每经记者 翟敏 发自海南
“请到天涯海角来，这里四季春常在。”一首红遍大江南北的流行歌曲成为了三亚乃至海南最为响亮的名片。海南本以其海滩、椰树及阳光最为知名，但近几个月以来，海南曝光率最高的却恐怕非“房价”莫属。
曾经的泡沫之地如今似乎在一夜之间再次繁荣起来，这片热得发烫的土地上，来自全国各地的投资客蜂拥而至，“像买白菜一样买房子”；而在这一现象的背后，则是本地居民一年收入却买不起一平方米住房，而新一轮的房地产开发方兴未艾……《每日经济新闻》记者日前深入海南海口、三亚、琼海等地调查，探秘海南楼市到底热到什么程度？房价疯涨何时有望终结？海南，究竟是谁的天堂？
投资客
抢楼“飓风”横扫全岛
房价一天涨5000元、一个月时间翻倍，一个售楼小姐销售能达10亿元……这些在一般房地产市场近乎天方夜谭的事情，在海南却正接连上演，当地居民对此已经“见惯不惊”。
2010年1月11日，三亚凤凰岛开盘，四、五号楼均价是6万~7万元/平方米，第二批开盘则直接涨了1万多元。这个三亚湾与大东海相邻处填海造出的人工岛，俨然成为了当地人眼中的“富人岛”。开盘当天推出700套，当天便销售一空。“当初客户来交诚意金的时候，连户型都不问。”三亚凤凰岛发展有限公司董事总经理陈璐在接受记者采访时如此形容。
在普通人看来不可思议的房价却丝毫没有减少购房者的热情，“那场面不像是在买房子，更像在抢购大白菜。”福建投资客马老板购买了与凤凰岛邻近的另一楼盘小户型，他告诉记者，“自己的房子已升值7成。”
海南星福中介公司置业经理李强1月31日向记者描述：“我见到一位买房者，上午来买房时交了两万定金，下午便有另外的投资客花10万接手。说一天一个价都不准确，下午和上午价钱都能相差不少，运气好几分钟时间便可以赚到钱。这也造成全岛之内刮过了一场‘抢购飓风’。”
琼海是海南第三大城市，辖区内的博鳌镇因举办亚洲论坛而声名远扬。1月31日记者在位于博鳌的宝莲城销售大厅看到，尽管均价已达2.5万/平方米，但前来看房的人仍络绎不绝。临近的中信千舟湾同样门庭若市，忙坏了售楼人员，工作人员龚婷介绍，楼盘共有3000多套房，但现在只剩有200余套，均价已直逼4万元。
1月9日开盘的海口宝安滨海豪庭项目，最小户型也达137平方米，但据介绍，在不到一个月时间里，房源目前只剩下了一套。与滨海豪庭相隔不远的兆南丽湾项目，则干脆在门口打起了“感谢各界支持，本项目已售罄”的横幅。这个去年5月开盘的项目直到年底仍有几百套尚未售出，但在国际旅游岛概念横空出世几天之内，投资客蜂拥而入，将该楼盘一抢而空。尽管如此，就在记者停留的短短几分钟时间内，又有四五拨人前来此处看房，但都因无房可买失望而归。
本地居民
房价太高结不成婚
“在外面辛苦了四五年，原本打算这段时间买房，过完年就结婚，哪想到房价在一夜之间就涨了近一倍，完全令人猝不及防！”记者1月31日在海口市一家中介门店内见到海南当地人林雪峰，他来自海口邻县琼海一个小镇，和女朋友青梅竹马，两人在2010年里最大的心愿便是能在海口买一套属于自己的房子，然后搬进新家结婚定居。“房子真的买不起，梦想破灭了。”林雪峰语调有些烦闷：“要是早些天出手就好了，我也不指望靠买房赚钱，就是涨再多也是自己住着，但现在后悔已经来不及了，实在不行恐怕只能回老家去。”
30多岁的王进宁在海口开出租车，2000多元的月收入在当地算中上，尽管儿子才刚上初中，但他却已经开始为儿子未来结婚、购房操上了心。“就算以后再也不涨了，按照目前价格，辛苦一辈子也买不起一套房子。”王进宁告诉记者，他已做好了最坏打算：“再奋斗十几年，供儿子读书完，结婚时也不用买房了，就住我现在的老房子。我乡下的父母老了还要接过来住，到时候真是四世同堂了。”
