国际旅游岛催生房产盛宴。吴伟洪摄
关于海南国际旅游岛的疯狂传闻，一下子变成了很多人的切身体会———海南春节游的酒店房价，果然“疯狂”呀！
吴平远肯定深有体会。
吴平远家住贵阳，每到春节的时候，远在北京的妹妹一家，远在青岛的弟弟一家，都会陆陆续续飞赴海南，一大家人在临时租住的房子里，享受阳关温暖的春节，多年来这已经成为一种习惯。
不过今年的春节，吴平远决定不再去海南过年，“这房价涨得实在太厉害了，今年租半个月同比去年涨了一倍都不止”。
涨价的不仅仅是租赁房，商品房价格在短短一个月内也火速飙升。在一片热炒下，三亚亚龙湾高星级酒店房价在春节这个节骨眼上，也一下子窜上万元高位。
所有与房子有关的事情为何一下子起了变化？国际旅游岛概念带来的就是高涨的各类房价吗？如何遏制过高的房价、如何保障民生、如何定位未来的发展之路，似乎已经成为这个立志于成为国际旅游岛的地方所面对的最严峻的问题。
从地价到酒店价格的传导线路 海南国际旅游岛获国务院批准
2010年1月4日，绝对是海南省历史上难以抹去的一天。
国务院在这一天正式发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(以下简称《若干意见》)，将海南建设国际旅游岛上升为国家战略。
实际上，就在这一《若干意见》出台之前，国务院已于2009年12月1日正式发布《国务院关于加快发展旅游业的意见》，将旅游业提升为国民经济的战略性支柱产业。有评论认为，《若干意见》正是这一“战略性支柱产业”的实施细则或者政策配套的重要组成部分。
《若干意见》共二十八条，明确了海南国际旅游岛的战略定位、发展目标，并对海南省生态文明建设、旅游业、现代服务业、热带现代农业、新型工业、基础设施、社会事业各方面建设提出意见，最后提出政策保障措施。
《若干意见》的出台，引来社会各界的强烈关注，中国(海南)改革发展研究院院长迟福林成了媒体追访的对象。迟福林早在2000年就提出了“国际旅游岛”的设想，到后来成为海南省的一个工作议程，最后成为国家战略，这中间过去了9年。
作为中国最大的经济特区，海南自建省以来，一直背负着巨大的期待，却走过了一条曲折的路，1992年的房地产泡沫教训仍然让当地人感叹不已。如今，海南省上马建设国际旅游岛的设想，再次把公众视线聚焦在这个国内第二大岛上。
房价地价应声高涨
当媒体开始热议国际旅游岛这一概念时，海南的房价已经开始火速上涨。
三亚市住建局局长李洪海曾透露，国际旅游岛获批后5天内，海南商品房销量就超过2008年全年总量。1月11日，凤凰岛公寓开盘，700套房子一天卖光，均价高达7万元/平方米，最贵可达9万元/平方米。
对于房价上涨，家住海口的舒丽娟深有体会。她目前所拥有的自住房约110平方米，于2001年买进，当时每平方价位约2300多元，“这已经算是海口市区价格较高的房子了，当时的海景房最便宜约3000多一平米，最贵也就5000多元，没有想到我现在所住的房子，二手价格也上涨到7000多元一平方米，真不知道是高兴还是难过。”
“在我看来，这次海南房地产热实际上是海南省地方政府所期望的。在中国的地方经济发展过程中，民生和增长从来都是一对二律背反的目标。和大部分国内一线城市一样，海南省的GDP和地方财政收入增长主要依赖于房地产及关联产业，也即我们通常所说的土地财政。”西南财经大学财税学院付志宇教授表示，在海南省2009年新增固定资产投资中，房地产占了三分之一，这种局面与海南省现有的产业结构和下一步的发展战略有关。
“海南没有大型工业，在国务院的《若干意见》出台之前主要以旅游业、房地产业和相关服务业作为支柱产业。卫留成书记在‘两会’期间指出未来30年内海南仍将把房地产业作为支柱产业，这就意味着地价和房价的快速增长在短期内是不可避免的。”
“两个暂停”功过
面对瞬间高涨起来的房价，非理性投机热潮使得“海南国际旅游岛”一下子进入了舆论漩涡之中，而在媒体热议的同时，房价仍然在不断飙升。
“原本想在洋浦开发区买套小一点的房子以后当度假用，还在犹豫不决的时候，房价已经涨了两千多了！”家住贵阳的吴平远表示，这个犹豫的时间也就是一个月不到，没有想到涨得那么厉害。
2010年1月15日，为遏止国内外热钱借机过度炒作房地产项目，海南暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。
“两个暂停”一出台，立马引起当地居民共鸣。海口市一位政府工作人员在电话中告诉记者，这是海南省在房地产热过头的时候出台的一个对应措施，应该说起到了一定的作用，“从海口来说，房源还是非常充足的，但是开发商借市场心理热炒并且囤房不卖，导致价格高涨，政府也不得不出手。”
