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调查之二 上海：投资客进场加快楼市复苏
客观地讲，房地产是上半年上海经济发展活跃的板块之一，它率先走出了“V”形曲线———市场快速复苏，日均成交量已超过2007年高峰期的水平，房价也呈较快上升态势。究其原因，除刚性需求的大量释放外，还有国内外投资者的大量进场等。
7月，上海楼市依然保持高位。佑威·楼市通系统提供的数据显示，7月上海市新房住宅成交面积为194万平方米，相比上月微幅下降5.37%，但仍处于高位；上海市商品住宅成交均价达到15770元/平方米，环比6月又有1.58%的涨幅，这是自3月以来连续第五个月出现上涨。易居中国提供的数据则显示，今年1至7月上海住宅成交量达1100万平方米，比去年同期的574万平方米上升了近一倍。
在售楼处，又现通宵排队，部分楼盘甚至引来黄牛售号；在交易中心，等候缴税、办产证的人队伍排到门外；在银行，过去只要两三天就可以通过的房贷审批需要等上六七天，因为“单子多得忙不过来”。
上海市房地产业协会轮值会长、绿地集团董事长张玉良说，近期房价上涨相对较快的原因有四：一是公众对经济有信心；二是流动性大量流入房地产；三是去年商品房销售量下降，去年及今年上半年的销量集中在今年三四个月内消化；四是去年以来房地产企业开工量下降。
楼市持续火爆、房价快速攀升，除刚性需求的释放外，改善型投资型需求加速入市也是强劲动力。大型楼盘“慧芝湖花园”位列今年上半年上海楼市销售额第三位，该楼盘的销售负责人告诉记者，今年1、2月，投资客“几乎没有”，3月时占10%左右，至5月，投资者购房比例已占当时销量的一半。这位负责人说，投资者购房有明显的特点，一是喜欢挑选方位相对便宜的房源；二是下单速度快，不少人甚至当场付款。
中原地产对上海6月市场成交客户结构分析后发现，与3月初相比，首次置业的纯刚性需求客户已缩减至40%左右，而改善型客户量正逐步释放，约占总需求量的40%，还有10%至20%的长线投资客正回归楼市。投资者最看重的是房子有没有升值空间，而不太在乎眼前的价格。投资性需求的大量进场使开发商难以抑制提价的冲动。
值得注意的是，近期，许多城市的商业地产、工业地产市场等较为平静，高档写字楼的租金总体也在下降，工业用地市场也相对冷寂。这说明，房地产业存在“冷热不均”的局面。这也暗示，住宅市场的快速上扬有催生泡沫的可能性。
对于上海房地产市场的走向，易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，今年下半年将维持房价同比上涨态势，涨幅可能持续扩大。中国指数研究院副院长陈晟认为，不排除短期内商品住宅价格有继续上升的可能性，但如果长期经济面不支撑，房地产业很难维持目前的局面，成交量可能会下跌，价格也有可能出现波动。
一些严峻的现实让上海楼市的走向面临考验：一手房库存已降至500多万平方米的近年来最低点，“供不应求”的局面可能推动房价进一步上涨。另外，新“地王”接连诞生，进一步增强了房价上扬的预期。
当人们对后市的走向忐忑不安之时，上海市政府开始积极努力增加供应、稳定市场预期。上海市近日出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，严查捂盘惜售现象。另一方面，上海已规划安排建设15个大型居住社区，包括6个保障型住房基地和9个以中低价住房为主的居住区。目前，上海经济适用房的建设已经提速，今年年底开工总量将达到600万平方米。业内人士分析，这将有利于维护楼市的健康稳定发展。
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