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中国宁波网讯:3月22日，我国著名法学家、物权法草案专家起草组负责人江平教授来到石家庄市，在“中欧国际工商学院管理论坛河北行”发表演讲，以一些实实在在的例子，对将于10月1日起实施的《中华人民共和国物权法》进行了详细解读和说明。
买期房后要先登记
对于百姓来说，购买期房存在着不小的风险。“万一开发商一房多卖，将房子又卖给别人该怎么办？”江平教授说，在《物权法》中，有“登记保护”的原则，就是说财产你登记了，法律就保护，同时还提出了“预告登记”的规定。
预告登记，就是买期房的人交付期房钱款后，到房地产部门进行预告登记，这样所购的期房便能得到物权法的保护。一旦开发商再将房子转卖给他人，按照以前的规定，被违约者最多只能追回违约金，但按照物权法，登记人可以直接通过法律程序，向购买此房的第三人追回房屋，这将更有利于保障购买期房人的合法权益。
“善意侵占”被法律保护
如果不小心购买了别人为了销赃而出售的二手货物，这东西还能属于我们吗？比如，在二手自行车市场，不小心购买到一辆被偷盗的自行车。买后，在使用过程中被失主发现，失主要求退还该怎么办？
《物权法》对这种“善意侵占”问题做出了法律保护。江平教授说：“如果具备以下三个条件：取得的人是善意的；价钱是合理的；已经完成不动产的登记和动产的交换，财产就归取得人所有。”他解释，首先购买者须具备“不可能知道”和“确实不知道是赃物”的条件；其次，购买的价钱必须是合理的，不能与市场价格偏离过大；再者，财产已经被购买者占有和使用。
居民住宅不得擅自改商用
楼下的邻居将房屋改为饭店怎么办？隔壁的邻居将住宅改成歌厅行不行？对于这种情形，《民法通则》里面规定得比较笼统，比如邻里应当提供通风、采光上的方便。但在《物权法》里，对此进行了明确规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
因此，如果居住人私自将住宅改做了商业用房，比如饭馆、澡堂等，他必须征得利害关系人的同意。
江平说，《物权法》还对业主的物业建筑规定包括专有权(指业主个人私有的空间)、共有权(指楼道的公共空间)、成员权(指业主属于小区的一分子有投票的权利)。邻居杂物占楼道，露台赠送给业主等行为，因为，楼道、露台属于记入公摊面积的建筑，发生纠纷时，另一方受到损害的业主，可以运用法律的武器维护自己的权利。
个人可对集体决定上诉
江平说，在现行法律中，对保护集体所有非常关注，而忽视了对集体中成员所有的保护。《物权法》中规定，如果集体经济组织有侵犯成员权利的决定，集体经济组织中的成员可到法院进行上诉，要求撤销决定，从而保障了成员的诉权。
不动产可进行抵押
《物权法》中规定了“浮动抵押”的制度，即可以用将来的不动产进行抵押。按照现行法律规定，可以作为担保物的财产必须是特定的。但是经营者在买卖过程中，其财产是在不断流动中的，如果允许用这些不断浮动的财产设定担保，则可以拓宽融资渠道。
基于这种考虑，江平强调说，《物权法》中扩大了抵押的范围，企业、工商户甚至农民的生产设备、原材料、半成品、产品都可以作为担保物，融资渠道被大大扩宽了。
共有部位收益归业主
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
“共有”的意义是什么？江平解释说，从法律上来说意味着共同占有、使用、收益和处分。其中对于业主们来说，最感兴趣的话题莫过于“收益”：露天占道车位的停车费，楼身户外广告，楼内大厅、过道、电梯间的平面广告和液晶屏广告，小区道路、空地出租给他人搞活动、办展览获得的收入等等，这些原本被物业公司当作创收的部分，按照物权法的规定，都应该还给业主。江平说，在物权法10月1日正式施行之后，如要投资房地产除了房子升值、租金收益之外，还应该包括共有部位、公用设施的“分红”。
拆迁强调公共利益
《物权法》对于拆迁这个问题新的主要规定就是在第42条，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，
应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅的还应该保障被征收人的居住条件。江平特别指出，《物权法》强调为了公共利益，但是，这个公共利益如何界定，合法授权以及法律程序，都没说得很详细，这需出台具体的规定来完善。不过，在完善之前，根据目前公众对公共利益的认识，开发商建商业用房，一般来说不属公共利益范畴。
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