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深圳市刚刚结束的一场土地拍卖中，位于宝安区和龙岗区的五块出让土地中，仅有龙岗区宝荷路与沙荷路交叉口南侧的一地块被深振业A在无人竞拍的情况下以6.9亿元的价格获得，其余四块流拍。
此次挂牌出让的5宗居住用地，2块在龙岗，3块在宝安，总建筑面积高达74万平方米，但报名参与竞买的开发商非常稀少。其中，一块位于龙岗区宝荷路南侧的地块有两家发展商报名竞拍，最后因为没有人举牌而流拍，另有三地块因无人报价或报价低于起拍价而流拍。
地价下跌土地频频流拍
据记者了解，此次深振业A拍得的地块，建筑面积为24万多平方米，楼面地价只有2836.48元/平方米，使用年限70年。仅比2006年9月该地段一块出让地每平方米高出319元，基本上已经回落到2006年的地价水平，甚至比2005年龙光地产拿下龙岗中心城的某地块还便宜161元/平方米。
业内分析人士告诉记者，去年底深圳楼市进入低迷期以来，开发商拿地非常谨慎，土地流拍已经不是第一次发生。去年12月6日，位于龙岗的2宗挂牌出让的11万平方米居住用地未能成交。去年12月17日，深圳市宝安区的三宗地块因为无人竞买而宣布流拍，这三宗地块合计占地面积近13万平方米，均为居住用地。之后不久，深圳市首次出让两块限价房用地也有一块无人问津。
流拍频频发生，即使勉强出让成功，楼面地价也持续走低。深振业A此次以底价拍得的龙岗地块楼面地价仅2836.48元/平方米，远远低于几个月前龙岗和宝安相似区域的地块均价。去年12月17日流拍的三块宝安观澜的地块，起始楼面地价分别达到3582元/平方米、4587元/平方米和4881元/平方米。而去年11月2日，宝安观澜2宗地块被和记黄埔地产以5.1亿元的价格拿下时，楼面地价分别达到6487元/平方米和6826元/平方米。
深圳本地一家开发商给记者算了一笔账，楼面地价若超过3000元/平方米，再加上每平方米2000多元的建筑费用，成本超过5000元/平方米，目前关外已有楼盘跌到了7000多元/平方米，开发商没有多少利润空间。加之后市更难预料，开发商不敢轻易拿地。
戴德梁行深圳公司总经理程家龙分析认为，土地流拍，一方面是因为银行收缩房地产贷款和楼市持续低迷，导致开发商资金链紧张，没有能力拿地；另一方面由于楼市持续走低，开发商信心不足，对大势难以把握，拿地十分谨慎。
面粉贵过面包难以持久
自去年底楼市进入“拐点”以来，土地流拍现象在全国各地屡屡上演。去年12月21日，厦门市年度最后一场土地拍卖会从开始到结束，全过程不到15分钟，出让的六宗地有四宗“流拍”，被当地媒体称之为“厦门土地拍卖会有史以来最为迅速、最为冷清的一次”。仅仅相隔几天，福州市2007年最后一次土地拍卖会上，包括福州市区及周边的10块地块，仅成交两块，剩下八块地块因竞买人不足而被迫“流拍”。
土地拍卖的冷清情景同样出现在一向炙手可热的京城。今年1月16日，北京迎来了首次土地集中入市，当天有7块土地招标、挂牌出让，与大家的预期迥异，参与的开发商寥寥无几。就连最为大家看好的来广营乡清河营村1号地，和位于四环以内广渠路15号地和“鸟巢”附近的黄金地块南沙滩东路3号地也遭到冷遇，3地块仅有6家开发商参与投标。更让人意外的是，广渠路15号地竟以流拍告终，成为自2002年北京土地实行公开招拍挂以来，四环以内地块首次出现的流拍。
新年伊始，上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让，铁狮门房地产基金以底价67.5亿元、折合楼面价仅7502元/平方米成交，大大低于人们的预期。而仅仅两个月前，杨浦区新江湾城的D3地块被仁恒地产获得时出让总价为13.01亿元，相当于楼面价2万元/平方米。
