经过一段“小阳春”式的上涨，房地产市场已经到了居安思危的时候！在火热的成交现状中，我们更关注房地产业接下来可能走出怎样的曲线，无论是成交量还是价格，而这些将直接决定房地产企业的命运和普通投资者的利益。

　　一个非常重要的先导性指标让我们对未来楼市感到忧心，那就是房地产新开工情况。年初以来，虽然4万亿启动的国家大投资如火如荼，但房地产投资总额的增速却远远低于固定资产投资，新开工面积也大幅下降。这预示着更少的供给与更多的需求将直接对冲，最终导致房价畸形上涨。而房地产投资的萎缩也将直接影响地方GDP增长。

　　一些学者认为，此前房地产开发商手中的极高存量可能释放出来，带来大量新的供给。但上海证券报调查发现，因为部分地块项目被搁在“高成本”上，开发商选择要等到房价涨到收支平衡的那一天才愿意推出项目，因此存量全面入市的时间表尚不可期。除了大型国资背景的企业大举入市外，更多企业尚处在从观望向进场过渡的时期。

　　这些结果将导致短期内部分城市供需矛盾激化。有数据显示，2009年，上海、北京、深圳三大一线城市的改善型住房缺口达到1600万平方米。受此影响，二季度这些市场将面临更明确的涨价压力。

　　⊙本报记者 于兵兵

　　现状 土地购置、新开工持续低迷

　　上海证券报调查后获悉，今年一季度，楼市短期供给显著增加，但长期增量严重不足。

　　房地产市场有四个重要指标：土地购置面积和新开工面积预示着未来市场增量，房屋竣工面积和销售面积代表短期市场供需。来自国家统计局数据显示，前三个月，房屋竣工面积同比增长26.3%，商品住宅竣工面积同比增长26.9%，达到0.81亿平方米。另外，房屋施工面积同比增长12.7%。这说明短期内房屋供给压力不大。

　　但是看长期，前三个月，全国土地购置面积同比下降40.1%，为4742万平方米，而去年同期则是增长29.7%。前三个月，土地开发面积同比下降11.3%，为5223万平方米，而去年同期则是增长11.0%。另外，一季度房屋新开工面积同比降16.2%，为2.01亿平方米。

　　究其原因，去年以来，土地一级市场交易活跃度明显下降，开发商放缓拿地和土地开发进度，以应对行业的景气度下降。根据递延效应，这一趋势一直持续到一季度。

　　“由于去年市场受到冲击很大，对于开发商来说，基本思路是，能不拿地尽量不拿，已经拿到的土地尽量不要施工，在施工阶段尽量放缓节奏，已经上市的尽量小批量推出，一切皆因资金压力。”一位上海房地产商告诉记者。

　　以北京为例，2008年，北京住宅类土地成交惨淡，到下半年土地流拍情况明显增加，土地成交溢价由2007年的52%降至2008年的21%。

　　再看标杆房企之一的金地集团。金地在2008年快速收缩战线，致使去年全年的新开工面积只有138万平方米，同比减少了43%。克而瑞调查显示，类似金地的企业并不在少数，而这样的大规模收缩战线势必影响2009年的项目销售与结转。

　　进入一季度，开发商楼盘销售速度明显加快，这一定程度上为开发商带来加速入市的动力。根据中原地产研究中心报告，一季度，包括万科、中海、保利、金地、招商地产等在内的10家标杆企业总成交量同比增长80%，在售楼盘价格也出现这一轮调整以来首次小幅上涨。

　　但值得关注的是，预示着未来增量的土地购置和新开工数据却持续低迷。“虽然成交很好，但是新开工形势的好转仅局限于现有项目的加快推进，新的土地购置还不多，主要是大部分开发商库存压力还没有得到缓解，有钱的企业还不多，除了大型国企跃跃欲试外，多数企业还是以消化库存为主。”成都最大的本土代理机构之一的世家机构市场人士告诉记者。

