在房价真拐还是假摔未见分晓的当口,有关两大一线城市经济适用房的消息格外吸引眼球。在上海,市房屋土地资源管理局官员日前透露,上海首批160万平方米经济适用房已经开始着手前期准备工作,将在二季度内开工建设;在广州,停售了几年的经济适用房将在今年5月开始陆续推出销售,首批约2000套。这会对房价产生怎样的影响呢? 此外,在近日博鳌论坛上,业内人士潘石屹、任志强和一些学者、官员也都在热议房价。那么,今年的房价走势到底会怎样? 首先来看,经济适用房的推出是否会成为压垮高房价的最后一根稻草?笔者对此并不乐观。严格说来,经济适用房并不属于针对高房价的宏观调控范畴,而是针对高房价下市场机制解决不了的社会保障问题。 经济适用房对抑制高房价意义不大,不是因为投放规模不够大。按照有关部门的计划,今年上海将新建400万平方米的经济适用房,广州将推出161万平方米,按照60平方米的基本套型面积,沪穗两市今年分别新建和推出的经济适用房房源为6.7万套和2.7万套。这个规模并不算太小。 问题在于经济适用房的定位决定了经济适用房并不是商品房,经济适用房的价格并不是市场均衡价格,因而,经济适用房的低价格和市场上的高房价无关。建立经济适用房出发点是好的,定位也较为明确,即满足超出廉租住房保障对象认定标准、自身又无力从市场购买商品住房的中低收入家庭的居住困难。其核心特征就是,价格以保本微利为原则,按照开发建设综合成本加微利确定;为限制投机,只给予有限产权。 在这些限制下,经济适用房的价格没有反映市场供求,也就是说,除非取消商品房市场,所有人的住房均由经济适用房提供,否则经济适用房的比重越高,可能房价也就越高。新加坡和香港就是这样的例子。在新加坡,政府提供了八成的住房供给,但是这并不影响其他两成的商品房房价高居天价水平。这里不是说新加坡模式不好,新加坡解决了大部分人的住房问题;问题是,国情决定我国政府无法像新加坡政府那样主导整个房地产市场。中国不仅地域广阔,而且地区差别巨大,人口流动规模庞大。因而,必须通过种种严格条件限制经济适用房的享受人群。 经济适用房对家庭的住房情况、收入状况、落户时间、家庭结构打分排队发售,主流房型面积也较小,笔者相信,房价不是满足这些条件的家庭推升上去的;同样,解决了这部分人的住房需求,房价也不会有明显下降。政府推行经济适用房的初衷在于解决社会保障问题。这里是市场和政府两个层面的问题。 其次,今年房价还会出现普遍性的大涨吗?笔者认为可能性不大。 在博鳌论坛上,就连房地产市场上的“死多头”任志强先生,也在房价今年大涨前面加上了一个基本条件:即只要宏观经济还保持11.9%的GDP增速。 然而,任先生关于房价大涨的前提假设今年很可能得不到满足。高盛等投行对2008年经济增长的预期是10%左右,2009年经济增长率的预期进一步下降为9.5%。这意味着,中国经济增长的此轮峰值或许已经过去。 就宏观调控政策而言,影响房价的主要因素是货币政策的紧缩,而不是经济适用房的推出。央行最近表示,紧缩调控的效力已经初步显现,并仍未有放松的必要。与此同时,笔者认为,紧缩政策对房地产市场的影响效力也已初步显现。有数据显示,排名前13家的开发商,经营活动产生的现金流净额只有2家为正,11家为负。 对准备近两年购房的大多数人而言,这些信号是比经济适用房推出更值得期待的利好。 |