同样的情形在广州、南京、天津也多次出现。南京市江宁区某地块去年底时拍卖价3.86亿元，楼面地价2618元/平方米，比此前同类型地块4446元/平方米的楼面价低了近2000元/平方米，地价下跌近四成。与之形成鲜明对比的是，去年南京全市11个区共拍出113幅地块，总金额达到近350亿元，相当于往年的3倍，每月至少有一个“地王”诞生，最高地块成交价达25.95亿元。从“地王”频出到流拍，地价的持续下跌蔓延全国，这不禁让人想起一位地产界名人说过的话:“面粉贵过面包的现象不可能持久。”
如此冰火两重天的情景暴露出土地拍卖过程中的非理性因素，在采用挂牌拍卖方式出让土地的操作中，一些地方政府片面追求土地市场价值的最大化，加之开发商助推，导致地价飙升，房价上涨。这种非理性表现在楼市火热时，不断催生“地王”，楼市遇冷时又马上无人问津，土地的真实价值被严重忽略。
深圳大学金融学教授国世平认为，这次深振业A拍得的土地价格比较便宜，地价的下跌是个回归理性的过程，土地调控力度的加大，银行信贷的紧缩，楼市的持续冷清，导致开发商资金链出现问题，减少了囤积土地的冲动。另有专家从政策面解读，国家通过对闲置土地的清查整顿、对延期开发土地的增值部分利润征收税费等措施，都给开发商释放出一个明确的信号，盲目炒地将面临极大风险。
宏观调控令开发商谨慎出手
地价的下跌始于宏观调控政策的实施，去年全年调控新政不断，土地、信贷、税收、金融等手段频出。连续6次加息，10次上调存款准备金率，第二套住房以家庭为单位，企业征收土地增值税，限制开发商囤地等一系列调控政策的出台，让开发商的资金压力大增。加之楼价持续走低，成交萎缩，以深圳为例，关外许多楼盘价格直降30％以上，关内价格也屡创新低，楼盘积压严重，开发商回笼资金困难。
如此一来，现金为王成了开发商无奈的选择，以地称王的时代一去不复返。恒大地产在为香港上市所公布的招股说明书中显示，恒大的土地储备达到了惊人的4580万平方米，然而其IPO却遭遇搁浅。碧桂园在其2007年年报中称，土地储备建筑面积由2007年4月上市时的约1900万平方米增加至年底的约3840万平方米。富力地产也表示，截至去年年底总土地储备增加至2620万平方米。
然而在业内，地产行业分析师却不看中这些土地储备。分析师认为，目前投资者判断地产公司的投资价值由土地转移到持有现金量。根据各公司公布的业绩，截至去年底，恒大的现金及现金等值物只有11.53亿元；而碧桂园的现金只有约10.13亿港元；富力稍好，现金近23亿港元。
大开发商尚且如此，中小开发商日子更难过，深圳频传开发商私下借贷融资。深圳大学金融学国世平教授认为，目前楼市低迷，积压严重，开发商回笼资金十分困难，谁都不会轻易拿重金购买土地。
除了资金紧张，土地新政也给了开发商当头棒喝。2007年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确，受让人必须付清全部土地出让金，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。土地新政无疑给拿大宗地的开发商造成很大的融资难度，加之房贷紧缩，土地频遭“流拍”正是近期市场的正常反应。
业内专家分析认为，地价下跌以及流拍，是土地市场价值重估的过程，正在挤出以前积累的泡沫，地价的走低有利于房价的走低。开发商是在重估相对于未来的地价水平，在房价疯涨时期被一些地方政府和开发商合力推高的地价水平，目前正在回归理性。
对于土地频频流拍，开发商减慢开发速度，会不会造成商品房供不应求，反而对房价形成支撑的问题，国世平教授坦陈，从开发速度和市场供应来看，市场上是供大于求，不会对房价形成支撑，更不用担心房价会上涨。 |
