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继2007年以控制流动性泛滥、开始全面铺建综合住房保障体系为重点的宏观调控之后，继以6次调息、10次提升商业银行存款准备金率、出台“房贷新政”为重点的金融政策对房价进行调控之后，继24号文、39号令等系列土地政策调控、行政调控之后，2008年，以国务院办公厅1月7日下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号，以下简称“通知”)打响房地产调控第一枪为标志，重力揭开了2008年房地产调控一幕：2008年，结合从紧金融政策的土地政策调控将成为2008年房地产政策调控的重头戏、主脉路。
细读“通知”，将“通知”中的重点内容与目前中国房地产市场的实际情况相对照分析，不难发现，最受“通知”之伤的，当是二、三线城市的房地产市场。“通知”将直接打击二、三线城市的房地产预期，促使二、三线城市房价快速下降，甚至有出现大幅度下降的可能。甚至不排除大幅度下降的可能。在一段时间内，由于有多空力量的对抗作用，“通知”或将促使房价猴变。
首先，“通知”在“从严控制城市用地规模”部分中明确指出，“合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率，严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设。严禁规划建设脱离实际需要的宽马路、大广场和绿化带”。这点正点中一些二、三线城市地方政府一直所推崇并以之为理由而大搞城市建设、大修马路、大修广场、大建绿化带以加快城市化进程、扩大城市规模、提升城市形象和档次等方面思路的要害。实际上，正是大量的二、三线城市乃至县级城市，梦想城市一夜之间就能成为国际大都市，向上海、北京等一线城市看齐，奉行“土地生财”、“经营城市”思路，快速扩大城市轮廓线，以投资“宽马路、大广场和绿化带”等城市基础建设来改善招商引资环境，以大量出售土地来增加财政收入和支出，有的则直接以土地置换来支付城市建设费出售土地，并以“宽马路、大广场和绿化带”等基础建设和土地升值、开支所需为理由不断抬高地价，从而不断促升房价上涨。一些地方政府，将之给予了舆论宣传的论据，和向公众宣导以冠冕堂皇的理由。因此，在这一点上，“通知”对二、三线城市的针对性远强于一线城市，而且，面广量大。
其次，“通知”在“严格执行闲置土地处置政策”部分中明确指出，“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法”。
事实上，由于城市发展本身的历史原因及城市周边可延展空间约束，加上地方政府操作等方面的原因，大量的囤地面积和违规出卖土地是发生在二、三线城市。
中国最大的地主碧桂园所被媒体暴光涉嫌的违规拿地，分属湖南、重庆、内蒙古和安徽，无一在一线城市。
最近几年，尤其2007年以来，房价持续快速疯涨，加剧了开发商对土地的需求，刺激了开发商囤地、炒地的欲望，地价也不断攀升。在房价大幅度快速上涨和土地快速升值、地价看涨等预期下，使得开发商囤地圈地之风盛行，“地王”频现。而由于一线城市的土地非常有限，对开发商来说真可谓僧多粥少，于是，各路地产大鳄纷纷涌入二、三线城市(尤其是那些所谓“价格洼地”城市)，发达地区的开发商纷纷涌入欠发达地区，大行圈地、囤地、抢标、抬价、炒地之道。房地产开发商囤积土地现象愈演愈烈，地方政府也乐得个土地坐地等涨之美。
不断攀升的地价，及其一些媒体释放的房价上涨预期舆论，对该地区乃至城市的房价上涨，起着领头羊作用和催化剂作用，成为了全国房价日益飙升的重要原因。
一些二、三线城市的地方政府(官员)，出于各种目的或利益考量，往往喜欢拿上海、北京、深圳、广州等一线城市的城市建设和房价做对比，认为当地的地价和房价不高，有必要进一步上涨，也应该上涨，进而以房地产“价格洼地”为理由，正合一些寄希望房价进一步上涨的开发商之意，对舆论、对公众不断宣扬“价格洼地”，不断宣扬房价大有上涨的潜力和必要，拉高房价上涨预期，从而推动房价继续上涨，或试图阻止房价下降。
在房价疯涨的日子里，不少房地产开发商捂盘、囤房、惜售、人为抬价以能趁机多赚利润。而且，不少房地产开发商更有另一条敛财捷径，那就是低价大规模囤积土地，然后人为哄抬地价，待价而沽，以期获取更多的利润。事实上，一些开发商一直在盘算着一个项目如何赚两笔钱的注意：首先是在土地增值上赢利。然后，将土地增值盈利放到一边，以手中的土地，按照目前同地块地价将土地重新计入成本，再按照当前房价情况和未来预期来定房价，获取经营利润。也就是说，一些开发商所对外宣称的开发经营利润，并不包括土地升值的利润。在利益驱使下，开发商热衷于拿地囤地、延期开发，规模庞大。
