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中国宁波网讯:《物权法》3月16日十届全国人大表决通过，10月1日起正式施行
近几天，不少热心读者纷纷来电，表示了对物权法的关注，并同时围绕物权法提出了许多相关问题。为让读者更好地理解物权法，本报邀请四川刘范杨张律师事务所宋建明律师以及成都市中级人民法院的相关人士，对物权法部分主要内容作了详细解读。
住宅土地使用权70年后自动续期
物权法规定：住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。
宋律师：物权法的这一规定，回答了广大购房者关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期满的问题更加引人关注。《物权法》关于70年后自动续期的规定，无疑给老百姓吃了一颗“定心丸”。但要提醒的是，所谓“自动续期”延续的只是建筑物使用权的权限，并不是土地所有权，所以一旦建筑物报废，土地将收归国家，因此，业主要好好保护物业，70年以后只要建筑物还健康，那么建筑物还是你的。
另外，不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。我个人认为，法律的制定和完善是需要一个过程的，按人大代表相关人士的表述，国家在制定相关的规定时，一定会慎之又慎、反复斟酌。
道路、绿地、公共场所属业主共有
物权法规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。
宋律师：在现实生活中常有小区的绿地未经业主共同同意被物管侵占，搭建建筑物；小区的道路变成了收费的停车位等这些为物管谋取利益的行为。其行为的本身就是侵犯小区全体业主的共同利益的行为，将本应由全体业主行使的权利变成了物管的权利，进而成为收益的权利。究其原因就是由于权利的不明确，现在《物权法》明确了公用部份的权利属业主共有，业主就有了对侵权行为说“不”的权利，进而有了究其侵权责任的权利。但也要提醒的是“属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外”。
选谁做物管业主说了算
物权法规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。
宋律师：物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业。目前，见诸媒体的业主与业委会的冲突、业主就解聘物管与物管的冲突数不胜数。现在的物权法规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。这些规定，明确了业主、业主委员会、物管公司各自的权利和义务，有了正确处理业主、业主委员会、物管公司三者法律关系的基础。
业主对小区车位车库有优先权
物权法规定：小区车位车库应首先满足业主需要。
宋律师：因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷，已成为小区业主十分关注的热点。例如，曾有某小区将小区的地下车位出租给小区以外的人停车；某小区的物管变更地下车库的用途。开发商与物管的这种行为严重影响到小区业主安全，进而引发小区业主与开发商和物管的冲突。上述事例是相当普遍的现象，纠其原因就是由于车库的归属问题。现在物权法中规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，一定程度上解决了上述问题。但我们要看到，实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有。由于物权法只能作原则性的规定，具体的实施需各地制定相应的法规补充和完善，以保障购房者或业主的权益。也才可能避免前述开发商与物管和业主之间的冲突产生。
邻家建筑不得侵犯“阳光权”
物权法规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
成都市中级人民法院法官:如今，在寸土寸金的城市中，“阳光权”主要是通过楼间距体现出来的。它不仅是生存权的一部分，也是资产权的一部分。买房或想买房的人，都会重视房间光线。向阳(向阳博客,向阳新闻,向阳说吧)的房子，开发商卖价也较高，说明他们知道并承认阳光权的价值。所以，人们买了阳光照得着的高价房，理应拥有享受阳光的权利。按理说，楼间距是建筑工程中一项重要指标，应该照规矩、按比例留出相应楼间距。但由于目前全国都没有一个对侵犯“阳光权”而进行补偿或赔偿标准，公民的“阳光权”正遭遇维权的尴尬。因此“阳光权”成为《物权法》所要维护的诸多物权之一。
□开发商声音
物权法间接保护了开发商
成都金房集团董事长王晓(王晓博客,王晓新闻,王晓说吧)白：我对《物权法》第六章“物主建筑物基本所有权”这一点感触特别深，这一点对开发商和业主的权益作了明确的区分。如以前有开发商将业主共有的财产拿去卖掉，现在开发商再也不能那样做了，所以从这个角度看，业主的合法权益得到了保证。同时，该条款也对开发商的合法权益作了保障。比如，以前只要有业主和开发商的纠纷，人们总是将矛头指向开发商。现在对业主的合法权益作了规定，对于业主将住宅改为经营性用房等非合法性的行为将不予保护，所以对业主的一些无理要求作了规范，也间接地保护了开发商的权益。另外，物权法关于小区车位的规定，体现了谁投资、谁拥有的公正性原则。开发商纳入公摊的车位，由于属于业主投资，故归业主所有，而不纳入公摊面积的地下车库，属于开发商投资部分，所有地下车库归开发商支配。所以，我认为，《物权法》是众望所归，它将使中国的房地产业走向法制化。
将根据物权法对项目做调整
厦门来蓉房产公司李先生：目前公司正在对该物权法做细致深入的研究，可能会根据物权法对项目做适当调整。比如在保证规划中必须有的车位数的同时，适当增加地下车库车位。同时，物权法对开发商和业主的权、责、利作了明确界定，以后双方充分行使自己的权利，履行自己的义务，将避免不必要的纠纷。
□购房者反应
以后买房子首先关注质量
城东王女士：我很想知道，现在的房子的质量能否维持到70年，什么情况下，房子才算报废。如果房子部分跨塌了，经过维修，还算不算报废的房子呢？我希望有关部门对这个问题能作出解答。我以后买房子，首先就要关注质量，毕竟是买一件有遗传价值的东西。
希望能公平分配业主共有车位
城南严先生：我现在正准备买房、买车。我很想知道，既然占用公共用地的车位属于业主共有，那么这部分车位如何分配，会不会存在天天赶着时间抢车位的情况？小区内会不会经常出现因为车位而吵架的事？如果这样，会不会影响小区的和谐。从这个意义上说，业主委员会的责任更重大。我希望，以后能有一个公平的、分配属于业主共有的车位的办法。
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