该工作人员表示，在出台政策的同时，海南也在不断增加保障性住房，以解决本地居民的压力。一组数据显示，目前在企业的手中还有10多万亩的土地，最少可以建8千万平米商品房。
但是从近期看来，房价的上涨并非此前出台的“两个暂停”所能抑制，商品房的价格仍在上涨。
“暂停土地出让和项目审批的规定事实上起到了加速器的作用。因为地根收紧的直接后果就是供开发的土地增量减少，土地市场供不应求，房价预期上涨。如果没有后续政策出台的话，市场价格还有可能上涨。”付志宇表示，从成因来分析，中央政府投资拉动政策作用力强劲、地方政府经济增长模式和结构不合理、国内通货膨胀预期以及其他投资渠道匮乏是导致海南房地产热的主要原因。
“致命传导”：酒店飙至“国际价”
除了房地产价格上涨外，酒店房价也在春节这个节骨眼上出现疯狂飙升。
记者从携程网上查询显示，大年初三至初五三亚亚龙湾地区的国际五星级酒店一间房一晚的价格，几乎全部突破万元。以初四初五的价格为例，喜来登是10120元/晚，丽思卡尔顿酒店更是达到了10350元/晚，而该酒店的丽水阁豪华海景房则飙至17480元/晚！此外，三亚的万豪、凯宾斯基、红树林、悦榕庄等，春节期间最低房价均过万元。
除了五星级酒店外，一些海南三星级酒店一间客房在平日才卖200元，今年春节却飙升了6倍，要卖1200元！
旅游业内人士反馈，一个自驾车的大家族大人小孩七八人，起码要在海南岛住四晚，要订四间客房，仅在三星级酒店的住宿开支费用就达到了19200元！
“高房价确实是吓跑了不少希望到海南旅游的客人。”旅行社相关负责人表示，相比起往年春节假期4000—5000元的价位，今年春节三亚五星级酒店的房价足足飙升了超过100%甚至更高。“就算价格较为低一点的三亚文华东方酒店，去年春节观海轩4485元/晚已经算较高了，今年则飙至8628元/晚，成倍上涨。”
纵使酒店房价上涨吓跑了很多人，但是携程旅行网的预订数据显示，三亚酒店房源仍然略显紧张，一些高星级豪华酒店的预订情况非常理想。“观光度假与置业投资考察的目的，相信是今年海南岛星级酒店房价飙升的主要原因。”广东决策研究院旅游产业研究中心主任李铭建博士如此表示。
发烧的海岛百样的民生 投资者：抢得快有，抢得慢无
“现在即使手里有钱，也很难买得到房子。”佛山南海某金属回收公司的总经理于小伟，正是众多前往海南岛投资买房的买家之一，他花了五天时间辗转海口和三亚，并重点在三亚考察。
“如果我在1月初下手就好了，那时候已经有几个朋友叫一起过去看房，但是我自己忙得走不开，没有跟他们一起，现在他们刚买下一个月不到的房子，就已经涨了20%，我来迟了一步，一些一线海景房源已经陆续售空。”于小伟最终出手在三亚买下两套房子，一套海景高层电梯房，另一套则是三亚市区的二手房。
他表示，如果有可能的话，他反而想买下亚龙湾一些五星级酒店的别墅房，每年不仅可以度假自住，还可以出租。
售楼员：赚点儿钱，回家过年
创造13亿售楼神话的“史上最牛售楼小姐”是近日媒体热炒的对象，而在海口从事售楼工作的湛江籍小伙子林先生则有他自己的一笔账。
“如果按阳历算，我2009年实际拿的提成并不多，不到十万，但是按阴历来算，我的提成要多出很多，仅1月份就超过20万。很多时候并不是我自己努力所致，只要你看看那些饥渴的买房人，你就知道只要随便忽悠他们一下，就成交了，而且都是现金交易为主，个个财大气粗，有的更连买好几套。”林先生表示，目前他所接触到的购房者，超过90%都是外地人，并以北方人居多。
新婚者：下手够快，翻了一番
郑宏是一位已工作4年的银行从业者，今年元旦期间，他在海口从某单位员工手中以4500元/平方米买下了一套新房子，当时开发商对外出售的价格约为5800元至5900元一平方米。
至今月余，听说房价已涨至最高9000元/平方米，房子增值如此迅速，郑宏因此受到了亲朋好友的赞许。
“其实我不太在意理财，也没有闲钱投资，买房完全是结婚的需要。我当初买的时候房价已经在微涨了，想起1992年的房产泡沫，很多人都在观望，但由于是结婚自住，我不得不买一套，没有想到买下来后涨得如此快，有点后悔没有多买一套。”
穷白领：收入不高，望房兴叹
小沈是一位在三亚刚工作一年多的小伙子，家乡在广西，看着最近飞涨的房价，原本并没有这方面烦恼的他开始烦恼起来。
“我的收入每月3000多元，在海南已经算是很不错了，原想自己慢慢攒点钱，过几年买套房子将父母接过来住，没有想到这房价一涨再涨，实在是很吓人。我们的收入一点都没有上涨，也就是跟去年差不多，这个国际旅游岛建设起来，不要最后穷死我们老百姓。”
