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导读:
央行紧急摸底96家房企资金链 重点查财务状况
不再优先支持，"房企贷款按最高限制执行"
央行澄清 银行并未收到紧缩房企信贷新通知
沪上多家地产商:未收到调查问卷
房地产行业今年缺钱1万亿
招商地产一季度净利暴跌42％
利空传言 如何看待地产板块大面积跌停
分析师调低行业评级 年内不碰地产股
央行紧急摸底96家房企资金链 重点查财务状况
原先质疑万科降价售房的人，现在多数选择了闭嘴。
4月初，五家大型银行和民生、浦发两家股份制银行的上海分行，以及上海银行等8家银行均收到来自人民银行上海分行的一份紧急文件，名为《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》(下称通知)。
4月11日，一位看到通知的知情人士向本报记者透露，央行上海分行下发通知，并对上海市房地产企业资金情况进行一次抽样调查，目的是"为密切跟踪房地产信贷政策效应，掌握房地产开发企业资金情况"。
"估计下一步还是会有调控，目前是摸底，看看房企的承受能力如何，以把握节奏和力度，防止用药过猛。"4月11日，一位大行上海分行信贷人士说。
重点摸财务状况
央行上海分行指示8家银行，各抽样选择12家房地产开发企业，其中，1级资质等级企业1家，2级、3级资质等级企业各3家，其他(如暂定等)资质等级企业5家。
为了使调查更有针对性，通知原则上要求被调查企业在上述各行开立基本账户、正在进行房地产项目开发并有贷款余额。
前述知情人士透露，通知特别强调，要对数据完整性和逻辑性初步审核，确保数据质量；并要求各行同时填报房地产贷款逾期、展期和贷款诉讼案件情况表；"4月15日为最后时限"。
而8家银行将向被调查房企下发一份《房地产开发企业资金情况调查问卷》(下称问卷)。
该问卷共列有22个问题，分为三个部分:第一部分为房企的基本情况，包括企业注册登记经济类型、资质等级等在内的3个问题；第二部分为资金财务状况，共有14个问题；第三部分为价格和销售情况，共5个问题。
在最为重头的"资金财务状况"部分，央行上海分行首先希望知悉目前房地产开发企业最主要的资金来源，备选答案有自有资金、银行贷款、股东借款、定金及预付款、应付工程款及其他。
而接下来的提问设计并与房地产调控与从紧货币政策密不可分。
如要求被调查房企回答，开发商对银行贷款的需求量和去年同期相比的变化情况如何，以及实际获得银行贷款的金额与去年同期水平相比的变化情况。
调查希望了解，企业认为当前影响公司贷款增减变动的主要原因是什么，选择项为:较高的利率水平导致企业融资成本增加，贷款需求减少；在从紧货币政策下，企业获取贷款的难度增加；受房地产信贷政策约束，银行贷款审批更为严格；商品房预售放缓、资金回笼速度减慢，贷款需求增加；开发进度放缓，贷款需求减少；其他原因。
今年，央行提出实施从紧货币政策，信贷增长也要控制在2007年的相同水平线上。而去年与今年，银行给予开发企业的贷款利率水平分别是多少，也被设计为调查问题之一。
判断资金链紧张与否的另一依据是房企归还银行贷款的情况。
去年10月份以来，公司归还银行贷款的情况，是提前、到期、展期或借新还旧，还是多数贷款无法按时偿还，这一问题也体现在问卷中。
面对从紧信贷，金融调控部门希望知道房企的融资计划。所以，被调查房企被问及，今年以来，房企除银行贷款外的其他融资方式都有哪些。具体而言，在房企今年的融资方式中，如向股东或其他关联公司借款的增减情况；以及资本市场融资计划能否顺利完成，如果完不成会产生哪些影响等。
试问房价走向
金融调控部门十分关心房地产市场走势与企业资金链的关联度。
如问卷的第九个问题是"房地产市场交易量下降的状况持续多长时间，可能明显影响开发企业的贷款还款进度"；选择项为:一个月、三个月、半年、一年及以上。
在第三部分"价格和销售情况"中，被调查企业被问及，二套房贷款政策是否会对商品房销售产生较大影响。
实际情况是，据上海某国有大行统计，2007年9月下旬，房贷"新政"发布后，该行去年第四季度个人住房贷款项目审批数比上季度降51.8%。由此表明，房贷新政挤出了市场中的非理性"水分"。
同时，央行上海分行希望听到房企对房价走势的判断和自身的行为选择。