　　要了解2008年的土地市场如何影响今年的现实供给，需要了解开发商从拿地到销售房源的过程究竟是怎样形成的。

　　专家介绍，一般来说，上述一个开发周期的时间大概在1年至1.5年。万科的效率较高，可以在9个月内形成销售。其间政府通过对房地产供给环节三证发放来调控供给进度。所谓三证就是土地使用权证、施工许可证和预售许可证。

　　拿到土地证但未开工的项目称为未建项目，从施工到销售的过程属于在建项目，从预售开始，就称为可售项目。研究机构对存量房源的统计即包括未建、在建和可售三类。其中可售数量标志短期供给，可售加在建为中期供给，未建项目则代表长期供给。

　　从2007年9·27新政后，以央行收紧二套房贷款政策为标志，全国商品房销售在11月份达到最低点。而销量不保对开发商的第一个影响就是放缓拿地。这种放缓趋势一直持续了2008年全年，甚至今年第一季度。

　　克而瑞（中国）研究中心总监陈啸天表示，如果以此推算，全国土地市场低成交局面从2008年初开始，那么，经过1年至1年半的周期后，将在2009年第二季度达到现实供给的最低点。如果开发商在4月加快拿地速度和现有项目开发速度，这种紧张的供需矛盾可能在7、8月得到缓解。

　　影响 三大城市

　　改善型住房缺口1600万平方米

　　供给在短期内相对短缺，将带来需求缺口放大。

　　克而瑞（中国）研究中心报告显示，受开工和竣工量不足的影响，上海、北京、深圳大三城市今年的改善型住房缺口达到1600万平方米，也就是说，按正常年份的需求量来看，这三个城市将有1600万平方米改善型住房需求无法满足。这一现状将一定程度上决定今年改善型住房的价格走势。

　　陈啸天介绍，改善型需求指需求面积介于90平方米至144平方米的商品住宅。据统计，相比2006年正常市场周期，上海、北京、深圳三地的改善型住房成交量分别减少512万平方米、500万平方米和227万平方米。“如果2006年的年成交量是市场正常的需求量，那么理论上来说，2008年的三地共有1200万平方米的改善型需求没有被满足，进而压抑到2009年集中释放。”陈啸天称。

　　另外，根据对各地在建工程情况的实时监测，克而瑞将2008年底的改善型住房存量加上2009年的新增供应量得出2009年总供应，将1200万平方米滞后的改善型需求加上2009年新增的改善型需求作为2009年总需求，其相比之后得到的结论是，上海、北京、深圳三地今年的改善型缺口分别为793万平方米、547万平方米和255万平方米，三地共计1600万平方米。

　　“供求缺口这么大，房价反弹可能性不会小的。而这个缺口的压力在很大程度上将集中在二季度，尤其是5月份间。”一位上海房地产商称。

　　矛盾 巨大库存短期难成现实供给

　　一直以来，大量市场人士并不认可供不应求的说法，其基本依据是存在于开发商手中的天量库存。

　　库存巨大是不争的事实。根据中原地产研究中心相关统计数据，截至2月底，全国已经申领了预售证而未销售的库存（即可售房源）达到近2亿平方米，其中十家标杆房企的可售房源占10%，约2000万平方米。到3月，10家房地产标杆企业全月成交量激增284万平方米，消化了占总库存面积17%的存量。

　　随着可售房源存量去化速度加快，大量处于土地储备状态的未建项目和施工阶段的在建项目，将对未来的供给产生重大影响。

　　仅以10家标杆房企为例，根据中原统计，在2月至3月间，10大房企尚有土地项目和在建项目共217个，其中万科59个，保利30个。

　　如此大量的库存真的能悉数释放吗？上海证券报调查发现，因为部分地块项目被搁在“高成本”上，开发商要选择等到房价涨到收支平衡的那一天才愿意推出项目，因此存量全面入市的时间表尚不可期。除了大型国资背景的企业大举入市外，更多企业尚处在从观望向进场过渡的关键时期。