2007年8月，建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示： 2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和倒卖。《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》显示，到2007年年底，全国开发商手中的闲置土地规模已经达到10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。
在房价疯涨的日子里，土地成为了股票上市公司的最好题材。公司大量拿地、囤地，就成为了公司业绩的代名词和摇钱树，就可以IPO上市融资或增发。确实有不少房地产上市公司已经不再考虑开发房屋的利润，而是希望在资本市场上的每一次动作都能获得不菲收益。
在房价疯涨的日子里，2007年中国土地市场场景异常热闹，土地价格在“招拍挂”中不断被刷新着纪录，各地“地王”频现。其中，2007年上半年，北辰实业和城开联合斥资92亿天价在非一线城市的长沙拿地，刷新地价总价记录。也就是说，迄今为止，全国单宗地最高地价“地王”诞生在长沙这样一个被不少人奉以“价格洼地”的非一线城市。
2007年频现的土地市场上的“地王”现象，实际上更多地主要发生在非一线城市的中，主要在长沙、武汉、东莞、南京、天津、杭州等地频频上演：在长沙，北辰实业与北京城市开发集团联合体以92亿元夺得一块土地，楼面地价超过每平方米3500元；在武汉，上海豫园商城以35.02亿元天价竞得一块土地；在东莞，万科旗下的东莞新万公司以26.8亿元拿下东莞塘厦大坪地块；在天津，深圳振业集团以10.6亿元拿下一块3.68万平方米的地块，楼面地价每平方米8800元；在南京、杭州……
《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》称，根据公开资料的统计，实际土地储备规模在1000万平方米以上的开发商包括碧桂园、万科、保利和招商地产，其他土地储备较多的开发商还包括金地、北京城建、中宝、华侨城和河南建业。万科、碧桂园、金地、河南建业等全国10大开发商是“囤地大户”，囤地总面积约1亿平方米，其中实际土地储备规模在1000万平米以上的包括碧桂园、万科、保利和招商地产。但从省份来统计，近五年闲置土地量最多的四个省分别是山东、江苏、浙江和四川，四省占全国闲置土地总量的三分之一。香港四大地产巨头之一的某开发商，在长沙的吞地就占其中国大陆总吞地的四分之一。
上述这些城市中，无论是长沙或是武汉、东莞、南京、天津、杭州等，均不是一线城市。占全国闲置土地总量的三分之一的山东、江苏、浙江、四川四省中领地中，也没有一座城市是一线城市。
因此，无疑的是，“通知”所明确指出的“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回”、“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”等内容，政策执行所对二、三线城市房地产开发商囤地形成的打击，要比一线城市面广得多，量大得多。
第三，“通知”在“合理确定出让土地的宗地规模”部分明确指出，“合理确定出让土地的宗地规模，督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地。未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书”。在“优化住宅用地结构”部分明确指出，“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应，防止大套型商品房多占土地”。这两部分所将打击到的目标对象，在二、三线城市要比一线城市多得多，现象普遍得多。尤其是“宗地规模”方面，“大地块”在一线城市几乎难以出现。
第四，“通知”在“加强对节约集约用地工作的监管”部分指出，“国土资源部要会同监察部等有关部门持续开展用地情况的执法检查，重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任。要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任”。这部分内容也将给二、三线城市众多的房地产开发商形成致命打击。
