|
此前笔者说过，A股市场近期能否突破僵局，新房成交量是一个重要因素。秋交会后，深圳地产市场传出好消息。从10月9日开始，深圳新房成交数据开始急剧上升。9日至15日的单日成交套数分别为220套、285套、475套、320套、300套、290套和308套，其中11日成交475套是今年以来的最高单日成交量。300套左右的新房单日成交套数，对深圳而言是怎样的一个概念？需要指出的是，这是一个非常高的成交量。因为8月、9月的平均单日成交套数仅为100套左右，甚至有连续数周日成交套数低于100套。所以，最近7天深圳单日成交套数已经是此前两个月单日成交套数的3倍以上。那么，深圳新房高成交量能否持续？地产板块能否借此契机走出调整？笔者认为，节后新房成交暴增预示股市将走出僵局。
高出清率和高开盘量预示新房高成交具有持续性
那么，成交量突然暴增，究竟是何种原因所致？其是否具有可持续性？
有人认为，是秋交会积累下来的成交量，到节后登记，进而形成了成交量的暴增。但这其实是站不住脚的，因为积累下的成交量不可能引发连续7天的高增长。
根据深圳的新房开盘计划来看，10月份以后开发商普遍提升了新房的开盘量，也就是说进入10月份以后，新房销售将出现大幅上扬。而且，如此高的一个新房成交量已经对二手房市场形成了明显的挤压效应，导致不少二手房买家转向一手房市场。我们同时看到，近期深圳二手房成交出现了明显的回落。
这样看，深圳新房成交量暴增，主要是两个因素导致：1、新楼盘开盘的房屋出清率非常高；2、10月份以后深圳开发商显著提高了新盘供应。从这样一个角度出发，我们得出的结论将是，未来几个月份深圳的新房成交将始终保持在一个较高的水平上。
地产股资产净值存在大幅提升可能
从以往经验看，往往是股随房势、房借股力，年底前的股市和房市是否会“前度刘郎今又至”？笔者认为这种可能性比较大。
首先，地产板块和银行、保险等板块估值明显偏低。以地产股为例，1、多数龙头地产股2009年资产净值NAV水平要高于其股票的当前售价10%至30%，这预示这些股票存在价值回归要求；2、考虑到2010年、2011年地产上市公司价值的自然增长，这些公司的NAV水平要提升约20%左右。累计1和2两方面因素，地产股存在40%左右上涨空间；
尤其需要考虑的是3、假设2010年房价果真如当前部分分析人士预测上涨10%的话，2010年、2011地产股NAV将分别提升约30%左右。在M2整体较为宽松、以及通胀趋势较为明朗的背景下，这一局面出现的可能性比较大。假如出现这一局面，地产股将在目前水平上存在80%左右的上涨空间。我们进一步假如某些如分析人士分析，中国房价在未来5年至8年翻番，这将引发地产股NAV上涨200%至300%。果真如此，我们在去年年底和今年上半年预测的，地产股存在十倍机会或许就要成为事实。
但是，我们不得不考虑到问题是，政府会否允许房价出现如此飙升？所以，一味放言房价将出现大幅飙升，也不符合中国的国情。但是，房价上涨的趋势确实难以改变的，这是由供求关系决定的。我们看到，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，但地价上涨的幅度却相当大，据统计，全国9月住宅用地平均楼面地价为2691元/平方米，环比上涨37%。地价显著上涨，而房价上涨相对迟缓，表明房价后续上涨的风险依然较大。
新房成交与地产板块运行存在明显正相关
其次，从以往的经验来看，楼市成交量与股市房地产板块的运行存在明显的正相关关系，也和整个股市存在明显正相关。2008年地产股率先反弹，其背景就是在2008年11月份，全国新房成交出现见底回升迹象；而今年7月份，地产板块领先大盘率先调整，也是当时新房成交在7月中旬开始见顶回落。而大盘也在地产股调整半个月之后，才开始进入调整阶段。所以，此次深圳、上海的新房成交重新活跃，会否带动股市地产板块走出调整，值得我们深入关注。
最后，就市场整体而言，笔者认为当前中国股市正洞开第二个买入窗口。第一个买入窗口在去年底1700点附近，这一次机会则是出现在一次显著的市场调整之后。主要原因是当前中国股市估值处在较低水平上，而经济增速却持续复苏。笔者认为A股动态市盈率最终会恢复到25倍水平，这距离当前17倍尚有较大空间。考虑到业绩的持续增长，沪综指2010年的目标点位将在4500点左右，这意味着A股存在接近5成上涨空间。
(作者为中证投资首席分析师)
本篇新闻热门关键词:保险 风险 个股 |
