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产权出让 地产业抱团度寒冬
楼市人气低迷 银行告贷无望
□ 记者 刘丽靓
进入2008年，持续紧缩的货币政策进一步加剧了房地产企业资金短缺的状况，加之美国次贷危机、楼市拐点论以及突如其来的汶川大地震，更是给寒冬里的房地产企业雪上加霜。业内人士认为，资金链紧张将是房地产行业资源并购整合良机，房地产企业优胜劣汰、合并重组将加快，一些中小房地产企业将因资金链断裂而被迫变卖项目和股权。
成交量持续萎缩
据中金公司提供的最新一周重点城市商品房成交量统计数据显示，六月最后一个星期，全国16个城市总体成交量延续小幅度萎缩趋势，环比均值小幅下降1%，中值下降5%，年初至今累计成交量跌幅均值为19%，中值约为27%，其中长三角成交量萎缩加速，周萎缩从上周的17%下滑到本周的21%，显示原本坚挺的长三角也加入调整，全国性的调整趋势明显。
分地区来看，环渤海地区有所回暖。北京本周期房成交2057套，签约面积26.8万平方米，周环比上升6%，周同比下降41%，年初累计同比下降40%。天津和青岛周成交量分别环比上升11%和44%。沈阳周成交量环比下降33%。
长三角地区整体下滑。上海本周住宅成交面积26.9万平方米，周环比下降20%，周同比下降64%，年初累计同比下跌25%。此外南京、杭州和苏州周成交量分别环比下降32%、15%和18%。珠三角地区，深圳本周住宅成交663套，成交面积6.8万平方米，周环比上升8%，周同比下降29%，年初累计下降50%。广州周成交量环比回落36%。此外，重庆、成都和武汉周成交量分别环比上升56%、11%和32%，长沙周成交量环比下降33%。
一房地产中介对记者表示，今年以来房地产成交量的持续萎缩主要原因是由于银根继续收紧，使得市场观望氛围蔓延，资金紧张的开发商就会通过降价等方式来缩短自己的销售周期，以期迅速回笼资金。据其预计未来一二周成交量仍将维持较弱的趋势。
现7100亿资金缺口
不断紧缩的货币政策无疑给房地产开发商带来了巨大的资金压力，因为房地产开发资金来源中50%的资金来自银行贷款。今年以来央行5次上调存款准备金率，调整后人民币的存款准备金率已达17.5%。凯基证券地产行业分析师认为，下半年紧缩货币政策还将继续，银行银根将将收紧，加上今年前五个月银行的信贷增加额已经达到了全年计划的59%，因此下半年贷款难度也将继续加大。此外由于去年国内部分城市出现房价下跌，影响到银行的房贷安全，6月银监会发布通知，要求银行机构加强房贷授信管理，避免房贷风险全部转嫁银行，市场普遍认为这个通知将拉开房贷市场整治的序幕。
严峻的政策将春日里的房地产商一下子拉入了寒冬。据国泰君安房地产行业分析师测算，假设2008年商品房销售额同比下降10%，银行贷款同比不变，开发商自有资金同比增长36%，则2008年房地产行业资金概算缺口则达到7100亿元。这就难怪武汉上演卖房模特裸体秀、深圳上演买房送宝马、温州人急售房产；恒大地产香港招股失败、河南建业香港上市募集资金从计划的80亿元下降到实际募资不足14亿……
地产商搭伙取暖
“资金链紧张将是行业资源并购整合良机。”国泰君安房地产行业分析师孙建平表示，实际上，时间紧迫和交房保证等原因使得资金链频临断裂企业选择项目转让的概率大于降价清盘的概率，部分企业资金链断裂将更多地将通过上游项目资源的并购整合来结束。这其中既有优质地产公司之间的合作，也有优质地产公司与非房地产主业公司之间的合作，还有内地和国外房地产公司之间的合作。
例如，招商地产与香港九龙仓先后联合竞拍拿到建面23万平米佛山项目和建面17万平米苏州工业园项目，两个项目股权均为50%:50%；目前绿城已经和浙江能源集团、新湖集团、浙江铁投集团、浙江报业集团、西子电梯集团，香港九龙仓、韩国新世界、海尔地产、中青旅等省内外10 多家合作伙伴合作开发地产。
据了解，6月份在北交所进行挂牌转让的国资类房地产公司产权的共有8家，如北京国华时代房地产公司整体产权转让；宏源房地产公司和华威房地产公司为部分产权转让；中国华联房地产开发公司85%产权；北京华丽嘉源房地产开发有限公司40%股权；长青有限公司36%股权、8.11亿元债权；北京华融基础设施投资有限责任公司3.61%股权；北京市电信房地产开发有限责任公司98.36%股权；北京国融置业有限公司45%股权。而其他类股权转让的房地产项目亦有8家，如北京市怀柔区杨宋镇土地转让A、B、C块、北京金宫花园土地开发项目等。
分析人士表示，夺取更多市场份额，加快行业集中速度是解决资金紧张的有效途径。有实力的房地产开发龙头企业正通过并购和重组逐步扩大市场份额。具有管理、资金、开发等优势的优质开发商出管理平台和团队，出开发产品能力，而由另一方出钱、或出地，二者在合作项目获得相互满意的分配比例，因此，龙头企业可以弥补来自市场扩张过程中的资金短板压力。然而，如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，在今年7-9月开发商资金链最紧张的时候，一些中小企业将面临生死大限，将因资金链断裂或频临断裂而被迫变卖项目和股权。
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