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每经记者王涛发自上海
昨日国泰君安证券研究所发布的一份报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24%。由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7~9月将是开发商资金链最紧张的时候。一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产金融危机已初露端倪。
上述测算是基于2008年商品房销售额同比下降10%、银行贷款同比不变、开发商自有资金同比增长36%的假设作出的。
7至9月“最危险”
报告显示，资金缺口规模对商品房销售额同比增速最敏感，销售额需要保持14%的同比增长，全行业才能够实现资金供求基本平衡，但今年以来每个月的全国商品房销售额与去年同期基本持平，1~4月行业商品住宅销售额同比增长1.6%。
国泰君安证券研究所房地产行业分析师孙建平认为，今年7~9月将成为众多中小开发商的一个槛，因为去年高价拿地的企业届时面临付清土地出让金的压力。如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，7~9月将会是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目又少的公司，将面临生死大限。
据孙建平介绍，全国地价指数表明2007年三季度地价指数达到最高点，这意味着在去年7~9月拿地的开发商支付的地价款非常高。而最近一年多时间，地方政府普遍要求房产商12个月内要付清地价。按最新调控政策要求，只有全部付清地价才能拿到土地证等文件，才能开工建设，才可能申请银行贷款。因此，7~9月开发商面临的压力可想而知。
据了解，上海去年地价款最高峰出现在11月和12月，天津出现在8月和10月，深圳和广州均出现在9月，北京则出现在9月和12月。
不过中信建投房地产行业分析师张朝晖认为，与这一期限更为吻合的事件应该是即将到来的美国的银行中期报，“很有可能带来新一轮的次贷危机，目前高盛、雷曼兄弟都已经报亏了，如果真是这样，势必会带来国内的银根紧缩，逼迫开发商降价卖房。”
房地产不会群体性降价
报告称，即使部分企业资金链断裂也并不会表现为群体性的恶性降价行动，而将更多地通过上游项目资源的并购整合来结束。
孙建平认为变卖项目比降价清盘的概率要大。因为变卖资产的时间比降价销售清盘的时间更快。在行业观望的情况下，并不是一味地降价就能创造销售业绩，降价清盘的投资回报率也并不比变卖资产高。
“企业一般不愿意降价销售，因为害怕一旦降价房子更卖不出去，”张朝晖表示，龙头企业寻求并购整合的机会，以及最大债权人商业银行和资金链断裂企业之间的利益博弈，使得房产商最终倾向于变卖资产。
2008年3月中旬以来，已经有6家房产企业挂牌转让部分股权，这些企业持有的土地包括浦东陆家嘴的黄金地段地块，安徽合肥的土地项目等，出让方有上海强生房地产开发经营公司、宝钢集团等大型企业。张朝晖认为，股权转让不利的一点是，随着股权的出售，企业的负债也将一起转让。
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