问卷请开发商预测今年上海房价的后续走势，选项包括:将出现较大幅度的下跌、经过盘整后将呈小幅下跌走势、盘整后呈小幅上涨走势、将出现较大幅度的上涨或其他观点。
类似问题还有，开发商预期未来多长时期内，上海房地产市场将有所回暖；选项分别为已经回暖、一个月、三个月、半年及以上。
房企苦撑房价？
房企资金链紧张程度如何，目前已是初露端倪。
"我们的(开发商)贷款客户目前的利息偿付都较为正常，因为贷款要到年中或下半年到期，那时才能看出分晓。"4月11日，一位有着十余年对公信贷经验的上海某大行信贷经理说。但这位信贷经理已明显感觉到，"开发商压力很大，资金链趋紧，这是毋庸置疑的"。
那么，下一步，房企如何化解资金困局？
首先，"房企还是想到我们银行贷款。"上述资深信贷经理称，这也是目前最经济的方式。
其次，开发商将选择同业拆借，也即企业之间的资金拆借。但拆借的成本畸高，目前银行贷款的年利率一般不会超过10%，而房企同业拆借的年利率可能达到40%至50%。
第三条渠道是采取股东方注资，吸引资金，或强强联合等类似的财务重组。
第四条道路，也是开发商最不愿意做的一种选择--降价售楼。据上述信贷经理透露，他所知道的开发商中，目前没有一家选择降价售楼，因为到期贷款较少，"都在撑着"。
但开发商已为死撑房价付出了代价。
除同业拆借的高昂利息外，上述信贷经理熟悉的一些房企最近都没有拿地，一是因为手中没有宽裕资金，二是此时拿地风险较大。
中国指数研究院新近发布的上海商品住宅交易分析报告称，虽然今年初土地供应量有所增加，但土地开发量同比却出现大幅度下滑，新开工面积也有所减少；原因正是商品房销售量连续数月下滑，开发商资金链出现紧张。
值得注意的是，当内资房企拿地减少时，外资在上海频频扮演抄底角色，近期拿地反而较多。
外资除了拿地，还通过收购房产项目进入上海房地产业。本报记者此前获取的一份内部报告显示，2007年前三季度，上海市外资收购房地产的项目约24个，总成交价值约330亿元，无论从数量还是从金额上均超过2006年全年。
死撑房价的另一代价是支付更高的贷款利率。上述大行信贷经理称，该行的房地产开发贷款利率已在基准利率基础上再上浮20%左右；"而且上浮30%，开发商觉得也可以接受"。
但银行目前手中的贷款额度非常有限，而且在结构调整中，房地产基本处于各行非优先支持行业之列。上述信贷经理称，4月份的贷款计划指标少得可怜，而且需要提前两个月上报上级行。
其实，"万科非常聪明，我相信目前它的资金面并不紧张，但在存量市场需求有限的情况下，谁先回笼资金，谁就能在后续调控中掌握主动权。"上述信贷经理直言。
资产质量隐忧
上海的房价波动已能够影响在沪商业银行的"半条命"。
截至2007年12月末，上海中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%，银行信贷资源进一步向房地产业聚集，银行对房地产信贷的依赖程度居高不下。上海银监局曾表示，如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到(上海市)银行一半左右的信贷资产安全。
此番在摸底房企资金链的同时，央行上海分行非常关心金融机构房地产贷款到期和展期的笔数和金额情况，尤其是2007年四季度和今年一季度两个时间阶段；同时，贷款诉讼情况中涉及个人住房贷款情况也在调查之列。
风险苗头已经出现。前述内部报告显示，截至2007年12月末，上海中资商业银行的住房开发不良贷款比年初增加近7亿元，不良率比年初上升了0.78个百分点；其中，2007年新发生住房开发不良贷款20亿元，同比多增13亿元。
而值得注意的是，这些新发生的住房开发不良贷款大多为经展期到期后再形成不良。上述内部报告显示，有银行反映，在房贷"新政"及补充通知下发后，个人住房贷款需求受到抑制，房地产开发项目周期有所延长，开发贷款展期需求明显上升；而从2007年下半年以来，房地产开发企业融资的渠道总体在收窄，整体资金链趋紧。
进入2008年一季度，市场行情依旧不容乐观。
央行上海总部发布的2008年一季度信贷数据显示，由于房地产市场成交量变化影响到个人住房贷款走势具有一定的时滞性，因而年初上海市房地产成交量的萎缩导致3月份中资商业银行个人住房贷款减少9.7亿元，同比多减12.1亿元，其中新建房和二手房贷款分别减少7.5亿元和2.2亿元。
