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记者邓柱峰、陈治家
通讯员何成辉
中国宁波网讯：6月1日起全额征收营业税，8月1日开始强征个税，近两个月一系列针对二手房交易的税收政策陆续实施。
然而，正因为税费影响，目前珠海和南海等地的一些二手房交易打起了“5年”期限的主意，试图利用公证部门的公证书，以办房屋委托公证、“以租代售”或“以赠代售”等形式来逃避应缴的税款。
对此，公证部门表示，若发现公证申请中有避税目的的，一律不予办理。法律人士也强调几种避税手段存在着巨大风险，偷税金额过大可追究刑事责任。
现状：
中介生意难做出“新招”
记者走访发现，执行二手房新税收政策以来，原来出让不满五年二手房的业主开始进入观望期，房产中介公司业务也随即进入低谷。记者从珠海市房产交易中心了解到，在7月18日国家税务总局发出二手房强征个税的通知后，该中心受理二手房过户申请的数量，由每天40宗增加到50多宗，而8月1日以后降为每天30宗左右。
珠海吉大某大型房屋交易中心的负责人告诉记者，他们的业务量近期急剧下降，6月份之前，公司成交量大概一个月就是30套左右，而现在一个月甚至难以成交一宗二手房交易业务。这种情况在佛山市的南海区也同样出现，南海桂城某房屋租售中介公司的负责人李先生告诉记者，公司的二手楼交易业务从6月开始进入“寒冷期”，两个月来没有卖出过一套楼。“大部分卖主都持观望态度，让二手楼出售市场变淡，不过出租市场却比以前旺盛了。”李先生说。
据记者从房介公司、公证部门以及市民当中了解到，为了让业主在交易过程中打消多交税的“后顾之忧”，在一些房介公司张罗下“以租代售”、“以赠代售”或到公证处作房屋委托公证的逃避个税“歪招”开始出现。
歪招1：
办房产委托公证
记者从南海公证处了解到，最近要求进行房产委托公证的数量一下子翻倍增加，从6月至今公证处已经收到近200宗申请，有时候一天就有四五宗这样的公证申请。
昨天，记者在南海公证处遇到准备办理委托公证的桂城街道市民邓先生以及其房屋买家，“我打算将自己120平方米的房子转手，已经通过房屋中介公司找到买家，可是我的房子现在的持有时间才三年。所以之前我和买家达成私下协议，签了‘买卖合同’，买家先向我支付部分购房款后就可入住房子，等两年后房子满5年了，再与买家办理房屋过户手续。”
邓先生又说，虽然与买家私下达成了协议，但买家担心在两年的过渡期里事态有变导致过户不成功，于是双方在房屋中介公司的“支招”下，就来到南海公证处办理房产委托公证。
不过，经过现场公证员的风险提示后，买家向邓先生表示犹豫，要慎重考虑后才作出决定是否办理。
歪招2：
以租代售“缓期”执行
自新政出台后，珠海出现“以租代售”的避税形式，由中介出面担保，出让不满五年的二手房的业主与买主私下签订交易合同，在二手房满五年前，买主可以先使用该房，并交一定保证金且按期交纳租金，等达到避免高额个税年限再补足房款办理过户手续，这被业界称之为“缓期执行”。
另外，珠海还冒出了一些房产中介，这类中介不再只是单纯的为业主寻找租客收取佣金，而是将一些待租待售的房子以一年或长达几年的租期租下来，每年除去45天闲置期，每月以一定价钱包租下来，中介再将这些房子租出去，赚取差价。在当地房产中介将这类中介或业务称之为“房屋出租银行”。
据了解，二手房税收新政出台后，众多犹豫不决的房屋待售者选择将待售房送进“房屋出租银行”储蓄起来，待过了一两年符合避免高额税年限后再进行交易。
歪招3：
领导“赠”房给下属
除了“以租代售”，一些朋友、熟人之间进行的“以赠代售”的方式开始兴起，表面上签订赠与合同并进行公证，而私下进行买卖交易。
来自南海区大沥镇的陈女士面对假赠显得有些犹豫。陈女士手上有一套单位房改房准备出售，目前已找到买家。
后来她听说通过办理赠与公证过户，可以节省不少的费用，有点心动。
毕竟是几十万元的交易，为了保险起见，陈女士特意到南海公证处咨询这种明为赠与实质为买卖的方式是否可行。
公证员向她说明了赠与的风险后，陈女士打消了“赠”楼的念头。
公证部门
有避税目的者不予办理
南海区公证处公证员何成辉表示：“虽然从《合同法》或《民法通则》角度来看，不能完全认定上述公证无效，但其潜伏的风险颇大。公证的主要作用是预防纠纷、减少诉讼，引导公民遵守法律，但以上为求避税而办的公证与公证的作用背道而驰。因此在实践中公证部门会对上述公证申请慎重处理。如果是朋友或素不相识的人之间的赠与，在公证员询问过程中判别有避税目的的，公证部门坚决不予办理。”
何成辉还提到，现时有些人采取委托公证来避税，但恰恰就是这种做法风险最大，“因为授权委托书为委托人的单方法律行为，委托人可随时取消委托，在买方已支付全部或大部分房款的情况下，无法保障买方的权益。所以我们在接到市民要求委托公证时，公证部门都会充分告知当事人存在的风险问题，不少人因此打消了通过公证避税的念头，而转由正常的买卖交易程序办理。”
最后，他还说到，随着国家宏观经济调控措施的加强，税收政策、法规将更加完善严格，公民法律水平不断提高，这些高风险的避税行为将会杜绝。
律师说法
偷税金额过大
可追究刑事责任
广东大公威德律师事务所赵争平律师表示，无论是“以租代售”，还是“以赠代售”，这两种形式都蕴藏着诸多风险。赵律师认为“以租代售”对买家意味着很大的风险，缓期执行，等到满五年再办理过户手续，虽然从价格上“讨了点便宜”，但是由于没有办理房产证的转让，从法律上来讲，房子仍属于卖家的，如果因为房价上涨，卖家到时反悔不卖，那买家只有吃哑巴亏了。同时如果买家对房屋进行装修等，卖家反悔的话，由于签订的是租赁合同，买家将无法争取补偿。
而这种说法绝不是危言耸听，日前珠海市香洲区人民法院刚刚审结一宗房屋买卖反悔引发的纠纷案。原来有亲戚关系的原告曾某、被告祝某双方2002年口头约定以60万元人民币的总房价，将祝某一套建筑面积达241平方米的商品房卖给原告曾某，而且从2002年至2004年曾某先后三次付给祝某35.4万人民币。但2005年因为珠海房价上涨明显，祝某开始反悔这宗买卖，并以妻子不知情为由拒绝继续交易。曾某随后通过艰难的诉讼之路，日前才争回自己的权益。
同时赵律师认为，以赠代售是以合法形式掩盖非法目的，买卖双方首先存在偷税漏税的刑事嫌疑，本来不具备赠与条件，办理赠与合同、逃避税收，一旦被有关部门认定无效后，还有可能被税务机关给予罚款，偷税金额过大的甚至可以追究刑事责任。 |
