“旅游岛效应”
实际上，早在去年11月海南将建国际旅游岛的消息传开之前，海南楼市就已经开始了升温。只不过，一直到2009年下半年，这种涨价并不惊人。
“海南的房价从2001年之后一直都是涨的，就是到了2008年全国都不好卖了也没怎么跌。”富力地产海南公司销售策划中心副总经理索颖说。这位1999年来到海南的重庆姑娘，经历了海南楼市从低谷渐渐走高的历程。
索颖说得没错。统计数据显示，三亚商品房均价从2001年的1400元/平米，到2002年的2300元/平米，再到2004年的4210元，始终以相对比较温和的涨幅上升。即便是2004年后岛外购房者占据主流，其截至2010年1月6日的均价也不过11000元/平米。平均下来，10年的年均涨幅不到960元/平米。
而根据CRIC中国房地产决策咨询系统提供的数据，海口这个一直以自住需求为主的城市，2007年-2009年的商品房均价更是从约3000元/平米的低价开始，也基本保持在每年1000元/平米左右的上涨幅度。直到2009年12月，才首次突破6000元/平米。
但接下来涨价速度，就要让所有人大吃一惊了。
先是去年12月，海口房价涨幅突然蹿上全国第三位，而当月海南全省商品房销售面积环比更是上涨高达158.80%。量价齐升的状态开始席卷全岛——但这还仅仅只是一个开始。
1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布，海南国际旅游岛正式上升为“国家战略”。之后短短一个星期里，海南房价一路飙升，个别楼盘每平方米每天上涨约1000元/平米，甚至还出现了一天几个价的高温行情。
一场久违了18年的地产热从海口、三亚开始，烧到了周边的文昌、琼海、陵水、乐东、万宁，随即又蔓延至定安、五指山、澄迈等三线市县。
尽管国际旅游岛的总体规划最快还要等到3月底才能正式公布，实质的动作还基本停留在概念上，但海南楼市却已经“捷足先登”了。在刚刚过去的2009年，海南地产开发的投资总额已经惊人地接近了海南前一年财政收入的总和。海南省统计局的最新统计数据显示，2009年海南省房地产开发投资达316.63亿元，而2008年海南省全年财政收入的总和也不过317.17亿元。
如果上述数据还不能让你目瞪口呆，再给你补上一个数据吧：在1月4日“国际旅游岛”获批后的5天内，整个海南省商品房销售量达到了惊人的171.12亿元——这个数字意味着什么？它是2008年海南全年的商品房销售量总和！
谁都没有准备
突如其来的热潮，甚至让见多了大场面的地产商都感到意外。
“由于购房者在前期认购时过于踊跃，一栋公寓不够卖，所以才不得不加推一栋。”陈璐解释说。去年12月时，凤凰岛计划推出销售的只有一栋公寓，价格则在3.8万-5万元/平米之间，和后来公开发售时的7万元/平方米的“天价”尚有不小的距离。
这个被称为“东方迪拜”的高端楼盘颇受国内外的客户追捧，仅老板柴慧京的浙江同乡就拿下了发售房源的三分之一，剩下的则被来自上海、山西以及海外购房者所瓜分。
有未经证实的消息说，其实凤凰岛的房子在开盘前就已被内部认购得差不多了。而“炒房客半月净赚上千万”的故事也正是由此而来。那位传闻中的温州购房者很可能便是以内部认购的价格拿下多套房子，然后以开盘价甚至更高的价格转手，将原本开发商赚的钱装进了自己的口袋。
广东地产商雅居乐位于陵水的超级大盘清水湾也遇上了类似的尴尬，其开售“星海传说”组团的日子，恰逢“国际旅游岛”获批消息公布后的第一天。推出的600套房子中，酒店式公寓均价为1.7万/平米，别墅均价则为3.5万/平米，结果被通宵排队的买房者仅用四个小时就买光了。
这样的局面，大大出乎了雅居乐总裁助理简毓萍的预料。简毓萍是清水湾的全国营销负责人，在2009年上半年，她还一直担心30亿的全年销售任务定得过高，如今却不得不为房子卖得太便宜而叹息了。
“其实对于开发商来说，房子卖得太快并不是好事。”索颖说，一般每个公司都有自己每个月的销售任务，超额完成意味着你没有控制好销售节奏，或者定价定低了，“是要挨老板骂的。”
这样的逻辑驱动下，热销的局面只能让开发商选择提价或捂盘，结果便是推动房价的再次蹿高。1月15日，面对愈演愈烈的海南楼市，企业家出身的海南省委书记卫留成感觉到了问题。他在海南国际旅游岛建设动员大会公开表态：“为遏止国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机，在海南过度炒作房地产项目，海南省将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。”