目前，"房企资金链趋紧与房价走势的关联度还不大；但问题是要不就是不关联，一旦关联起来，就会大得不得了。"前述大行信贷经理直言。
在上述内部报告中，也有有关部门担忧，房价一旦大幅下挫，极有可能出现大量违约现象，使银行信贷资产遭受巨大损失，甚至可能爆发类似美国次级贷款的风险。（陈昆才 21世纪经济报道）
不再优先支持，"房企贷款按最高限制执行"
"目前对房企放款的审核是非常严格的，而第二套房贷的'擦边球'也不那么好打了。"中国建设银行信贷人士的表态多少佐证了市场对房地产企业前景的担忧。与此同时，目前央行上海分行针对房企资金链的一纸问卷调查更让市场神经紧绷。
昨天，沪深两市地产股昨日大面积跌停，已降价销售回笼资金的万科（000002）亦未能幸免。对于紧缩调控下的房企前景，业内人士莫衷一是。
"非优先支持行业"
"建设银行等几家国有大型银行一直按照规定严格放贷，倒是一些商业银行经常通过各种途径在二套房问题上打擦边球。"建设银行信贷人士向早报记者透露，监管层为此几度重申相关政策，擦边球已经不再那么好打，"我感觉，从紧是非常明显的。"
"4月份的贷款计划指标少得可怜，而且要提前两个月上报上级行。房地产已经被列入了非优先支持行业。"同样供职于一家大型银行的信贷经理从另一方面佐证了房企面临的紧缩困境。
之前，市场传言二套房购房贷款政策将现松动，上海、北京等大城市的成交情况亦同步出现好转。受此影响，相关房地产股票纷纷出现反弹走势。
但不久即有消息称，中国银监会主席刘明康月初在内部会议上重申，贷款结清后再次购房不能算第一套房，银行据此放贷属于违规。
与此同时，上海、北京等大城市房屋买卖成交回暖的数据也遭到了市场质疑。更让人担忧的是，央行上海分行月初下发了《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，要求相关银行对上海市房企资金金情况进行抽样调查，以便跟踪房地产信贷政策效应，掌握房地产开发企业资金情况。
"月初以来，关于房企的负面新闻就接踵而来，而上述消息的曝光则成为地产股集体下跌的导火索。"宏源证券房地产行业分析师杨国华这样描述地产股昨天的走势。
当天，沪深两市盘中交易的53只房地产类个股收盘无一上涨，招商地产（000024）、保利地产（600048）、金融街（000402）和万科等蓝筹股更是出人意料地全部跌停。
国都证券房地产行业分析师邹文军直呼"看不懂"。在他看来，目前并无调控政策出台，房企处境不佳也并非"新闻"，相关股票如此崩跌委实蹊跷。
复苏尚不明朗
国泰君安3月底的一份研究报告也许能解答邹文军的问题。国泰君安当时认为，楼市成交量回暖和房贷政策放松与否决定了地产股未来投资机会的大小。而现在的问题是，一度出现的种种房地产市场回暖迹象似乎只是昙花一现。
"现在房企贷款必须'四证齐全'。"工商银行信贷人士昨天向早报记者透露，针对房企贷款，目前各行都已按照政策规定的最高限制执行。
而在政策之外，伟业控股公司副总经理张剑透露的情况则是，"四证齐全还是拿不到贷款，整个一季度都在补去年第四季度的欠账，预期能放的贷款也放不出来"。
上述信息无疑与之前地产股反弹过程中出现的种种利好传言相去甚远。与此同时，另一个反差是，就在上证指数达到本次反弹高点的当天（4月8日），大资金对地产股的抛售也同步开始。以中华企业（600675）为例，在4月8日至14日的5个交易日里，只有1天出现了一笔50万股以上的大单买入，其余四天都呈现出大单单向卖出。
对此，瑞士银行昨天的表态是，地产市场的人气正在改善，而复苏的时间和程度尚不明朗。目前需要良好的信贷环境以及开发商定价合理。
新调控争论
"不论是否调控，目前的楼市销售数据都显示房企前景不甚乐观。"邹文军的分析折射了投资机构对于房地产股的谨慎态度。让他忧心的是，目前住房自住需求并不"坚挺"，而投资性住房则面临宏观调控。
此时，央行上海分行的问卷调查恰恰成为市场忧虑情绪的宣泄口。
"如果在现有措施的基础上进一步出台调控政策，将对房企形成很大打击。"与部分市场人士据此判断监管层将再度出手"紧缩"投资性需求不同，杨国华认为，面对不甚明朗楼市与房企前景，谁都不敢冒这个风险，其中也包括监管层。
交通银行首席经济学家连平的观点是，央行上海分行的问卷调查既是为了调查是否存在进一步调控的空间，也是为了摸清房企资金状况，防止过分调控。目前，无论是官方贷款利率还是民间融资成本均已较高，房企面临的压力非常大，监管层不会轻易出台调控政策。
