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在刚刚结束的土地一级开发热点与实务研讨会上,国土资源部土地利用司副司长束克欣透露,购买第二套住房将可能被征高额不动产税。这与国家税务总局副局长王力17日对于投资性和投机性的住房要加以限制,而对于居民个人自用房的交易按规定给予税收优惠政策的表态恰为呼应。
与房地产业有关的两大部门同时表态,说明了以税收手段调控房地产渐趋达成共识。
但此言一出,引来争议一片。这中间既有公开的反对,也有类似于广州市国土房管局和地税局,以及沈阳市地税局有关人士关于不动产税在短期内不会实行的隐讳声明。应该说,不动产税与地方税收利益密切相关,后者的表态大多从技术层面考虑,认为目前在信息储备及法律部门配套措施上,均不具备征收条件。
对第二套住房征高额不动产税的目的,遵循的是资源占用多者多纳税的原则,亦可打击炒房行为,本无可厚非。但在目前情况下,这种做法有着先天不足。
其一,已有的城市如杭州、深圳等地强征所得税的做法并不成功,因为这部分税收被轻而易举地转嫁到消费者身上。
其二,炒房者可以借用他人证件购买N套"第一套住房"来避税。倒是没有投机经验的公众,容易被高额不动产税"灼伤"。
实际上,迄今为止,并没有足够的证据或者权威的理论,可以证明税收对于稳定房价有奇效。倒是经济适用房的大量供应,被认为是调控房价的最有效手段。据有关专家估计,经济适用房供给每下滑5%,就会拉动房价上升3%--4%。反之亦然。
关于这一点,上海市早给出了明确的答案。在房价涨势如潮无意回头之际,上海市有关部门决定:2005年确保新开工配套商品房1000万平方米、中低价商品住房1000万平方米,实现可预售2000万平方米,使中低价房供应占供应总量的比重提高到65%,即每三套房中约有两套是中低价房。两个"1000万"的信息一出,房价应声而落。可见打到了炒房者的痛处。
这说明,住房的供应必须将具社会保障的一块与市场的一块彻底区分开来,政府与房地产商各司其职,而不是混淆两者界限,使职责难以明确。
但是,更多的地方政府出于自身利益的考虑,一边虚张声势地打一套花拳绣腿应付上级糊弄公众,一边减少经济适用房等中低住房的供应量,导致这些地区的房价在2005年不降反升。
其实,中国的房地产税费并不算低,在房价构成中税负比重至少在35%--40%左右。但特点是集中于交易环节,未根据不同的房产占据资源的多少而分别征收不同的税负。简言之,不管是大房子还是小房子,只要是房产交易就征税没商量。这样做自然有失公平要义。
但要改变这一局面,就要从集中于交易环节的征税形式向持有型的征税手段过渡。这是一个非常大的改变。目前,一些部门对于交易环节的税负只字不提,只将眼睛盯住实行持有型征税的国家,而后得出结论,说我们的房产交易税负过低。
为什么有关部门喜欢在不厘清现有税负的前提下,一味以笼统的税收政策来说事儿?为什么不是通过增加中低价商品房的供应来稳定房价?其中原因不便妄加揣测。但是,这样做对于地方政府或有关部门的好处显而易见:
增加经济适用房或者中低价商品房的供应量,平抑房价,地方政府的收入和相关利益集团的利润将减少,而在不改变现有征税模式另征高额不动产税的做法,既可以增加收入,又不触及深层次的利益分配难题,还能落个努力调控房价、为百姓着想的好名声,可谓名利双收。
这或许就是第二套房征收高额不动产税广遭质疑的原因吧。(时寒冰/文)
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