王进宁载着记者来到一月份刚开盘的宝安滨海豪庭，售楼工作人员热情地邀请他进去看看，他直摆手：“太贵了，看都不敢看。”此时的滨海豪庭起价为1.7万元。
有着类似忧虑的远远不止林雪峰王进宁等个别人，记者在海南走访了解到，相当多的当地人因为房价的猛涨而不得不将此前对于未来的美好憧憬束之高阁，而让他们难以接受的是，梦想与现实之间的这一戏剧性转化仅仅经历了一个月时间。目前，三亚房屋的均价接近2万元/平方米，中心区万元以下的二手房已经很难找到，最昂贵的海景别墅已经达到了6万～8万元/平方米。
与疯狂的房价相比，海南当地人的收入宛如“杯水车薪”。根据国家统计局三亚调查队在2009年发布的《前三季度三亚市城镇居民收支状况分析》，去年前三季度海南居民人均可支配收入仅为11621.55元，照此计算一年的收入应当不超过1.6万元，还买不到三亚市区一平方米的住房。
专家
有楼盘空置率超过9成
2月1日午后，记者从海口市中心登上海甸岛时经过世纪大桥，远远望见大桥支柱直插云霄，而远处高楼的轮廓在升腾的雾气中若隐若现，这一景象颇像是海市蜃楼。但记者心里疑虑的是：海南楼市是否也正在经历一场梦幻般的泡沫？
在海口秀英区的海甸岛上，高端楼盘数不胜数，兆南丽湾、宝安滨海豪庭、江南城……记者环绕一周，却发现这个号称“拥有绝世稀缺资源的品质生活大区”周围鲜有居民出入。
三亚同样如此。2月1日晚间，记者在观察三亚夜色中一幢幢轮廓精美的楼盘时也意外发现，尽管现在是冬天的旅游旺季，但相当多的楼盘鲜有光亮，几十层高的楼房里常常只有零星三两盏灯光。“其实这些楼盘早就卖完了，但大部分却空在那里没人住。”记者在当地的一位熟人解释说。“有人买没人住是海南尤其是三亚房地产的特有现象，原因在于这些房子的主人便是著名的‘候鸟式人群’。”
“投资渠道狭窄是众多投资客涌入海南的重要原因之一。”中国（海南）改革发展研究院海南所所长夏峰在接受《每日经济新闻》专访时表示，海南的海景资源稀缺，国际旅游岛概念犹如一根导火索在短时间内急剧放大了这种效应，但高空置率却已经成为房地产的隐忧。据夏峰介绍，“三亚部分小区空置率达到80%左右，个别楼盘甚至超过90%。”
三亚的房地产市场有着海南风向标的地位。资料显示，本地人口只有20万的三亚目前拥有房地产开发企业约130家，其中全国性房企超过100家，投资总额超1000亿元。截至目前，已有多达27个国家的居民到三亚购房。正因为如此，不少人赋予三亚“东方迪拜”的称号。
“目前海南楼市进入了新一轮开发高潮，尽管尚未出现整体性的严重泡沫，但个别区域和楼盘已经显现出了‘小泡沫’。”夏峰不无担忧地表示，如果海南再次出现房地产泡沫，对整个海南经济将是沉重打击。
令人担忧的是，海南房地产市场新一轮“狂潮般”的开发丝毫没有停下来的迹象，正继续上演着疯狂。记者在从海口乘车前往三亚的沿海高速路上观察到，路边不时会有大型机器设备映入眼帘，如火如荼的工地接踵相连。粗略数来，正在开发的休闲地产大盘便超过20个。而据了解，这些项目的总投资额超过1000亿元。
政府
相关调控政策已出台