显然，目前无论是对于政策面还是市场面，投资者和房地产业界都正在经受痛苦抉择。
不过亦有业内人士对上述悲观言论不以为然。一家银行的房企贷款业务负责人对早报记者表示，"现在接触到的企业没有什么问题，调控前景也不那么糟糕"，目前妄下断言可能为时过早。（东方早报）
央行澄清 银行并未收到紧缩房企信贷新通知
对于近期市场上"冒出"的进一步紧缩房企贷款的传言，记者经过多方采访发现，监管部门近期并未对房地产信贷提出新的紧缩要求。
昨日，央行相关人士在接受记者询问时表示，近期并没有就房地产信贷对商业银行发布进一步通知。
来自多家银行的信息也显示，银监会近期未专门召开房地产信贷相关会议，也没有对银行下发关于进一步紧缩房地产信贷的通知。
市场流传的进一步紧 缩房企贷款的消息可能源自监管部门的一份调研。
据记者了解，近期央行上海总部对中外资银行的房地产企业贷款、个人住房按揭贷款等情况正进行调研，但目前只在地方分行层面进行。不过，某银行的广州分行也收到了监管部门的相关情况调研表。
但即便在上海，这个调研或许也是抽样调查。
一家大型外资法人银行合规部人士告诉记者，他们也接到监管部门的调研问卷。"但只是某地方分行接到，并没有在总行、以及所有分行层面调研。"
而另外一家外资银行人士则表示并不知道监管部门对房地产开发企业、个人住房按揭情况的调研情况，"估计是抽样调查吧"。
一位地方银监局人士说，"监管部门对于银行某项业务进行调研是日常工作类型之一，并没有必要大惊小怪。"
市场草木皆兵。然而，记者搜集的资料并未发现目前监管部门要进一步严控房贷的迹象。
一家股份制银行的信贷部门人士称，对房地产信贷紧缩不是现在才开始的。而另一家国有大型商业银行的基层信贷部负责人回答更是干脆:"目前没有信贷新精神传达，也未接到个贷收缩的指令，贷款业务仍然正常办理。"
"银行不可能一下子收回开发商的贷款，因为这是不现实的。"一位国有银行信贷部门的人士对记者说。 （上海证券报）
房地产行业今年缺钱1万亿
房地产开发企业去年大规模拿地的风光持续不多久，到今年，巨量土地储备已经成为房地产企业资金周转环节上最大的风险因素。有业内人士统计，由于土地大量囤积恰逢资金面紧缩，今年房地产行业总资金缺口高达1万亿元以上。
资金缺口过万亿
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋给中国地产企业算了一笔账。
2007年全国囤积土地的面积超过10亿平方米，根据国土资源部的要求，这些囤积土地必须两年内完成开发，即便是这些项目都以分期开发的名义规避风险，需求资金也是巨大的。
从开发量上来看，2008年全国房地产开发投资将超过2007年至少两成。央行2007年《第四季度货币政策执行报告》数据显示，2007年房地产开发投资2.5万亿元，初步估计，今年需要投入资金将至少达到3.2万亿元。
截至2007年末，全国房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初增加3613亿元，增长25.7%。2008年受到银根紧缩政策的影响，预计新增商业性房地产贷款将在2007年额度上进一步缩减，缩减至少2000亿元。从公布数据上看，2007年前10个月，房企从股市融资额为1700亿元。
综合来看，由于开发惯性和囤积的土地入市，房地产总投资比2007年至少增长7000亿元；受银根紧缩影响，银行贷款预计将减少2000亿元左右；此外，2007年10月以后，房企股市融资难度倍数增加，加上2008年股市低迷，股市融资全年至少减少1000亿元。此外，2007年全年全国土地出让金收入约1.2万亿，考虑到2007年拍卖的土地余下的大量的土地出让金需要在2008年交齐，这部分资金需求虽然没有公开数据，但至少也是数千亿的需要。因此，如果没有其他主要融资渠道的话，2008年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元。
囤地引发的危机
土地囤积给开发商带来了前所未有的财务紧张局面。
一线地产商方面，万科、招商、金地、保利四大上市开发商，反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年四公司的每股经营性现金流均为负值，且均为各公司5年来的最低值。万科的每股经营性现金流为-1.52，招商地产为-4.74，金地集团为-7.52，保利为-7.65。
