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记者4日从知名房地产经纪机构“我爱我家”了解到，随着近期一系列经济适用房新规的出台，经济适用房的投资获利空间将大幅缩减。其统计显示，仅8月份后半个月，北京有70%原打算购买二手经济适用房的购房者取消了购买计划，二手经济适用房的实际成交量猛降了23%。
“我爱我家”副总经理胡景晖接受采访时表示，国务院8月7日出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，以及北京即将实施的新经济适用房管理办法，将很大程度上恢复经济适用房作为保障性住房的政策初衷和本来面目，抑制经济适用房的投资属性，有助于从根本上消除经济适用房各环节的不合理现象。
未满5年的经适房最先削价抛售
若干意见对经济适用房的权属和重新上市作出了明确规定，确定经济适用房的权属性质为“有限产权”，只有当购房人向政府补缴了土地收益等价款后，才可以取得完全产权。
胡景晖介绍说，经济适用房被定义为“有限产权”的主要原因在于，经济适用房的用地是由政府无偿提供的，政府免收了土地出让金。经济适用房“有限产权”的权属性质，使其区别于普通商品房等个人享有完整产权的房屋。
对于这些“有限产权”的房屋，若干意见规定，未满5年的再上市政府要回购。对此，市场迅速作出了回应。据“我爱我家”对北京市场的统计，未满5年的经济适用房最先开始削价抛售。8月份后半个月，未满5年的经济适用房挂牌出售量增加了12%，不少房主开始主动打出价格折扣。
但是，由于购买未满5年的二手经济适用房转手后仍然属于“有限产权”的经济适用房，还可能被政府回购，因此购买并不踊跃。有70%原来打算购买二手经济适用房的购房者取消了购买计划。8月份的后半个月，二手经济适用房实际成交量下降了23%。
据了解，目前北京经济适用房的总存量约15万套，相比北京近500万套的存量房总量，仅占3%；二手经济适用房的年交易量仅占北京二手房年总交易量的5%左右。胡景晖认为，经济适用房新规对北京整体二手房市场影响不大，不过由于近期二手经济适用房的削价抛售，对持续上涨的二手房价格将起到一定的抑制作用。
政府拥有二手经适房回购优先权
根据若干意见规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。
胡景晖解释说，结合2004年5月北京市国土房管局颁布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，以及今年6月北京市建委公布的《北京市经济适用住房管理办法(试行)》征求意见稿来看，将来北京的经济适用房再上市，购房未满5年的将由政府回购；购房满5年的，政府可回购也可不回购，政府有优先回购权。
他预计，政府制定的回购价格肯定会低于现在的市场成交价，很可能会参考同地段新建经济适用住房的价格。“我爱我家”统计显示，目前北京的二手经济适用房中，购房未满5年的实际成交价约每平方米6500元，购房满5年的实际成交价约每平方米7000元。
综合地价款或将提升至20%
8月31日，北京传出了“满5年上市的二手经济适用房需缴纳的综合地价款将提升至20%”的消息。购房满5年的二手经济适用房挂牌出售量应声骤增。“我爱我家”北京天通苑和回龙观的门店里，9月1日起满5年的二手经济适用房挂牌量较往常一下子增加了三成多。
胡景晖认为，不少购房满5年的二手经济适用房业主原以为可躲过政府回购，不料综合地价款又可能翻番，所以急于出手套现。不过他认为，这种传闻很有可能会变成现实。
以目前北京购房满5年的二手经济适用房实际成交价约每平方米7000元计算，相比当年不足每平方米3000元的购房成本而言，获利达130%；即便根据2004年5月北京市国土房管局颁布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，原业主按成交额的10%缴纳了综合地价款，获利空间仍然在110%以上。
胡景晖分析说，从打击利用保障性住房投机获利的角度出发，提高综合地价款的缴纳比例势在必行，但是否提高到20%目前尚未确定。今后综合地价款的缴纳比例，很可能成为调节经济适用房再上市数量和二手经济适用房成交价格的一个手段，因此也不可能一成不变。 (记者陈晶晶) |