然而，这一次，市场的反应也给了这位发誓不会让海南重现地产泡沫的书记一个意外。“双停令”的出现，不但没有让海南的房价下跌，反而激起一片应声跳涨，许多楼盘甚至一日一价。有媒体根据海南省方面1月6日宣布的统计结果和海南搜房网的数据测算，三亚房价在短短一周时间完成翻番，而开发商也开始进入观望。
谁的后花园
“海南的房子注定是卖给全国人民的。”简毓萍说，海南暂停批地，房子稀缺性更加凸显，所以房地产现在还是春天，夏天还没到来，“房价肯定还要涨”。
据海南省住房和城乡建设厅相关负责人介绍，2006年以来海南65%以上的商品住房销往岛外，购买对象遍布全国31个省、区、市和港澳台地区，以及美国等25个国家。而三亚市房地产市场信息统计数据也提供相同的结论：2009年前6个月，三亚市岛外人士购买商品住房套数5491套、面积47.9万平方米，占总套数和总面积的比例分别为81%、76%。
换句话说，海南的房地产项目的消费者不是岛内居民，他们的实际买家在岛外。
事实上，自从“国际旅游岛”获批之后，许多项目楼盘的营销策略也随之改变，将视野从国内延展到国外，在众多新盘中，“全球发售”的字眼几乎都会被突出放大。
三亚房地产协会秘书长刘树国将三亚岛外购房者归纳为“四高一都”——以上海为中心的高收入地区、东北等高寒地区、山西等高产煤区、成都等追求高品质居住的区域，首都及周边地区。而如今，整个海南似乎都真的成了“全国人民的后花园”。
“单就GDP而言，年增长速度不能低于14%或15%。”在1月29日闭幕的海南“两会”期间，企业家出身的卫留成对国际旅游岛未来发展提出了具体的数字要求。尽管一直强调“富民”的出发点，但这位一直呼吁要警惕和防范房地产泡沫的一把手，也会实在地表态说“至少在未来30年内，房地产都是海南的支柱产业”。
与纠结于本地民众致富的卫留成不同，逐利的开发商们之前喜欢将海南称为“全国人民的后花园”，而现在他们最流行的是“国际视野”、“全球发售”。岛内居民？那确实不是地产商们的关注范畴。
海南居民确实不是他们的目标客户。一份官方的统计数据显示，2008年三亚城镇居民人均可支配收入7142元，以现在新盘动辄2万元/平方米的均价来算，一套90平米房子总价180万，一个三亚人不吃不喝要250年方能买得起。这可能也是中国的另一个城市之最。
“房价翻番、国际旅游岛，这跟我有什么关系？反正1月这波涨价前就买不起房，现在更买不起。”一位海南本地人，说旅游岛就像到处新建的海景房一样，与他没有多大关系，他更感兴趣的是“大陆人”(注：大陆为海南人对内地的习惯叫法)为何这么有钱：“成千上万的外地人飞到这里，买几百万的房子就像买白菜……”即便经历过10多年前的那场地产热，他还是没见过现在的阵势，仅仅是一个“旅游岛”概念，就有如此多的人趋之若鹜，在两周内把海南的房价炒到天价。
尽管和“国际旅游岛”概念一样，海南房地产是否真能博得全球人民的欢心还不得而知，但现在，它起码吸引了游资的注意。比如驰名中外的温州资本，对这个从山西煤矿和迪拜楼市中铩羽而归的富豪群体而言，“国际旅游岛”实在是久旱逢甘霖——他们手里的游资终于又找到一个合适的切入点。
“这也是三亚‘候鸟型’旅游经济的最终体现，三亚的气候条件，对于气候差异大的旅游者最具吸引力。”三亚大型楼盘“清平乐”项目经理周亮说。据他统计，东北、北京、上海、江浙等地的购房者为购房主力，按人群来分，企业家、公务员、国企管理层、煤矿主、职业经理人等高收入人群多为投资客。
而据周亮介绍，同样是投资海景房，不同区域、不同人群也有区别。“江浙人酷爱投资一线海景别墅，他们看重其升值空间，而东北人更喜欢购买二三线海景房，自住和出租居多。”
对于有自住需求的人来说，潮气重、远离市区的海景房并非最佳选择，这也使得遍布一线海景区域的多为高端酒店、产权式公寓和别墅，天生便具备鲜明的投资属性。
“我想奉劝所有上岛的房地产投资者，当你准备上岛买房时，你一定要做好足够的思想准备，波浪起来时，没错，你很幸福，但当波浪下来时，你要问问自己，是否可以承受？或者说，你是否做好了在海南当一个长期投资者的心理准备？”对于那些真拿海南当自己后花园的投资客们，海南万科总经理王永飚意味深长地说道。
曾经在海南靠着“5斤桔子”脱身的潘石屹，谈及这轮地产热时，直言说十多年前，海南房地产就是因为没有实体经济支撑，所以成为泡沫。现在海南被定为国际旅游岛，如果没有别的行业支撑，而只发展房地产行业，那它还是泡沫。