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“3月份后中端或低端住宅基本处于断货边缘，市场以高房价的高端住宅存货为主。”业内人士指出，近期楼市新增及成交量双降，而房价反而微升。房价的上涨原因主要为结构性上涨，即中高端或高端住宅成交比重上扬拉高全市成交均价所致。但是否会造成后市楼价的普涨状态？业界多数人持谨慎怀疑态度。
成交量回落是趋势？
“5月后成交量回落大势所趋。”峰景地产营销总监陈文杰认为，今年上半年全国多数城市出现楼市回暖行情，迅猛的量价齐升让开发商、消费者以及管理者措手不及，存货被迅速消化。由于去年年底各家地产商对今年上半年的低预期导致的新增供应的减少令市场可售货量不足。例如，7月份东莞市住宅供应面积约32.1万平方米，约2289套，面积同比大幅减少超三成。
业内人士分析，市场以消化存量为主，新增供应近期无法跟上，故5-7月份以来市场的成交量回落是大势所趋。而市场新增供应大幅减少，市场可售货量较少，直接导致销售量下滑。此外6月后随着通胀预期的增加，政策微调可能性增强，市场形成一定观望，加之市场存量以中高端大户为主，也是造成成交量小幅回落的原因。
但是，由于市场供应、成交产品主要集中在高端住宅存货，东莞近期的成交均价一直稳居六七千元每平方米。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，刚刚过去的7月，全市住宅销售均价约6000元/平方米，环比6月上涨约200元/平方米，同比下降近700元/平方米。自去年7月后，时隔一年，东莞住宅均价重上6000元/平方米。
成交均价不断走高
近期成交均价是不断走高的，例如，7月份东莞城区住宅成交主要集中在5501-6001元/平方米，此均价区间成交比重占城区整体高达16.6%，与此同时，城区成交不乏高端住宅，如8000元以上成交比重高达19.9%，此部分产品主要以高端洋房和别墅为主，势必会拉高均价。而在今年4月主力成交价格区间则为5001-5500元，占比重高达24.9%，导致了市场成交主力价格往高走。但对于7月份房价重上6000元/平方米，业内人士并未表现出太多的乐观。
“中高端产品为主导致的成交量下降，成交价提高，没有什么稀奇。”那会否因此而拉高后市的成交均价？陈文杰认为，有一定的可能性，“改善性需求目前陆续入市，投资性需求也得到一定的释放，一定程度上支撑了市场的中高端产品的销售成交。”但他同时认为，经济层面的因素，东莞房价还是会往稳处发展。
“后市预计新增供应会增加，成交量也会提升。”合富辉煌东莞市场研究部数据显示，7月份东莞四城区新增住宅面积仅8.8万平方米，同比大幅减少超六成，环比亦减少约四成。但业内人士预计8月-10月新增供应不足现象将得到改观，成交量也将得到一定提升。
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