安邦咨询公司分析师张巍柏指出，如果仔细挖掘这些上市地产公司的实际情况，甚至完全可以认为，这些上市公司所谓的账面利润，其中大部分可说是藏在了它们巨大的土地储备之中。而这些土地储备到目前为止，尚无法变现，并且还需要巨额的资金投入。
规模较小的二线地产公司同样面临巨大资金瓶颈。年报显示，二线地产商2007年度经营活动产生的现金流情况显示，平均现金流为-1.8亿元。而其中外高桥、世贸股份、万业企业、ST广厦、栖霞建设、福星股份等的土地储备都远远超过了100万平方米。筹资活动产生的现金流一项，大多企业的数值为负或者筹措的资金还没有过亿元大关。其中栖霞建设去年一年经营活动产生现金流分别为-7.3亿，而筹资活动产生的现金流入仅6亿左右，尚存1亿多的缺口。而账面余款最少的房企为上海新梅，仅1500万左右。
而上海一家地产公司总经理告诉记者，由于公司去年并没有新增土地储备，现有项目后期开发依靠前期销售回款绰绰有余。（东方早报）
招商地产一季度净利暴跌42％
招商地产（000024）昨天公布了其一季报，报告显示，其一季度净利润较去年同期下降了逾四成，而每股收益降幅高达六成。
报告期内，招商地产实现营业收入5.63亿元，比去年同期增加1.8亿元；实现净利润3696.19万元，同比减少42.10%；每股收益为0.04元，同比减少60.00%。
根据报告显示，由于公司业务规模扩大，多项经营费用均有大幅上升，其中，一年内到期非流动负债和长期借款分别增长60％以及30％，营业税等上升358％。公司目前为止还有14亿应付账款尚未支付，这部分账款主要包括尚未支付的土地款等等。而四月初，招商地产又以合资形式16.5亿元的价格购入一幅北京地区土地，土地总面积38万平方米。
而人民币加速升值的影响，使其远期外汇交易持仓合约浮动亏损增加迅速，由期初的90余万元暴增至期末的逾7600万元，增幅高达81倍。
根据年报显示，2008年招商地产将在12个城市全线布局，届时将有58个项目同时在建。这14个地产项目总投资高达171亿元，而招商地产2007年仅有23亿元的股市直接融资，从昨天公布的资产负债表来看，公司目前现金流为38.8亿元。（东方早报）
沪上多家地产商:未收到调查问卷
近期，央行上海分行向沪上各家大型银行下发一份名为《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》的文件，要求短时间内上报沪上房地产企业财务状况。
据了解，4月15日是调查问卷上交的最后时限，但是截至发稿时，经记者采访，包括大华集团、绿地集团、万科地产、华润置地、世茂地产等多家房地产商并没有接到过任何来自银行方面相关的调查问卷。但一家地产公司财务经理告诉记者，的确获悉银行方面有类似调查，据悉，银行此次大型调查牵涉到目前的股市以及地产行业调整所引发的一系列问题。
不过，工商银行房贷部门昨天则告诉早报记者，目前正在收集整理调查来的数据，调查可能会为央行决策做准备。
实际上，过去一段时间里，央行已经成为国内除住宅和城乡建设部之外最关心房地产行业的政府部门。
2007年9月底，中国人民银行会同银监会，下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，要求加强对房地产信贷调控。
2月3日，上海银监局还与央行上海总部、上海市房地局联合印发了《关于通过房屋登记信息系统核查借款人家庭住房面积有关问题的通知》要求沪上商业银行严格执行关于第二套房房贷的审批。
房地产贷款一直是银行全部贷款总额所占比例最大的一部分。截至2007年12月末，上海中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2％。北京一家地产企业负责人告诉记者，目前，申请银行贷款周期被大大延长，往往申请贷款到拿到资金时间长达3个月，而贷款利率也比普通商业利率高出20％以上。
4月10日，中国人民银行发布《2007年中国金融市场发展报告》指出，要择机推出房地产投资信托基金(REITs)产品，以丰富房地产公司融资渠道，以避免资金风险过于集中。（东方早报）
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