　　一位成都房地产开发商告诉记者，2007年，成都在房地产市场最高峰共出让住宅用地60余幅，有近30个单价千万元以上的“地王”诞生，地块总价格从数亿到数十亿不等。而这些地块截至今年一季度，仍有90%处于未开工或缓开工的状态。

　　“2008年时，有些项目就是在工地放了一个推土机，以示开工，其实根本没有推进正常的施工进度。不可否认，目前成都大量项目进入积极推进开工的状态，但这些项目的统一特点是项目成本不是特别高，比如在2007年年初时以2000至3000元/平方米的楼板价拿的地。另外，开发商资金压力也不是特别大。”该开发商介绍，一些在2007年下半年以5000元/平方米甚至更高的价格拿得的土地项目，开发商目前均仍旧处于停工状态。

　　“如果市场价格卖不到8000元/平方米，这些楼板价在5000元的房子根本不赚钱，开发商只有等到价格上升到相应水平后才可能正式启动销售。”上述人士称。

　　另有地产市场分析师认为，因为捂在开发商手中的土地储备和项目过多，因此即便未来楼市成交量保持在较高水平，土地市场依然难走出低迷。再加上开发商融资成本依然很高，企业没有足够的资金实力继续大量圈地。

　　“虽然目前的成交量有所放大，开发商感到房子好卖了，但是心里还是不托底、不确定，不知道这样的销量是不是可以持续下去，因此还需要继续观望一段时间，毕竟拿地是企业最大的成本支出，且决定未来数年的生存与发展。”广州某房地产开发企业高层告诉记者。

　　因此，中原地产李文杰建议，政府应尽快推出便宜土地上市，以改变开发商对未来的市场预期，扩大市场供应。同时对拿到高价地的开发商在土地付款期限及容积率方面给予优惠政策，以解决“存量不上市”的困局。

　　进入4月，这些建议在各地政府开始进入落实阶段。

　　应对 政府紧急行动应对供给缺口

　　供应紧张除了导致房价上涨外，还会影响国家经济整体战略格局。部分专家已经开始对此提出警告。

　　中国房地产协会秘书长朱中一在近日召开的《2009年房地产蓝皮书》发布会上表示，土地购置面积、土地开发面积和房屋新开工面积的同比下降必然影响今年的国家投资规模，进而影响GDP增长。“这些指标的下降对后两三年的房地产的健康发展带来了问题。尽管当前存量房的消化压力不小，怎么样处理好这个关系问题，这一点非常重要。”专家表示。

　　以北京为例，据称，北京市提出今年GDP增长目标是9%，而北京房地产投资规模总体大幅下降的现实，在专家看来将对当年GDP构成影响。

　　值得注意的是，北京市政府的应对行动已经展开。

　　日前，北京市国土局宣布，今年计划开发储备土地3600公顷，比去年提升70%以上。计划安排土地储备开发投资1131亿元。相关负责人称，按照今年土地储备开发计划，北京市土地储备开发总规模13500公顷。

　　该负责人表示，增加储备用地的目的主要用于三个方面，除了保证国家重点项目在北京“落地”，以及保证限价房、经适房、廉租房等政策性住房及城市基础设施等民生工程用地外，一个重要的任务是针对房地产市场的回暖迹象，在开发商恢复投资信心时，及时将完成一级开发的住宅用地推向市场，避免“楼市等地”。

　　上海这边，此前本报报道，由上海市政府高层领导亲自挂帅，今年启动城区共800万平方米二级以下旧里改造，即便五年内改造完毕，每年160万平方米的改造任务也是创下近年来规模之最。

　　“上海不大可能通过控制动拆迁量的方式来压缩需求，因为天量动拆迁已经成为各地拉动今年GDP增长的最重要工具之一。房地产一旦启动，可以带动建材、家居、家电等一系列产业，是经济拉动链条最长的产业之一。”市场人士称。

稿源： 上海证券报 　编辑： 范敬英