只值450万元，但欠银行还近700万元。首三年半的供款中，93%用做还利息。一年利息59.5万元，夫妻年薪即使有100万元，供完楼交完税后也就剩不下什么了。
我那时还没有买房，但我有个朋友，因为不想申请破产，跟银行商量把房子卖掉，再分期还钱给银行，还了好几年。那些还不了贷款给银行的房子，银行会拿回来拍卖，这种单位称为“银主盘”，一般都比市价低，因为银行只求尽快套现，差价由业主承担，就是成为欠银行的款。
另一个朋友是在1999年买的房子，当时楼价从1997年的高峰已经下跌了差不多四成。500呎(约为47平方米)的房子卖方亏了差不多100万，到手只用200多万港元，他开始还觉得自己赚了不少。但那个时候利息很高，每个月还银行的贷款差不多要2万港元，而且还要20年的时间。更恐怖的是楼价并没有到了谷底，后来不到4年的时间，房子跌到100来万。结果他也成了负资产，最惨的是到现在还在给银行打工。
《财道》：目前港人对香港楼市有何判断？
纪墨：香港的情况是，豪宅回报率低，租金上不去，只有3厘(年租金为总价的3%)左右。但“细价楼”，就是总价在三四百万港币以下的房产，回报率高，因为比较好出租，一般在5至6厘。
本地媒体有一个判断，就是租金的走势还是可以延续的。因为受惠于落成量创新低及经济复苏，加上去年楼市交投旺盛，导致房源变少，今年香港楼市租金上升势头预计可能跑赢楼价，回报率仍然可达5%。
租金追上楼价，是因为今年银行利息可能上调，压制楼价上升势头。去年香港楼价上升了27%，而租金上涨迟缓，所以推测今年租金上涨可能较大。如果租金升15%而楼价升10%，租金回报就有望达到5%。
我看到一个数据说，2009年平均租金支出仅占家庭收入35%，香港已经连续10年处于低过40%的健康水平了。 |