《国务院关于促进节约集约用地的通知》，是继2007年《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》之后，就如何处理闲置土地问题发出的第三份通知。比较前述的2007年的两份通知来看，除首次提出对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价外，在征收土地闲置费的比例问题上，“通知”将“原则上”这种模糊措辞的字眼删去了。在闲置土地处置政策问题上，“通知”的态度是要求各地“严格执行”：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回……土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”。而在过去，十多年了一直执行的政策是，实际上只征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。虽然早在1994年颁布、1995年实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》就规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。而后，又在1999年国土资源部门发布的《闲置土地处置办法》对此规定作了重申。但各地大多实际征收的标准只是8%至10%左右。即使到了2006年，才对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的闲置土地，要求依法从高征收土地闲置费。甚至到了2007年9月国土资源部下发的《关于加大闲置土地处置力度的通知》中，虽然首次提出了土地闲置费按最高限收，但还是在要求中是“原则上”按出让或划拨土地价款的20%征收。
无疑，“通知”表达的“严格执行”意志，其对象不仅仅是针对房地产开发商，更包括了地方政府。目前，中国房地产业的基本格局是：由于地方政府垄断城了市建设用地的供应，地方政府便授予开发商开发商品房，通过房地产开发商的经营活动，以获得占有土地收益，让房地产业推高GDP与财政收入。
一些地方政府，尤其是二、三线城市地方政府，出于某种目的，甚至以零地价把土地出让给开发商。地方政府的大量违法违规活动是与开发商共同谋划的。各级地方政府与房地产开发商之间存在着高度一致的共同利益。比如，在垄断格局与通货膨胀预期下，两者都倾向于囤积土地。
虽然有“招拍挂”制度，但自2002年“招拍挂”制度以来，房地产开发商们就已经摸索出了一套表面看是在“招拍挂”制度的程序下而实际上是秉承私下磋商交易默契的“变相协议出让”方式。有人说，“其实，所谓天价地在转让的土地市场中所占的份额极少，土地交易中90%地块都是自挂自摘。”这样，或可以说，风行的囤地行为，频出的“地王”现象，实际上是地方政府和开发商共同作用、联手炒作的结果。事实上，如果没有地方政府或官员的参与，几乎不可能完成任何一块地的交易。因此，在把当期地能卖多少则卖多少、能卖多高则卖多高的指导思想下，说到底，囤地、“地王”实际上地方政府所为，是地方政府意意志的表现……
正因为，一些地方政府或官员与开发商合谋攫取土地收益，地方政府违法用地行为屡禁不止，才不断激化了社会矛盾，加剧了社会危机，中央政府才不得不出台严厉的法规、政策、设立土地督察体系，强势约束地方政府的土地权力，包括。自2007年9月中旬到2007年年底，国土资源部专门部署的全国土地执法的百日行动发现，违法违规侵占土地的数量惊人：清理出来的违法违规的案件宗数是32000件，涉及到的土地是数百万亩。而且，大多数土地违法违规的主体是地方政府。仅从2006年10月到2007年初，因为土地违法违规被处分的官员就有大约1500名，包括两名地厅级官员和100多名县处级官员。而且，从清理出来的32000件违法违规案件中，主要发生在二、三线乃至更底层级别城市(地区)，作为土地违法违规主体的地方政府，也大多是二、三线乃至更底层级别城市(地区)地方政府。
综合上述分析，不难看出的是，执行《国务院关于促进节约集约用地的通知》，将对房地产市场中的囤地开发商(或其他企业及违规地方政府)形成致命打击，重创房地产进而房价预期。其中，对二、三线城市房地产市场的打击比一线城市房地产市场的打击要有效得多(更多房地产市场分析，请参考《国房分析咨询报告——2007年中国房地产宏观调控政策盘点分析及趋势展望》。由于共有近20万字等原因，即将于1月11日出炉并开始外供的印刷报告文本内容，将不会上传网络上)。受“通知”影响的房地产开发商，二、三线城市无疑要比一线城市要多得多，所受影响要严重得多。