上世纪九十年代初期，房地产市场泡沫给海南带来了永远的伤痛。今日再度提起，夏峰仍然显得十分谨慎：“泡沫永远是个敏感的词汇，对于海南而言尤为如此。”尽管在他看来“部分区域已出现房地产泡沫”，但他对于海南房地产健康发展仍显得信心十足，认为不会重演10多年前的泡沫。他表示，从当初的房地产泡沫至今经过了近20年时间的发展，海南实体经济已取得巨大进步，与当初脆弱不堪的实体经济不可同日而语。此外，政府的宏观调控能力也进一步增强，更大的房地产泡沫应当不会出现。
实际上，海南房地产市场的“过激表现”已经惊动海南省政府，相关调控政策也已应声出台。半个月前，海南省委书记卫留成在1月15日“推进海南国际旅游岛建设动员大会”上宣布，在《海南国际旅游岛建设总体规划》获得国家发改委批准之前，为防止海南房地产开发一哄而上出现新的泡沫，海南将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。
海南省省长罗保铭在政府工作报告中也提出，今年海南将新建廉租房7800套、39万平方米，购、改、租廉租住房2200套、11万平方米。
海口市房产与城乡建设局局长杜海鹰日前表示，在政府部门及时干预下，房地产商和消费者将回归理性，预计房价暴涨将告一段落，趋势不会持久。
夏峰认为，此轮海南房地产遭受爆炒的一大原因除了我国投资渠道过于贫乏之外，海南对于国际旅游岛建设“还未准备好”也是一个原因。“目前来看，规划细则并未出台，国际旅游岛的开发建设缺乏总体制度和清晰的战略思路，这使旅游岛建设初期显得盲目，炒房便是一个直接表现。”不过他认为这一情况不会持久，房价的过快上涨不可能一直延续，随着开发细则的出台，该现象将得到遏制。
记者手记
海南，谁的天堂？
海南省会海口市特殊的地理位置使得其一边面海，一边却处在火山口的边缘。离海口市区约20公里的火山口国家地质公园内有着距今2.7万年至100万年间火山爆发所形成的死火山口群。
而这个将被打造成为“国际旅游岛”的中国第二大岛或许目前也正处在“一半是海水、一半是火焰”的尴尬境地：一边是投资客提着现金买房、半天便可倒手赚得数万，一边是当地居民微薄的经济收入买不起房；一边是政府努力控制土地供应抑制房价，一边却是如火如荼的大规模开发和直线上升的房价……
“毫无疑问，在这一轮疯狂的房地产开发和抢购潮中，受益更多的是房地产开发商和地方政府。”夏峰如此表示。据了解，海口的平均地价在不到5年时间里涨了约20倍；而三亚最近6年间地价涨幅更是高达50倍。地价上涨的直接受益者便是地方政府；而房子的热销，无疑是开发商最愿意看到的事情。
而在财富同道会首席经济学家王亮看来，“疯狂的投资者如何将手中的房子出手”成为他最担心的问题之一：蜂拥而至的各地炒房者不惜重金将钱砸往海南，买房、转手，大家乐此不疲地玩着“击鼓传花”的游戏，一旦房地产市场出现泡沫，那么在泡沫破灭的那一天炒房者将损失惨重。据记者了解，目前海口、三亚一些房产已经出现了“有价无市”的现象。
而对于海南本地居民来讲，尽管国际旅游岛的开发是一件好事，但它对百姓生活带来的改善却不是短期内就能感受得到的，“倒是房价的上涨让我们都买不起房子了。”前文所述的出租车司机王进宁在被问及“国际旅游岛的开发是否会惠及当地居民”时，显得抱怨多于好感。而记者在走访中发现，在海南当地居民中普遍存在这样的情绪。
对于此种反应，夏峰坦言：“海南实际上属于低收入地区，房地产价格上涨将直接导致中低收入居民生活水平下降。”他认为，本地人的就业将是国际旅游岛建设过程中的头等大事，而房地产市场在国际旅游岛的建设中不能占据绝对主导的地位。“将来的国际旅游岛最终目标将是建成免税区，应该将工作重心放到旅游、现代服务业、生态示范区、综合改革示范区等方面进行尝试，而要避免对楼市的炒作。”