小沈表示，其实就他了解到的，当地人对国际旅游岛这个概念没有多少认识，他目前也不知道国际旅游岛对自己有什么好处，“我自私点的想法就是但愿炒房客都炒糊了，让那些房子都变成烫手山芋。”
旅游者：房价太高，别处度假
三亚酒店价格高涨对在广州的小罗似乎没有多大影响，虽然原计划过年与女朋友一起去三亚过情人节并向女朋友求婚，但是一看到亚龙湾五星级酒店价格过万的消息，便改变主意去普吉岛了。
“求婚之旅当然想找个环境好一点的酒店和海滩。但三亚房价实在太高了，花一万多住一晚还不如到东南亚一个小岛去，干嘛要花这些冤枉钱？酒店设施跟去年一样，配套服务也跟去年一样，不必要死抠三亚，全世界可玩可度假的地方很多，哪里性价比高就去哪里，消费者不是笨蛋，我又不炒房非得去实地勘察。”
专家透视之楼价调控 警惕国际游资涌入
西南财经大学财税学院教授付志宇
海南与其他发达省市不一样，国际旅游岛的定位决定了房地产业的发展不是为了增加就业，不是为了促进生产，对就业和生产仅仅是带动作用。
没有产业的发展，没有实体经济的增长，没有可持续的税收，地方政府的支出负担将不堪重荷。
从公共财政的方向看，要发展国际旅游业，成为国际旅游目的地，政府提供的公共产品质量要不断强化，公共服务水平要不断提高，公共基础设施要不断改善，但其成本却无法得以可持续补偿。
大家都看到的住房空置率高现象就说明这个问题，避寒概念本身就限制了其他季节旅游收入和财政收入的稳定增长。
《大学》中有句话叫“有土此有财，有财此有用”，意思就是土地要用于生产，财富才会增加。应该警惕重蹈上世纪80年代房地产泡沫的覆辙。
根据用途，房地产可区分为投资和消费两类，消费性住房的价格确实取决于市场供求，但投资性住房就不那么简单了，影响资本投资的各种因素，如资金状况、市场预期、心理承受力等也会影响房地产的价格变化。
海南地方政府应注意加以区分，两者之间还是有迹可循的，如经适房的面积、容积率、绿地率肯定与改善房大有不同。要注意维持保障性住宅的数量和价格稳定，限制投资性住房的过快膨胀，尤其是要对捂盘囤积等非法炒作行为严厉打击。
至于调控手段，要看到财税和信贷在功能上的差异。银根的收缩固然可以起到一定的抑制作用，但对于实力雄厚的投资者效果并不明显。我们要警惕海南房地产市场的投资已经不限于国内大城市的剩余资本，连国际游资也在试图进入。
因此加大财税政策的调控力度才是下一步的重心。财产税是最好的调节机制，可以考虑在海南进行物业税试点改革，时机成熟再全面推开。
专家透视之旅游定位 国际旅游岛不应是“豪华别墅区”
中国社会科学院旅游研究中心特约研究员刘思敏
“国际旅游岛”的建设，囊括了经济发展的结构、福利的结构和人本关怀的结构等方方面面的科学推进，是一种新型的、和谐的发展模式。
由于涉及国家部署问题，对于海南未来的发展，不能光以GDP来衡量，更多地要放在国家的角度去看。海南要作为生态补偿机制试点省，在“洋浦风波”和“地产泡沫”的破灭之后，要想走出发展的迷途，在全国兄弟省市GDP排名中，海南要有长期敬陪末座的勇气。
很长一段时间以来，海南岛都以“东方夏威夷”自喻。其实，这仅仅是以椰风海韵等一部分自然资源来比较的。可以肯定地说，从自然风光、环境条件、气候条件等先天条件来看，海南岛与夏威夷相比，并不具有明显优势。
虽然夏威夷旅游发展的经验特别是旅游产品的开发、地方特色与现代服务业的结合，可以为海南学习与借鉴，却未必是最佳的市场定位范本。
海南省范围的南海旅游，在地理环境、周边国情、区域发展状况等诸多方面，都与地中海存在极多的相似特点，南海类似于地中海。
海南国际旅游岛要想切实发展，应该以地中海为范本，把“东亚地中海”作为市场定位，并以此为载体，确立与南海周边国家和地区的竞合关系。
印度尼西亚、马来西亚等周边国家和地区，与海南省，在目的地形象上是合作关系，客源上是竞争关系。东亚，包括东南亚和东北亚。东南亚实际上就是中国南海周边的将近10个国家和地区，可以成为互为客源、区域品牌共享的竞合关系。因此，以海南岛为龙头的海南旅游，面对世界地图，应该眼睛朝上，找准自己的“北”。
海南旅游永远的第一大市场，应该是中国大陆，真正服务于内需，让国人享受到国际化水平的旅游休闲服务。如果软硬件水平到位、价格合理，海南完全可能成为国内游客海滨观光与度假的首选市场。近期海南房地产价格狂飙，极不理性，前景堪忧，海南应该是全国人民的“四季花园”(“公共绿地”)，而不是“第二居所”，更不是“豪华别墅区”，房地产应该着重发展的，是包括度假村、产权式酒店等在内的旅游地产。南方日报记者蔡华锋