“通知”出台，意味着中央政府将结合行政、金融等多种途径挤压闲置土地，就必然会从行政、金融等多种途径提高开发商囤地成本(如土地闲置满两年将无偿收回、不满两年的将征收20%土地闲置费、闲置房地产用地还要征缴增值地价等)，以及提高其融资成本(如对延期开发企业从严提供贷款和上市融资等)。本文作者陈真诚分析认为，受制于政策压力、资金压力、市场压力等多方面的影响，开发商就必须要加快开发，加快消化手中土地，从而地增加市场供应，进一步改变房地产预期，促使房价进一步下降。
特别是，对于二、三线城市的房地产市场来说，无论有“价格洼地”做理由，或是一些城市以或可说“生不逢时”的“新特区”理由，房地产预期或将遭受比2007年9月27日出台的“房贷新政”更重度的打击，促使房价快速、大幅度下降。更何况，几乎全国所有的二、三线城市的房地产市场，事实上已经是市况急变，寒气逼人，观望成风，价量齐跌或有价无市，即便不断翻新折扣优惠乃至直接降价促销，房子依然卖不动，成交清淡，交易量大幅下滑。
在不久前，本文作者陈真诚曾撰文敬告开发商和消费者，全国将席卷降价促销风潮，并将由南往北进一步蔓延。尽管当时有不少人士、媒体不相信甚至冷言冷语相向，而事实上，即便是一直被人坚挺看好不会降价促销的北京、上海这些一线城市已经并不鲜见优惠促销乃至直接的降价促销，在北京甚至有一套房降价高达40万元的情况出现了。而那些非一线城市的二、三线城市呢，优惠促销乃至直接的降价促销更是比比皆是，而且房子依然难卖：
在作为直辖市之一的重庆，开发商急于变现资金而正扎堆售楼，可依然买不动。在同为直辖市的天津，促销乃至直接降价情况也很普遍了。
在靠近上海的南京，这个曾一度被人认为需求很刚性的市场，目前也是开发商扎堆推房，“打折促销风”席卷。有舆论称，如果开发商不打折的话，楼盘就根本卖不掉，但事实又是越打折越观望越难卖，可不卖又不行。那怎么办？于是，有开发商承诺购房可贴息6%，凡是按揭购房的客户，可以享受94折的优惠。还有开发商开出的优惠条件，几乎与担心房价大降着急卖房的深圳业主卖房“送全新宝马”、“送全新本田雅阁”汽车如出一辙，为买房者送书价值12万的别克轿车奖品外还同时还送装修基金。
在同为华东的杭州，2008年元月6日，主城区商品房成交只有10套，预定只有21套。余杭区成交18套，预定只有12套。而且，主城区中下城、江干、拱墅、之江和下沙这五个区块的成交均为零。
在“新特区”武汉，房市自是非常寒冷，舆论称已经找不到房价继续上涨的理由。
在与武汉同为“新特区”的长沙，这个一直被许多人乐以为“价格洼地”、房价上涨潜力很大、房价不会下跌的非一线城市，房市变冷的速度惊人。据从一家规模不小、全国开店运营的中介商那获得的被告知为非常真实的数据显示：2007年，10月全长沙的住宅成交为18701套，11月为15456套较10月下降了近20%。12月，截止于12月23日，只有9003套。即使按平均交易量增加一个一周的交易估量，12月的总成交也可能只有10000套左右，比10月下降了近50%，比11月下降了30%左右。进入2008年后，现实又是什么情况呢？长沙某号称各种置业要素“上佳”的楼盘开盘，却遭到了令开发商发呆了半天的“冷遇”：经过各种努力而发展起来的超过1000名VIP中，实际前来认购的只有10%左右，让开发商和销售代理公司打了个十足冷颤……
在这种背景下，《国务院关于促进节约集约用地的通知》发出了2008年将重力调控房地产的强势信号，在从严土地政策、从紧金融政策以及更严厉的行政调控、市场监管等综合调控作用下，全国房价，尤其是二、三线城市的房价，恐怕很难能抗得住不下降的，甚至不排除大幅度下降的可能。只是，在一段时间内，在多空力量的作用下，房价变化可能会呈现猴性特征。尤其是，“通知”中“2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告”的时限规定，以及6月份最新有关全国闲置土地调查结果将出炉而可能引发出台新的执行政策，针对闲置土地特别是闲置房地产用地征缴增值地价而研究制订的具体办法可能出台，7月份很可能将再掀起土地政策调控又一高潮，房价将可能进一步猴变。
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